Qu’est-ce qu’une hypothèque inversée ? Pourquoi est-ce? À qui? Nous résumons les principales caractéristiques de ce produit en 10 questions et réponses et clarifions les doutes les plus courants sur son fonctionnement.
1 Quelle est la différence entre une hypothèque normale et une hypothèque inversée ?
L’hypothèque est un prêt dont le but est l’acquisition d’un logement, qui devient garantie du prêt. La prêt hypothécaire inverséAu contraire, il s’agit d’un prêt qui n’a pas de finalité précise et dont la garantie est le logement appartenant au demandeur du prêt. L’institution financière accorde un prêt dont le montant dépend de la valeur du bien sur lequel l’hypothèque est établie et de l’âge du cocontractant, et qui est versé au client par mensualités. À la fin de la vie du client, les héritiers peuvent conserver la maison, en annulant la dette accumulée auprès de l’institution financière, ou la vendre sur le marché.
2 Quelles sont les conditions requises pour contracter une hypothèque inversée ?
L’hypothèque inversée vendue par Santander et MAPFRE peut être contractée à partir de 65 ans. Vous devez être propriétaire d’un logement et y résider régulièrement. La maison doit être située dans une zone à fort dynamisme commercial et où il n’y a pas de fluctuation excessive des prix, afin que les héritiers ne rencontrent pas de difficultés s’ils décident finalement de se séparer du bien.
3 La mensualité du prêt est-elle perçue tout au long de la vie ?
Pour garantir la continuité des versements tout au long de la vie de l’emprunteur, une assurance viagère peut être contractée en complément de l’hypothèque inversée. Sans cette assurance, les revenus mensuels ne seraient plus perçus à l’expiration du montant du prêt dont les montants mensuels étaient calculés en fonction de l’espérance de vie du client.
4 Pouvez-vous contracter une hypothèque inversée si vos enfants s’y opposent ?
Santander et MAPFRE ont établi comme l’une des conditions pour l’octroi de l’hypothèque que les héritiers soient informés de l’opération et qu’ils participent, au moins, à l’entretien avec le conseiller indépendant. Même si le prêt est demandé par les parents, les enfants (ou autres héritiers directs) doivent savoir que cette opération impliquera une réduction de l’héritage qu’ils recevront.
5 Que se passe-t-il si les héritiers ne peuvent pas vendre la maison pour rembourser la dette ?
L’une des conditions pour accorder l’hypothèque inversée est que la propriété soit située dans une zone d’achat et de vente rapide de maisons. De plus, Santander et MAPFRE ont établi un délai de grâce de neuf mois sans intérêts après le décès du propriétaire, les héritiers disposent donc de ce délai pour vendre sans rien payer à l’institution financière.
6 Si le prix de l’appartement a baissé au moment de la vente, les héritiers doivent-ils couvrir la différence avec leurs biens ?
Cette situation est très peu probable, car les actifs immobiliers ont tendance à se réévaluer avec le temps. De plus, le calcul initial de l’hypothèque n’inclut pas cette réévaluation attendue, il est donc très probable que les héritiers non seulement couvriront la totalité de la dette avec la vente de la maison, mais obtiendront également un bénéfice. Mais même dans le cas très improbable où la valeur de la maison aurait diminué, l’institution financière ne pourra jamais s’attaquer aux actifs de l’héritier, mais uniquement aux actifs initiaux du propriétaire.
7 Quel taux d’intérêt est payé avec l’hypothèque inversée ?
Le taux d’intérêt initial fixé pour l’hypothèque inversée Santander MAPFRE est de 5,99%, en ligne avec les intérêts que le marché gère pour ce type de produit. Il n’y a pas de frais d’ouverture et les frais de formalisation sont inférieurs à 600 euros par opération.
8 Quelle doit être la valeur d’une maison pour obtenir un revenu adéquat avec un prêt hypothécaire inversé ?
Un montant minimum ne peut être établi, car il y a une autre variable à prendre en compte, soit l’âge du propriétaire. De manière générale, on peut dire que l’hypothèque inversée commence à générer des revenus suffisants pour compléter les revenus des clients de plus de 75 ans et des logements de plus de 400 000 euros. Si la maison vaut plus, le propriétaire peut être plus jeune et vice versa.
9 Pourquoi contracter un prêt hypothécaire inversé au lieu de vendre le logement ou de contracter une nue-propriété ?
Toutes ces options sont valables en fonction de la situation et des caractéristiques de chaque cas. L’hypothèque inversée offre l’avantage de liquider le patrimoine immobilier tout en conservant la propriété du logement. Dans de nombreux cas, les personnes âgées ne souhaitent pas quitter le logement de leur vie et ce produit leur permet d’obtenir un revenu fixe et sûr sans renoncer à leur logement.
10 Quel est le traitement fiscal du prêt hypothécaire inversé ?
Les sommes obtenues grâce à l’hypothèque inversée, à hauteur de l’espérance de vie calculée pour l’octroi du prêt, ne sont pas imposées à l’impôt sur le revenu des personnes physiques, car elles constituent des tirages de crédit. En outre, les revenus perçus sous forme de rente bénéficient également actuellement d’un traitement fiscal favorable. Par exemple, les assurés qui, au moment de la souscription de la rente, ont 70 ans ou plus, ne paieront l’impôt sur le revenu des personnes physiques qu’à hauteur de 8 % du montant des revenus perçus.