Dans cet article, EL ESPAÑOL-Invertia rassemble les définitions des termes les plus utilisés par centres d’études, les syndicats et partis politiques dans sa vie quotidienne pour évoquer le problème du logement en Espagne.
Droit du logement.
La Loi sur le logement est l’un des grands héritages de la dernière législature. Il a été approuvé le 27 avril 2023 avec le soutien du PSOE, Podemos, ERC, Más País, Compromis, Teruel Exist et PRC. PP, Vox, Ciudadanos, Junts et PNV ont voté contre.
La règle plafonne les augmentations de loyers et permet de réguler le prix des loyers en déclarant les zones stressées. S’agissant d’une matière dans laquelle de nombreux pouvoirs sont délégués aux administrations régionales, le gouvernement central ne peut pas imposer le respect de toutes ses dispositions. Cela se produit par exemple dans les zones stressées.
La loi est controversée depuis son application. En seulement un an et demi de validité, il a accumulé jusqu’à huit recours devant la Cour constitutionnelle.
Zone stressée.
Les zones stressées sont l’un des aspects les plus controversés de la norme. Grâce à ce mécanisme, les Communautés autonomes qui répondent à une série d’exigences peuvent resserrer leur marché et lier le prix d’une partie de leurs locations – qui doit également s’ajuster à certains paramètres – à un indice de référence.
Autrement dit, cet outil permet, de facto, l’intervention directe de l’administration du marché locatif. Pour le moment, seules la Catalogne et le Pays Basque l’appliquent. Le gouvernement central ne peut pas les imposer.
Face au refus des régions PP de les appliquer, le ministère du Logement veut conditionner le financement du logement à son développement.
Quelles sont les exigences ?
Comme l’explique Idealista, pour qu’une zone soit déclarée stressée, au moins une de ces conditions doit être remplie :
Que la charge moyenne du coût de l’hypothèque ou du loyer sur le budget personnel ou de l’unité de cohabitation, majorée des dépenses et fournitures de base, dépasse 30% du revenu moyen ou du revenu moyen des ménages de cette zone.
Que le prix d’achat ou de location du logement ait connu au cours des cinq années précédentes un pourcentage de croissance cumulé d’au moins trois points de pourcentage supérieur au pourcentage de croissance cumulé de l’IPC de la communauté autonome correspondante.
Indice des prix de référence.
Le Système national de référence pour les prix de location des logements (SERPAVI) – communément appelé Indice des prix de référence – est une base de données publique de contrats de location, créée et périodiquement mise à jour avec différentes sources d’informations étatiques, régionales et locales.
L’indice ne fournit pas un prix de référence unique, mais plutôt une fourchette de prix entre laquelle le marché devrait osciller pour un logement situé dans une zone déterminée et présentant certaines caractéristiques.
En plus de son caractère informatif, l’Indice marquera la limite des prix de location dans les zones déclarées stressées, à condition que les loyers remplissent une série de conditions. Dans le cas des petits propriétaires, ce n’est pas toujours obligatoire.
Location saisonnière.
Les locations saisonnières sont celles qui ne visent pas à satisfaire un besoin permanent de logement, mais plutôt à servir d’hébergement pour une durée bien déterminée (généralement inférieure à un an). Ils sont régis par la volonté des parties, la loi sur les baux urbains et le Code civil.
Ils ne relèvent pas du champ d’application de la récente loi sur le logement et ne sont donc pas concernés, entre autres aspects, par les limitations en matière d’actualisation des loyers ou de prolongations extraordinaires du contrat.
Cela signifie que son impact a été plus important sur les grands marchés et, surtout, sur ceux où les gestionnaires publics ont annoncé leur intérêt à appliquer un contrôle efficace des prix (en particulier dans les zones dites de tension). Autrement dit, des milliers de propriétaires sont passés de la location traditionnelle à la location saisonnière pour éviter la loi. Le gouvernement a déjà pris des mesures pour réguler cette situation.
Location touristique.
La location saisonnière est le type de location qui est signé lors de la location d’un appartement touristique. En Espagne, compte tenu du grand nombre de touristes qui viennent dans notre pays, il est devenu un produit très recherché dans les grandes villes.
Plusieurs municipalités espagnoles, face à l’augmentation de ce type de logement, ont décidé de suspendre l’octroi de licences. Dans le cas de Madrid, proposer un logement selon cette modalité sans disposer du permis correspondant peut entraîner des amendes supérieures à 10 000 euros. Le gouvernement a annoncé en mai qu’il appliquerait la réglementation européenne pour surveiller le secteur.
Seuil d’effort immobilier.
Le seuil d’effort immobilier est le pourcentage de revenus qu’une famille ou un individu consacre au paiement de ses dépenses liées au logement.
En règle générale, si celui-ci est supérieur à 30%, on considère qu’il s’agit d’une situation de tension immobilière. En Espagne, 65 % des locations dépassent actuellement le seuil d’effort recommandé.
Logement locatif abordable.
En règle générale, un logement locatif abordable est considéré – qu’il soit public ou privé – lorsque moins de 30 % des revenus du locataire sont utilisés pour payer le loyer.
L’objectif de ce type de location est que le locataire puisse, parallèlement au paiement d’un loyer inférieur au prix du marché, économiser suffisamment pour payer l’acompte d’une maison, demander un prêt hypothécaire et devenir propriétaire d’une propriété.
Après tout, le paiement d’un prêt hypothécaire à la fin du mois est généralement inférieur au prix d’un loyer.
Logements abordables incités.
En Espagne, outre les logements publics abordables, il existe des logements abordables incités. Il s’agit d’une propriété privée qui bénéficie d’avantages urbanistiques et fiscaux.
