Les analystes de JP Morgan adoptent une position plus belliciste, réduisant les valorisations du secteur de 6% en moyenne dans un contexte de hausse des rendements obligataires à long terme, sur lesquels repose généralement le financement des FPI.
Les rendements « réels » corrigés de l’inflation sont les plus importants pour le secteur, par opposition aux taux nominaux cotés. JP Morgan note que les rendements réels des obligations d’État australiennes à 10 ans ont augmenté de 140 points de base à 0,9 % jusqu’à présent cette année, le plus haut niveau depuis 2018.
La société note que l’inflation aide les FPI comme Scentre Group, Charter Hall Retail, Carindale Property Trust et le propriétaire de Bunnings BWP Trust, qui ont inclus des loyers basés sur l’IPC dans leurs baux.
Le propriétaire des centres commerciaux Westfield, Scentre Group, a des augmentations d’inflation annuelles de 2 à 3 % sur bon nombre de ses baux spécialisés.
Environ la moitié des baux de FPI diversifiés de Charter Hall Long WALE (expiration moyenne pondérée des baux) sont indexés sur l’inflation.
« Le coup de pied de l’inflation compense la majeure partie, sinon la totalité, de la perte de revenus due à la hausse des frais d’intérêt », déclare JP Morgan.
La performance du secteur dépend également de la part des financements obtenus à des conditions plus favorables.
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Selon Macquarie, le coût théorique de la dette, en supposant une couverture de 70 %, est passé de son creux de 1,2 % en décembre à 3,4 % aux taux au comptant actuels.
« En utilisant les prix du marché pour les taux d’intérêt, nous estimons jusqu’à 20 % de vents contraires sur les bénéfices en raison de la hausse des coûts d’emprunt entre 2022 et 2024. »
La société ajoute que des coûts d’emprunt plus élevés sont également susceptibles d’entraver les acquisitions et les développements.
Pendant ce temps, l’équipe immobilière d’UBS affirme que si le marché évalue correctement les taux d’intérêt, les fonds libres provenant des opérations (FFO) du secteur chuteront de 8% en 2023-24, « impliquant une nouvelle baisse et … justifiant que de nombreux investisseurs restent ». insuffisance pondérale ».
Selon Morgan Stanley, les FPI « les moins souhaitables » sont celles qui ont une faible couverture de couverture et des ratios intérêt/revenu plus élevés (couverture à faible taux d’intérêt).
La société classe GPT Group, Stockland, Arena REIT et BWP Trust comme « peut-être dans la meilleure position » avec une position de couverture importante et un faible effet de levier.
Le Martin Currie Real Income Fund, un investisseur dans des actifs du «monde réel» comme les centres commerciaux, les routes à péage et les services publics, souligne l’attrait de Scentre alors que le trafic piétonnier se rétablit à la fin de la pandémie.
« Les fortes tendances d’occupation des locataires signifient que les loyers peuvent augmenter à mesure que le roulement des locataires augmente », déclare le gestionnaire de portefeuille Ashton Reid. « Les récents résultats de la société démontrent une forte capacité à maintenir ses bénéfices. »
Le fonds a également réduit son exposition aux détenteurs d’actifs de bureaux CBD tels que Mirvac Group et Dexus Group.
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L’après FPI et hausses de taux : les avis divergent sur l’impact sont apparus en premier sur Germanic News.