La Loi Logement poursuit son cours, avec l’inconnu de quels seront les domaines d’action de la norme. L’un des points forts de l’avant-projet de ce règlement sur le logement est la déclaration des zones stressées. La norme promue par Podemos et le PSOE définit comme critères pour considérer qu’il y a un problème dans une zone avec le loyer ceux où le le coût de location d’une maison dépasse 30 % du revenu médian de cette famille dans la région. En outre, les loyers doivent avoir augmenté au cours des 5 dernières années de 5% de plus que le indice des prix à la consommation (IPC).
Mais, de quelles zones de tension parle le gouvernement ? Le cabinet de conseil immobilier qui applique des outils de science des données au marché immobilier en Espagne et au Portugal Atlas Immobilier a préparé un rapport, à la demande de LE JOURNAL ESPAGNOLdu groupe Prensa Ibérica, dans lequel le champ d’application de la nouvelle réglementation est expliqué.
Analyser par codes postaux, dans le scénario envisagé par l’exécutif dans le projet de loi, L’Espagne aurait 465 zones qui pourraient être déclarées stressées, soit 4,21% de l’ensemble du territoire national. Sur les 50 communautés et les deux villes autonomes, 38 auraient au moins 2 % de leur territoire répondant à ces critères.
Atlas Real Estate souligne que les codes postaux qui répondent aux critères dictés par le gouvernement totalisent 4,265 millions de foyers, 19,83% à l’échelle nationale. Cependant, les auteurs rappellent que ce chiffre comprend à la fois ceux qui sont en propriété et en location et rappellent : « Il faut tenir compte du fait que la situation d’une zone stressée affecte non seulement le marché locatif, mais aussi le marché du logement, puisque l’attractivité des loyers élevés tirent également vers le bas les prix d’achat et de vente, et le stock disponible se raréfie sur les deux marchés. Bref, la taille d’un marché concerne tous les ménages d’un territoire ».
Application de la norme
Les îles Baléares, Malaga, Alicante, Barcelone, Las Palmas ou Madrid sont les provinces qui concentrent le plus grand nombre de zones en tension, à leur tour aussi ceux qui ont la plus forte densité de population. Cependant, la réglementation du logement est une compétence régionale. De cette manière, les municipalités devraient demander à leur communauté autonome d’être déclarée zone stressée, qui à son tour devrait demander au gouvernement central, en particulier au ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain.
Comme le Parti populaire a déjà avancé dans l’approbation du projet en Conseil des ministres, les régions qu’il gouverne n’appliqueront pas la nouvelle loi sur le logement. De cette façon, le règlement n’aurait aucun effet à Madrid ou à Malaga; puisque les deux régions ont des politiciens du PP aux commandes. Cela compromettrait également son application dans d’autres régions telles que les îles Baléares, les îles Canaries ou la Communauté valencienne; où les sondages ne précisent pas quel parti l’emportera aux élections régionales du printemps 2023. La région dont l’avenir est quasiment assuré est la Catalogne, notamment sur le littoral et dans la capitale.
Autres scénarios
Le texte final de la nouvelle loi sur le logement est toujours en cours d’élaboration, tandis que les différents groupes parlementaires recherchent un principe d’accord qui satisfasse toutes les parties. Il est possible qu’il soit finalement décidé d’abaisser les exigences pour déclarer une zone présentant des problèmes de tension sur le marché. Pour cela, d’autres scénarios s’ouvrent.
Par exemple, du point de vue des revenus purs, en moyenne, 14,55% de tous les ménages espagnols consacrent plus de 30% de leurs revenus au loyer, spécifiquement dans 1 606 codes postaux, cela est détecté. Par exemple, 85,53% des codes des îles Baléares seraient ainsi catégorisés avec ce critère. Toutes les provinces et villes autonomes ont plusieurs zones qui répondent à ce critère. Seuls Albacete, Palencia et Zamora comptent moins de cinq zones.
Dans le scénario B, qui inclut l’exigence précédente et que le loyer a augmenté plus que l’IPC, le nombre de zones sollicitées est réduit à 525, soit l’équivalent de 4,76 % de tous les codes de pays. La côte méditerranéenne accumule plus de zones avec ces caractéristiques; tandis que Madrid et Barcelone sont derrière.