Il a été introduit pour la première fois dans la législation espagnole à l’occasion de l’approbation de la loi 12/2023 du 24 mai sur le droit au logement.
« C’est-à-dire que les entreprises privées propriétaires de logements pourront accéder à certains avantages si elles décident de mettre ces propriétés en location et acceptent un prix abordable. Cette mesure est conçue comme une formule d’occupation temporaire, pour les personnes ayant un niveau de revenu qui ne leur permettre d’accéder à un logement au prix du marché », explique l’Ised de Madrid.
Nouvelle maison.
Comme l’explique Fotocasa, une maison neuve est une maison achetée directement auprès d’un promoteur immobilier ou d’une entreprise de construction et, par conséquent, n’a pas eu de propriétaire précédent. Il en va de même pour toutes ces propriétés sur plan ; c’est-à-dire qu’ils n’ont pas encore été construits.
Même si une nouvelle maison a été construite depuis des années, elle sera considérée comme une nouvelle construction tant qu’elle n’aura pas été habitée ; Sinon, elle deviendra une maison de seconde main.
Logement d’occasion.
Les logements anciens, contrairement aux nouvelles constructions, ont déjà eu un précédent propriétaire différent du promoteur du lotissement. En Espagne, en raison du peu de nouvelles constructions construites depuis le début de la crise immobilière, il s’agit d’un produit très recherché.
Cette situation de manque d’offre et de demande croissante a porté le prix des logements d’occasion à des niveaux supérieurs aux records établis par le marché en 2007, selon Idealista.
Prime jeune locatif.
La prime de loyer pour les jeunes est une initiative gouvernementale par laquelle les jeunes répondant à une série de caractéristiques reçoivent jusqu’à 250 euros pour payer leur loyer pendant deux ans.
Il s’adresse aux personnes âgées de 18 à 35 ans disposant de revenus inférieurs à 3 fois l’IPREM. Le plafond du loyer est de 600 euros par mois et de 300 euros pour une chambre, bien qu’il puisse atteindre respectivement 900 et 450 euros, sous réserve d’une série de conditions. En octobre dernier, le gouvernement a approuvé un nouvel appel.
Droit foncier.
La réforme de la loi foncière est l’une des grandes revendications du secteur. Comme expliqué, cette réforme a permis d’accélérer les délais de construction des grands ensembles, contribuant ainsi à augmenter l’offre de logements disponibles sur le marché.
Cette année, le Parti Socialiste a présenté une proposition de réforme qui a été validée par le secteur, mais le Parti Populaire s’en est distancé et la norme n’a pas été approuvée pour le moment.
Syndicat des locataires.
Le syndicat des locataires est la plateforme organisatrice de la manifestation qui a lieu ce dimanche à Madrid. Même si en Espagne leur rôle est très limité, dans d’autres pays, comme en Suède, ils jouent un rôle fondamental dans la fixation du prix des logements sociaux.
Ce week-end, ils demanderont au gouvernement une plus grande implication dans le logement, car ils estiment que la loi approuvée il y a un an et demi n’a pas porté ses fruits. Selon des sources proches de l’organisation, environ 50 000 personnes sont attendues. Le PSOE, pour l’instant, ne s’est pas aligné sur la contestation.
Grève des loyers.
Comme son nom l’indique, une grève des loyers consiste à cesser collectivement de payer un loyer. En Espagne, ce droit n’est pas reconnu par la loi, même si les syndicats de locataires insistent sur le fait qu’il s’agit d’une possibilité réelle.
En Espagne, il y a eu une grande grève des locataires à Barcelone dans les années 1930. Près de 100 000 personnes ont arrêté de payer leur loyer à Barcelone.
Sareb.
La Société de Gestion d’Actifs de Restructuration Bancaire a été créée en 2008 avec pour objectif de recapitaliser plusieurs entités bancaires touchées par la crise financière et immobilière débutée en 2008. Son mandat est de gérer et de liquider les actifs dépréciés de ces entités et ainsi de rembourser la dette que Sareb délivré, avec la garantie de l’État, pour son paiement.
L’entité jouera un rôle fondamental fin 2024 et début 2025 dans l’augmentation du stock disponible sur le marché. Grâce au projet Vienne, il mettra sur le marché plus de 3 700 logements abordables répartis dans 12 communautés autonomes. Au cours de la période susmentionnée, elle préparera également la vente de son promoteur Árqura Homes, qui possède actuellement l’une des réserves foncières les plus importantes du secteur.
Plan de Vienne.
Le Plan de Vienne est l’un des projets de logements abordables les plus ambitieux d’Espagne. Il permettra la construction de plus de 10 600 logements sur des terrains appartenant à Sareb, qui seront ensuite gérés selon un régime de loyer abordable. Ce chiffre pourrait être élargi à moyen terme pour atteindre 15 000 logements.
La première phase, qui fera l’objet d’un appel d’offres à l’automne prochain, comprend une sélection de 50 terrains finalistes, sur lesquels pourront être construits quelque 3 770 logements. Les terres sont réparties dans 39 communes de plus de 10 000 habitants et situées dans 23 provinces de 12 communautés autonomes. L’investissement prévu dans la première phase du projet s’élève à plus de 460 millions d’euros.
Construction industrialisée.
C’est l’un des grands paris du secteur pour répondre à court terme aux problèmes de logement en Espagne.
Dans un processus de construction industrialisé, contrairement à la construction traditionnelle, la majeure partie des travaux est réalisée en usine, ce qui permet de réduire les délais de construction.
Les grands promoteurs du pays, comme Aedas Homes, appliquent déjà ce type de procédé.