La hausse des taux d’intérêt hypothécaires connaît actuellement un phénomène particulier pour certains propriétaires. Si vous avez contracté un prêt hypothécaire à faible taux d’intérêt ces dernières années, il y a de fortes chances que votre prêteur vous propose désormais d’effectuer des remboursements supplémentaires gratuitement. Qu’est-ce qui se passe avec ça?
Normalement, vous payez chaque mois un montant fixe pour votre hypothèque. Ce montant est composé du principal et des intérêts. Vous pouvez également effectuer des remboursements supplémentaires, mais souvent jusqu’à un montant maximum par an. « De nombreux prêteurs vous permettent d’effectuer des remboursements supplémentaires allant jusqu’à 10 % chaque année sans pénalité », explique Oscar Noorlag, expert en prêts hypothécaires chez Van Bruggen Adviesgroep.
« Avec certains prêteurs, c’est plus large, même 20 %. Si vous voulez rembourser plus, vous le pouvez, mais vous payez une amende. » Les banques veulent assumer un certain montant de profit et le protéger avec une clause dite de pénalité.
En raison de la hausse des taux d’intérêt hypothécaires, il est possible que votre taux d’intérêt fixe soit inférieur au taux d’intérêt actuel. Dans ce cas, vous pouvez actuellement effectuer des remboursements supplémentaires illimités. Donc sans pénalité.
La banque veut utiliser l’argent pour une nouvelle hypothèque
« En fait, c’est tout à fait logique », déclare l’expert en prêts hypothécaires Marga Lankreijer-Kos d’Independer. « Si le taux d’intérêt actuel est plus élevé, la banque préfèrerait prêter votre argent à quelqu’un d’autre à un taux d’intérêt plus élevé. »
Lankreijer-Kos : « Supposons que vous ayez contracté une hypothèque avec un taux d’intérêt de 1,5 % et que ce taux d’intérêt soit fixe pour encore neuf ans, votre prêteur le comparera avec le taux d’intérêt actuel de la même période d’intérêt fixe. Cela est le soi-disant intérêt de comparaison. Plus élevé, vous pouvez effectuer des remboursements supplémentaires sans pénalité. »
Le phénomène n’est pas nouveau, mais la situation de ces dernières années était différente de celle d’aujourd’hui, explique Noorlag. « Il n’est pas du tout surprenant que les gens n’en aient jamais entendu parler auparavant, car les taux d’intérêt n’ont généralement baissé que ces dernières années. Maintenant, l’intérêt augmente et les gens voient qu’ils peuvent soudainement effectuer des remboursements supplémentaires sans pénalité. »
« En cas de donation ou de succession, un remboursement supplémentaire peut être attractif »
En 2016, la directive sur le crédit hypothécaire est entrée en vigueur. Ce sont des directives hypothécaires européennes qui incluent également ce phénomène. Les banques doivent s’y conformer et l’Autorité néerlandaise des marchés financiers (AFM) la supervise. « Les fournisseurs de fonds ne sont autorisés à imposer une amende que s’ils souffrent eux-mêmes du fait que vous effectuez des remboursements supplémentaires. Ce n’est plus le cas », déclare Noorlag.
Dans de nombreux cas, bien sûr, cela implique des montants élevés. Si vous pouvez rembourser 10 % supplémentaires sans pénalité sur une hypothèque de 200 000 euros, cela fait 20 000 euros par an. « Il s’agit bien sûr de sommes considérables », déclare Lankreijer-Kos. « Mais si vous souhaitez rembourser une somme importante, c’est le moment. Par exemple, pensez aux cas où vous recevez un don ou un héritage, alors un remboursement supplémentaire important sur votre prêt hypothécaire peut maintenant être intéressant. Ou si vous êtes juste à la frontière de l’impôt sur les gains en capital. »
La question de savoir si un remboursement supplémentaire est également judicieux est bien sûr une autre histoire. Lankreijer-Kos : « La meilleure hypothèque n’est bien sûr plus une hypothèque. Mais chacun a sa propre raison de faire des remboursements supplémentaires. L’épargne n’est toujours pas attrayante pour le moment, mais vous pouvez bien sûr aussi envisager d’investir ou de placer l’argent dans mettre à votre domicile rendre durable† Ce dernier est actuellement très populaire. Pensez à une pompe à chaleur et à une isolation supplémentaire. Cela peut vous rapporter plus que des remboursements supplémentaires. »