Une société de dortoirs en difficulté paierait des dizaines de millions aux investisseurs

Des centaines d’investisseurs dans un dortoir de luxe délabré près de l’Université du Texas à Austin sont sur le point de récupérer une grande partie des 75 millions de dollars qu’ils ont engagés dans le projet, la majeure partie de la facture étant payée par une société de gestion, qui a reçu des plaintes de locataires de tout le pays.

Nelson Partners Student Housing verse 50 millions de dollars au groupe d’investisseurs, qui comprend des médecins, des avocats, des enseignants et des ingénieurs, dans le cadre d’un règlement provisoire approuvé par un juge de l’État du Texas. L’accord, ou « plan de liquidation », pourrait amener Nelson Partners à vendre bon nombre de ses près de 20 propriétés pour lever des fonds. Les investisseurs pourraient également obtenir des millions de dollars d’un fonds spéculatif basé à New York qui a financé l’accord, à la suite d’un verdict du jury mercredi dans un procès connexe.

Le règlement proposé mettrait fin à une âpre bataille juridique dans laquelle les investisseurs du complexe de logements étudiants Skyloft ont affirmé avoir été trahis par le PDG de la société, Patrick Nelson, qui avait acheté de manière agressive des propriétés au cours des quatre dernières années.

Mais M. Nelson et son entreprise ont connu des problèmes financiers et des faillites dans plusieurs propriétés, tandis que les étudiants résidents de divers complexes se sont plaints de mauvaises conditions de vie, notamment d’ascenseurs cassés, de couloirs sombres, de déchets non collectés, d’infestations d’insectes et de piscines couvertes d’algues.

L’accord Skyloft, qui a été provisoirement approuvé par un juge de l’État du Texas à la fin du mois dernier, obligerait M. Nelson à réduire considérablement ses ambitions de devenir un acteur régional majeur dans l’industrie du logement universitaire de 100 milliards de dollars. Si le plan est finalement approuvé, M. Nelson et sa société auraient jusqu’à 18 mois pour lever les fonds pour le fonds, qui sera supervisé par le tribunal.

Les contributions de la société de San Clemente, en Californie, proviennent de participations dans des propriétés qu’elle contrôle dans plusieurs États. Beaucoup d’entre eux ont été achetés dans le cadre d’accords d’investissement privés similaires à l’arrangement Skyloft que M. Nelson et les courtiers en valeurs mobilières avaient proposé à d’autres investisseurs.

M. Nelson n’a pas répondu aux demandes de commentaires.

Les investisseurs de Skyloft pourraient également obtenir des millions supplémentaires d’Axonic Capital, le fonds spéculatif de New York qui a financé l’achat du bâtiment universitaire de 18 étages avec un prêt de 30 millions de dollars. Après le défaut de paiement de Nelson Partners, Axonic a saisi la propriété en décembre 2020 puis a rapidement revendu l’immeuble à une société immobilière new-yorkaise.

Un jury d’Austin a jugé mercredi Axonic responsable d’une partie des pertes, accordant aux investisseurs 17 millions de dollars de dommages et intérêts. Mais il faudra peut-être un certain temps avant que les investisseurs ne voient une partie de cet argent : les jurés, invités à blâmer les pertes des investisseurs, ont attribué 75 % du blâme à Nelson Partners.

Axonic a déclaré dans un communiqué qu’il pensait n’être responsable que de 4,25 millions de dollars, mais prévoyait de faire appel et ne s’attendait pas à avoir à payer quoi que ce soit.

« Nous croyons fermement que dans ce cas, nous avons été des dommages collatéraux à la fraude de Nelson », a déclaré la société.

Robert Brownlie et Doug Brothers, les avocats des investisseurs, ont été satisfaits du verdict.

M. Nelson a accusé à plusieurs reprises la pandémie de Covid-19 d’avoir causé des problèmes de trésorerie qui l’ont contraint à cesser de verser des dividendes aux investisseurs de Skyloft et d’autres propriétés. Il a mis en faillite trois autres propriétés depuis juillet dernier.

Dans un récent communiqué de presse, M. Nelson a déclaré que les blocages « obstinés » du gouvernement fédéral pendant la pandémie avaient causé des problèmes à son entreprise.

« Même lorsque le gouvernement interdit aux propriétaires d’expulser les locataires qui ne paient pas, il n’a rien fait pour protéger des entreprises comme Nelson Partners de leurs prêteurs », a déclaré M. Nelson, dont l’entreprise a reçu un peu plus d’un million de dollars d’aide du programme fédéral de protection des chèques de paie.

Les investisseurs de Skyloft ont allégué dans des documents judiciaires et des entretiens que M. Nelson avait détourné une partie des 75 millions de dollars qu’il avait collectés auprès d’eux pour financer les opérations d’autres propriétés. M. Nelson a nié ces allégations.

M. Nelson a commencé à prendre des mesures pour vendre certaines des propriétés que sa société gérait avant l’entente de règlement. En janvier, Nelson Partners a vendu un immeuble d’appartements de grande hauteur à Tempe, en Arizona, pour 36 millions de dollars et a reçu plusieurs offres pour un complexe de logements étudiants haut de gamme à Tucson.

Nelson Partners devrait avoir peu de mal à trouver des acheteurs. Le logement étudiant est considéré par les investisseurs comme une source de revenus stable, car les loyers sont souvent payés avec des prêts étudiants. Les logements haut de gamme hors campus sont devenus populaires ces dernières années, car les universités et les collèges dépensent moins d’argent pour construire des dortoirs et certains étudiants aspirent à un logement avec des équipements supplémentaires.

Le marché du logement universitaire a récemment connu un essor important lorsque la grande société de capital-investissement Blackstone Group a annoncé un accord pour acheter American Campus Communities, la plus grande société de logement universitaire cotée en bourse du pays. L’accord valorise American Campus à 13 milliards de dollars.