Laut einer neuen Analyse von Taylor Shelton, einem Geographen an der Georgia State University, kontrollieren drei Unternehmensvermieter fast 11 % der zur Miete verfügbaren Einfamilienhäuser in den Kernbezirken der Metropolregion Atlanta.
Shelton, Assistenzprofessor am Department of Geosciences der Georgia State University, untersuchte zusammen mit seinem Kollegen Eric Seymour von der Rutgers University den Besitz von Mietwohnungen im Großraum Atlanta und stellte fest, dass mehr als 19.000 nur drei Unternehmen gehörten – Invitation Homes und Pretium Partner und Amherst Holdings.
Die Ergebnisse wurden kürzlich in der veröffentlicht Artikel „Horizontal Holdings: Entwirrung der Netzwerke von Unternehmensvermietern“ im Annalen der American Association of Geographers.
„Diese Unternehmen besitzen Zehntausende von Immobilien in einer relativ ausgewählten Gruppe von Stadtvierteln, was es ihnen ermöglicht, eine wirklich erhebliche Marktmacht über Mieter und Pächter auszuüben, da sie in diesen Stadtvierteln über eine so große Konzentration an Grundstücken verfügen“, sagte Shelton.
Laut einem Buch des GSU-Forscherkollegen Dan Immergluck ist Metro Atlanta mit einer Krise bei bezahlbarem Wohnraum konfrontiert, und Firmenvermieter könnten einer der Gründe dafür sein. Beginnend mit der Zwangsvollstreckungskrise 2007 und im Zuge der COVID-19-Pandemie waren viele lokale Vermieter und Hausbesitzer gezwungen oder beschlossen, ihre Immobilien zu verkaufen, was es Unternehmen ermöglichte, Gebäude zu kaufen und sie mit Gewinn zu vermieten, sogenannte Unternehmensvermieter schnappen sich eine große Anzahl von Häusern.
In dieser neuen Landschaft kann es unglaublich kompliziert sein, genau herauszufinden, wem jede Immobilie gehört.
Viele große Unternehmen in den Vereinigten Staaten operieren über kleinere Unternehmen, sogenannte Limited Liability Companies, kurz LLCs. Im Falle von Vermietergesellschaften tragen diese LLCs dazu bei, die größeren Muttergesellschaften vor Haftung oder rechtlichen Schritten zu schützen, die Mieter möglicherweise ergreifen.
„Wenn ein Mieter in der Lage ist, eine LLC zu verklagen und zu gewinnen – er erhält einen gewissen Schadensersatz und eine Entschädigung für den Schaden, den er erleidet – bedeutet die bestehende Struktur, dass nur die von der LLC gehaltenen Vermögenswerte zur Berechnung der angemessenen Schadenshöhe herangezogen werden. “ sagte Shelton.
Shelton sagte, Firmenvermieter neigen dazu, viele LLCs zu haben, um sich zu schützen. In den Kernbezirken von Atlanta in seiner Studie – Fulton, Clayton, DeKalb, Gwinnett und Cobb – haben die drei größten Vermieterunternehmen zusammen mehr als 190 LLCs.
Diese LLCs haben in der Regel mehrere Adressen, was es schwierig macht, die Verbindungen zwischen ihren Standorten und ihren Muttergesellschaften nachzuvollziehen.
Um die Sache noch komplexer zu machen, werden viele dieser großen Unternehmen nicht öffentlich an der Börse gehandelt, was bedeutet, dass ihre Gesamtzahl ihrer Beteiligungen der Öffentlichkeit nicht leicht zugänglich ist. Da Invitation Homes börsennotiert ist, ist die Gesamtzahl der Immobilien, die das Unternehmen besitzt, der Öffentlichkeit über Dokumente zugänglich, die es bei der US-Börsenaufsichtsbehörde Securities and Exchange Commission einreichen muss.
„Die anderen beiden, die wir in diesem Papier analysieren, Pretium Partners und Amherst Holdings, werden durch Private Equity unterstützt und sind nicht börsennotiert“, sagte Shelton. „Ohne eine Methode wie die, die wir verwendet haben, gibt es also keine Möglichkeit, jemals den gesamten Umfang ihrer Bestände zu ermitteln.“
Mieter haben nur wenige Optionen, wenn sie ein Problem mit ihrem Firmenvermieter haben.
„Die Interaktionsebenen, die stattfinden müssen, bevor man die Person erreicht, die letztendlich Entscheidungen trifft, werden erhöht. Sie müssen mit Ihrem Hausverwalter sprechen“, sagte Shelton. „Dann muss der Hausverwalter mit seinem Vorgesetzten sprechen, der wiederum mit dem lokalen oder regionalen Manager spricht. „Ich weiß eigentlich nicht, an wen ich Forderungen stellen soll.“
Dies gilt insbesondere für Atlanta, das laut Angaben der größte Markt für diese Art von Unternehmensvermietungsaktivitäten im Land ist eine weitere Studie von Taylor und Seymour, veröffentlicht in der Zeitschrift für städtische Angelegenheiten.
„Man muss die nächsten zwei oder drei größten Märkte in den USA zusammenzählen, um die gleiche Höhe an Unternehmensvermietungsinvestitionen zu erzielen wie Atlanta“, sagte Shelton.
Shelton sagte, dass der Großraum Atlanta aus mehreren Gründen einer der größten Märkte für diese Art von Aktivitäten sei.
„Unternehmensvermieter mögen Orte, die wachsen, und sie mögen Orte, an denen Wohnraum relativ günstig ist“, sagte Shelton. „Aber das andere Kästchen, das Atlanta überprüft, ist, dass wir einen sehr laxen Mieterschutz haben.“
Um die Situation anzugehen, beschlossen Shelton und seine Forscherkollegen, ihre Untersuchungsmethoden der Öffentlichkeit zugänglich zu machen.
„Die Hoffnung ist, dass jeder diese Methode anwenden und nachmachen kann, auch wenn man nicht über nennenswerte technische Fähigkeiten verfügt“, sagte Shelton. „Wir wollten die Logik dieses Prozesses auf den Punkt bringen, damit jeder ihn überall und für jedes Unternehmen durchführen kann. Alles, was Sie brauchen, sind die richtigen Daten, und dann können Sie von dort aus loslegen.“
Mehr Informationen:
Taylor Shelton et al., Horizontal Holdings: Untangling the Networks of Corporate Landlords, Annalen der American Association of Geographers (2024). DOI: 10.1080/24694452.2023.2278690
Eric Seymour et al., Die Metropol- und Nachbarschaftsregionen von REIT- und Private-Equity-eigenen Einfamilienhäusern, Zeitschrift für städtische Angelegenheiten (2023). DOI: 10.1080/07352166.2023.2276766