Quiconque est sur le point d’acheter une maison ou a l’intention de le faire se demandera Quoi hypothèque ça va mieux maintenant, tout comme la situation économique de notre pays. Pour répondre à cette grande question, du comparateur de prêt immobilier iAhorro qu’ils ont fait une simulation dans laquelle ils comparent les mensualités et les intérêts payé par une personne qui a décidé de contracter son hypothèque variable en janvier 2022 et une autre qui a décidé de contracter une hypothèque fixe à ce moment-là.
Pour faire les calculs, dans iAhorro, ils choisissent une hypothèque de 150 000 euros avec une durée de remboursement de 20 ansà taux fixe et variable, et comparez les derniers versements et intérêts que le propriétaire paiera jusqu’au remboursement du prêt.
Le prêt hypothécaire variable, un produit marathon et « instable »
Dans le crédit immobilier à taux variable, à l’Euribor (indice de référence le plus utilisé pour calculer l’intérêt variable) il faudrait ajouter un différentiel de 0,99% (l’un des plus courants parmi ceux hypothéqués en Espagne) pour pouvoir calculer le TIN final. Ces types de prêts hypothécaires peuvent être révisés trimestriellement, semestriellement ou annuellement, mais le plus courant est que cette révision se fait précisément chaque année. Donc, une hypothèque contractée en janvier 2022 serait réexaminée en janvier 2023.
Bien sûr, dans les hypothèques à taux variable, il est impossible de prédire quel versement sera effectué à partir de janvier 2024, date à laquelle la prochaine révision aura lieu. À tel point que la directrice d’iAhorro Mortgages, Simone Colombelli, assure que « l’hypothèque variable est un produit instable et qu’il faut bien le connaître avant de le contracter et non seulement regarder comment cela nous affectera à court terme, mais aussi à long terme » et avertit : «C’est un produit pour garder son calme; Comme un marathon, un parcours dans lequel il faut être conscient des changements qui peuvent vous affecter et auquel il faut savoir résister quand l’Euribor et notre quote-part augmentent beaucoup. De plus, il est important de préparer l’épargne en période de baisse pour pouvoir faire face aux échéances lorsque l’Euribor est à la hausse.
A tel point que, dans le comparateur, ils ont choisi de se mettre dans la pire situation : le gouvernement assurait fin 2022 que l’Euribor resterait autour de 3% au moins jusqu’en 2028, ils acceptent donc cette prévision pour faire les calculs pour les cinq prochaines années. À partir de là, pour calculer les quotas, ils prennent les pires années enregistrées par l’indice de référence, c’est-à-dire qu’ils prétendent répéter de 2028 ce qui s’est passé en 1999 (l’année où l’Euribor a commencé à être utilisé) jusqu’en 2011.
De cette façon, qui a signé un prêt variable de 150 000 euros à 20 ans avec un intérêt d’Euribor + 0,99 % en janvier 2022 et effectue sa révision annuelle, a commencé à payer 657,74 euros en plusieurs fois, mais en janvier 2023, vous aurez vu comment le montant à le salaire s’élève à 920,11 euros chaque mois. De plus, si l’Euribor reste autour de 3% encore cinq ans, ses échéances ne descendront pas en dessous de 900 euros par mois pendant tout ce temps. Si les pires années de l’Euribor se répétaient, à partir de 2028, nous verrions plus de fluctuations dans les versements, qui toucheraient même 1 000 euros en 2031. C’est alors que, selon la simulation iAhorro, l’Euribor atteindrait 4,564 %, le même chiffre arrivé en janvier 2001. A cela il faudrait ajouter le différentiel de 0,99%de sorte que le taux d’intérêt cette année-là dépasserait 5,55 %.
L’hypothèque fixe, un sprint avec peu d’options d’amélioration
En janvier 2022, année où commence l’hypothèse faite par le comparateur de crédit immobilier, les crédits immobiliers variables étaient attractifs car l’Euribor était négatif, mais on pouvait également trouver des crédits immobiliers fixes autour de 1 ou 1,5 %, un TIN très élevé, faible et voyant. Pour cette raison, une bonne partie des personnes hypothéquées à l’époque ont choisi une hypothèque à taux fixe. Mais combien paieraient-ils maintenant ?
Toute personne ayant contracté en janvier 2022 un prêt hypothécaire fixe à 1 % avec une durée de remboursement de 20 ans paierait d’abord des frais de 689,84 euros, soit 32,10 euros de plus que ce qu’elle paierait initialement si elle avait signé un prêt hypothécaire variable. Cependant, si nous faisons la comparaison avec ce que vous paieriez maintenant, en février 2023, après l’augmentation enregistrée dans les variables le mois dernier, nous voyons que celui qui a un fixe avec les mêmes conditions mentionnées ci-dessus, paie déjà 230,27 euros de moins. Et si l’Euribor continue d’augmenter dans les prochaines révisions, cet écart augmentera en faveur de ceux qui ont contracté un prêt immobilier à taux fixe.
C’est aussi très clair lors du calcul de l’intérêt total que chacun paiera pour le prêt : celui qui a signé un prêt hypothécaire variable de 150 000 euros pendant 20 ans, avec Euribor + différentiel de 0,99 %, compte tenu de la simulation précédente, paierait un total de 64 795,01 euros d’intérêts, en plus de restituer les 150 000 euros qu’il devait à la banque. Dans le cas où le prêt contracté était fixé avec un TIN de 1%, il paierait 15 561,95 euros d’intérêts et permettrait d’économiser près de 50 000 euros.
Quelle est la limite du taux fixe pour payer moins ?
Pour savoir dans quelle mesure une hypothèque fixe compense plus qu’une hypothèque variable à l’heure actuelle, à partir d’iAhorro, ils calculent que « la limite serait déjà bien supérieure à 3% », selon le directeur des Hypothèques du comparateur. Ainsi, ils montrent que quiconque a contracté une hypothèque avec un TIN fixe de 3,8% en janvier 2022 paierait presque le même intérêt à la fin de la durée de vie de l’hypothèque que ce qu’il paierait s’il signait une hypothèque variable avec un Euribor TIN + 0,99 %.
Dans ce cas, la mensualité d’un prêt hypothécaire fixe de 150 000 euros sur 20 ans, avec un TIN de 3,80 %, commençait à être bien supérieure à celle d’un variable avec un TIN de 0,513 % (-0,477 % d’Euribor en moment + 0,99% de différentiel), de même montant et durée : 657,74 euros d’honoraires variables contre 893,24 euros d’honoraires fixes. Cependant, la volatilité de l’indice de référence du prêt hypothécaire variable et la stabilité du fixe font qu’en fin de vie du prêt, les intérêts à payer sont très similaires : 64 795,01 euros pour le variable et 64 377,73 euros pour le fixe.
Par conséquent, la conclusion est, comme le conclut Simone Colombelli, que « Si ce taux d’intérêt de 3,80% devait être dépassé, l’hypothèque fixe ne serait pas rentable par rapport à l’hypothèque variable, à ce moment précis, bien qu’il n’y ait vraiment pas de meilleure hypothèque qu’une autre, cela dépend beaucoup du moment de contracter et le profil de l’utilisateur ». Bien sûr, l’expert du comparateur de crédit immobilier iAhorro nuance : « Le crédit immobilier variable a connu de très bonnes périodes (entre février 2016 et avril 2021 l’Euribor était négatif) et sûrement celui qui en a bénéficié finit par payer moins d’intérêts sur son crédit immobilier que quiconque aurait choisi le fixe. Mais nous ne savons pas si cela va se répéter ; les nouveaux créanciers hypothécaires ne peuvent pas compter là-dessus ».