L’hypothèque épuisante est en fait appelée une hypothèque en espèces, mais elle est communément appelée hypothèque épuisante. « Pourtant, on pourrait mieux appeler cela manger de la plus-value », déclare Oscar Noorlag, expert en prêts hypothécaires chez Van Bruggen Adviesgroep. « Vous retirez la valeur excédentaire et votre hypothèque ne fait que s’épaissir. »
Avec ce type d’hypothèque, vous retirez la plus-value ponctuelle ou périodique de votre logement en propriété. Les intérêts que vous payez s’ajoutent à votre dette. C’est pourquoi vous n’avez pas de frais mensuels supplémentaires. Vous ne remboursez la dette que lorsque vous vendez votre maison.
« C’est pourquoi vous devriez avoir une grande plus-value sur votre maison », explique Marga Lankreijer-Kos, experte en hypothèques, d’Independer. « Ou même complètement remboursé votre hypothèque initiale. De cette façon, vous pouvez vous donner une flexibilité et une marge financière supplémentaires. »
À qui s’adresse l’hypothèque épuisante ?
Il est particulièrement intéressant pour les personnes âgées à faible revenu. Sur le papier, ils sont très riches en raison de leur plus-value en pierres, mais en pratique, ils peuvent avoir du mal à joindre les deux bouts. En retirant cette plus-value, ils se procurent un complément de retraite alors que leurs charges mensuelles n’augmentent pas. « Surtout s’ils veulent continuer à vivre dans cette maison », explique Noorlag.
« Ils peuvent le retirer pour toutes sortes de fins. Par exemple, aussi pour un voyage, un don ou une rénovation. Il doit y avoir pas mal de plus-value. On ne parle pas de 50 000 euros sur une maison de 4 tonnes. Et les banques ne vont souvent pas plus loin que 50 à 65 % de la valeur marchande. »
Les intérêts rongent la plus-value
Un inconvénient important de l’hypothèque de consommation est l’effet d’intérêt sur l’intérêt. Vous payez donc des intérêts sur vos intérêts accumulés. C’est pourquoi vous « mangez » la valeur nette de votre maison.
« Le taux d’intérêt est également légèrement supérieur à celui des hypothèques ordinaires », explique Noorlag. « Supposons que vous preniez une tonne de fonds propres à 6% d’intérêt. Au bout d’un an, votre dette sera alors de 106 000 euros. Au bout de deux ans, 6 360 euros s’ajouteront et vous aurez déjà une dette de 112 360 euros. »
C’est vraiment un produit de niche. Mais c’est bien que de tels produits existent. Le groupe des seniors s’agrandit et de cette façon ils ont toujours accès à leur plus-value.
« C’est pourquoi une condition de ce produit est que vous ayez souvent plus de soixante ans », explique Lankreijer-Kos. « Si vous êtes plus jeune, ces intérêts s’accumuleront plus rapidement, vous endettant sérieusement. »
Les banques fournissent parfois une garantie de dette résiduelle. Si vous remplissez certaines conditions et que votre maison est vendue avec une dette résiduelle, la banque assumera cette dette.
Il n’y a que cinq fournisseurs d’hypothèques à racheter : ASR, ABN AMRO, Florius, Onderlinge La Haye et SocioHypotheek. « Ce n’est pas non plus très courant que les gens l’utilisent », explique Noorlag. « C’est vraiment un produit de niche. Mais c’est bien que ce type de produits existe. Le groupe des seniors s’agrandit et de cette façon ils ont toujours accès à leur plus-value, sans avoir à déménager ni voir leurs charges mensuelles augmenter. »
Quelles sont les alternatives ?
Il existe également des alternatives. Si vous disposez de revenus suffisants, vous pouvez également inclure la plus-value de votre hypothèque actuelle.
Dans ce cas, vous payez moins d’intérêts, mais vos mensualités augmenteront. Contrairement à l’hypothèque de consommation, vous pouvez utiliser cet intérêt avec une hypothèque de rente aux fins de l’impôt sur le revenu comme déduction des intérêts hypothécaires.
Le problème en ce moment, c’est qu’il y a une pénurie de logements pour seniors et qu’ils sont donc encore très chers.
« Mais à condition que le montant supplémentaire à retirer soit utilisé pour le foyer », précise Noorlag. « Comme rendre le logement résistant à la vie. En pratique, on voit qu’il y a généralement un objectif de consommation, comme un complément de retraite ou, par exemple, l’achat d’une voiture. Ensuite, les intérêts ne sont pas déductibles. »
Une hypothèque à intérêts seuls est souvent choisie comme alternative, car même sans déduction des intérêts, les coûts nets sont inférieurs à ceux d’une hypothèque à rente avec déduction.Ou vous pourriez envisager de vendre la maison et de déménager dans un logement moins cher. de résidences seniors et elles sont donc encore très chères. »
Il y a aussi ce qu’on appelle prêt permanent. Ceci provient du Stimuleringsfonds Volkshuisvesting. Cela permet aux seniors de contracter un crédit pour, par exemple, rendre leur logement résistant à la vie.