Le prix des loyers dans la plupart des quartiers du sud de Madrid, historiquement les plus abordables de toute la ville, a dépassé les deux chiffres ces dernières années, au point que seulement l’un des 21 quartiers qui composent la capitale et du neuf qui forment toute la ceinture sud il a un prix de location moyen inférieur à mille eurosselon les données collectées par ce biais sur la plateforme de données immobilières Fragua by Atlas Real Estate Analytics.
Le quartier qui maintient des prix de location moyens inférieurs à mille euros est Villa de Vallecas, où ils se trouvent à 926 euros. De plus, c’est l’endroit où les prix ont moins augmenté au cours des trois dernières années, seulement 13,6%. Malgré les prix moyens, l’offre est limitée : actuellement, sur le portail immobilier Idealiusta, il n’y a que 47 appartements dans ce quartier à moins de 1 000 euros. Au contraire, dans son quartier voisin, Puente de Vallecas, les prix ont grimpé de 44,3 % depuis septembre 2020, atteignant une moyenne de 1 038 euros par mois. Le nombre de logements à moins de mille euros actuellement disponibles s’élève à 80 logements.
Dans le reste des districts du sud, des augmentations significatives ont également été enregistrées : Vicálvaro et Villaverdeles prix ils ont augmenté de 38% dans la même période, respectivement jusqu’à 1 187 et 1 038 euros ; tandis qu’à Moratalaz, le loyer a augmenté de 29%, jusqu’à 1 156 euros. Les augmentations les plus faibles, bien que substantielles, ont été enregistrées à Latina, 28%, San Blas Canillejas, 27%, Carabanchel, 27% et Usera, 25%.
Les prix vont continuer à augmenter
Alejandro Bermúdez, PDG d’Atlas Real Estate, estime que le sud de Madrid, et les zones périphériques en général, ont encore une marge de croissance des prix : « Compte tenu du contexte actuel de financement difficile pour l’achat de logements et de forte demande de logements à louer, tout indique queLe logement abordable, et aussi le plus rentable, maintiendra ou, peut-être, augmentera sa demande et donc ses prix.. Ces zones ont connu une croissance constante et solide des prix ces dernières années. Cette tendance va continuer à s’accentuer, à moins que le contexte immobilier mondial ne soit si négatif qu’il tire également vers le bas ces zones. « Il s’agit d’un scénario très improbable, c’est pourquoi nous nous attendons à ce que de légères hausses de prix continuent de se produire dans les mois et les années à venir. »
Dans un contexte défavorable pour le secteur immobilier, le responsable du cabinet de conseil spécialisé en data considère Les quartiers les plus centraux subiraient plus de chutes que les quartiers sudqui « auront un comportement plus doux et avec plus d' »inertie » et nous espérons donc que dans un contexte mondial « désastreux » ils se comporteront mieux. De plus, en raison de leurs prix bas, ils continuent d’être des quartiers intéressants pour les investisseurs qui les placent à louer car le rendement est plus élevé que dans d’autres où le prix de vente est plus élevé, mais le prix de location ne l’est proportionnellement pas.
Des taux d’effort élevés dans le sud de Madrid
L’effort que doivent fournir les ménages dans les quartiers sud de la capitale est supérieur aux 35% recommandés par les régulateurs du marché. Cela signifie que, dans un scénario théorique, une famille ne devrait pas consacrer plus d’un tiers de ses revenus au paiement des dépenses liées au logement, au loyer ou au remboursement de l’hypothèque et à leurs dépenses. Le district où ce rapport d’effort est le plus élevé est celui Pont Usera et Vallecasoù Le loyer moyen représente 47% du revenu moyen du quartier.
Avec des efforts moyens dans les quartiers sud de la capitale supérieurs à 40%, on trouve également San Blas Canillejas (41%), Vicálvaro (40%) et Carabanchel (40%). Villaverde et Moratalaz sont également au-dessus de 35 %, tous deux à 66 % ; tandis que Latina (32 %) et Ciudad Lineal (33 %) présentent des ratios sains, selon Fragua d’Atlas Real Estate.
À moyen et long terme, dans des zones telles que les Développements Sud-Est, entre Vicálvaro et Villa de Vallecas, plus de 100 000 logements seront lancés, ce qui permettra d’élargir l’offre actuelle. « Les développements urbains sont divisés en phases et nos calculs indiquent qu’ils fourniront à Madrid de nouveaux appartements jusqu’en 2045-2050, ce sera donc une entrée très mesurée sur le marché. 70 000 nouvelles personnes arrivent à Madrid chaque année, ce qui est donc Nous pensons que cela contribuera à maintenir les prix d’une nouvelle construction « abordables », mais cela n’aura pas d’impact majeur sur le prix général des nouvelles constructions dans d’autres zones, bien que cela aura un impact sur les moyennes, car ces zones auront un poids énorme dans la moyenne de la commune. Nous ne pensons pas que cela générera un effet d’offre excédentaire« , conclut Alejandro Bermúdez.