Quatre tonnes, c’est beaucoup d’argent, mais cela en valait la peine pour leur maison de rêve sur la Rotte. La joie a cependant été de courte durée, car le bâtiment s’est affaissé et la restauration a coûté 100 000 euros supplémentaires. Le jeune couple se sent trompé et poursuit l’ancien propriétaire en justice. Ils tiennent également pour responsable l’entreprise qui, selon eux, a établi un rapport d’architecture erroné. Ont-ils une chance ?
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Avant même que Joost Sutterland (30 ans) et Renee van Drunen (34 ans) ne se connaissent, ils savaient déjà où ils aimeraient le plus vivre : le long de la Rotte, dans un environnement rustique riche en eau à deux pas de la ville animée de Rotterdam.
Ainsi, lorsque, après avoir vécu ensemble à Rotterdam-Ouest pendant quelques années, ils sont tombés sur une maison mitoyenne d’avant-guerre sur la Rottekade sur Funda, il était important d’agir rapidement. Le prix demandé : plus de quatre tonnes pour 87 mètres carrés. C’est bien sûr beaucoup d’argent – mais ce n’est plus une exception sur le marché actuel du logement. Un bel effet secondaire : le précédent occupant avait récemment tout rénové et réaménagé. La cuisine, le salon – tout avait l’air élégant. « Un mobilier moderne. Comme s’il était tout neuf. Et pourtant, dans un bel immeuble ancien au bord de l’eau. Oui, c’était vraiment la maison de nos rêves », déclare Van Drunen.
surenchérir
C’était une époque folle à cause du corona, se souvient Sutterland. Une grande partie était organisée à distance et il y avait des restrictions sur les visites conjointes. Néanmoins, la transaction a été conclue rapidement à l’été 2020. Certes – et à la demande du prêteur hypothécaire – ils ont fait procéder à une inspection du bâtiment. Ce n’était pas non plus un obstacle. Pour 415 000 euros, ils étaient les fiers propriétaires de leur première maison sur le Rottekade, juste de l’autre côté de la frontière à Bergschenhoek. Sutterland : « Nous l’avions arrangé en un mois et demi. Bien sûr, nous voulions nous dépêcher, nous avions peur que d’autres surenchérissent. Enfin quelque chose pour nous, nous étions très heureux. »
Ils sont assis dans l’arrière-cour de leur maison de digue et regardent à nouveau attentivement leur maison. Tout a toujours l’air impeccable, mais les apparences peuvent être trompeuses. Derrière les murs plâtrés, les fissures se creusent et les cadres des fenêtres sont déjà tordus. « Cette maison nous cause du stress et des maux de tête depuis deux ans maintenant. Je ne peux tout simplement pas imaginer ce que c’est que d’être heureux dans une maison nouvellement achetée », déclare Van Drunen avec résignation.
100 000 euros
La raison : mauvaise fondation. Le bâtiment s’enfonce lentement. Selon les voisins, il s’agit d’un problème qui survient principalement depuis la construction de la nouvelle A16 à quelques 100 mètres. Quoi qu’il en soit, les habitants du bloc contigu de quatre maisons ont décidé de reconstruire entièrement la fondation. Ce sera en janvier. Les coûts estimés sont de 100 000 euros par logement. « Mais ça ne s’arrête pas là. Nous devons quitter notre maison pendant trois mois. Tout est chamboulé. Nous devons installer une nouvelle cuisine. Il y aura certainement encore 30 000 euros. »
Le problème, c’est qu’ils n’ont pas cet argent. Ils ont payé le prix fort pour leur maison. Sutterland : « Nous avons encore un petit tampon. Mais c’est tout simplement trop. » Van Drunen : « C’est aussi tellement injuste. Nous avons tout fait comme il se doit. Nous avons même fait effectuer une inspection du bâtiment. Alors cela ne devrait pas arriver, n’est-ce pas ? »
Ils ne lâchent rien. Ils ont engagé un cabinet d’avocats et vont au tribunal. Plus à ce sujet plus tard, mais d’abord un petit avertissement. Dans la discussion sur les « vices cachés », un acheteur tire généralement la paille courte, explique Hans André de la Porte de Vereniging Eigen Huis. Bien que le vendeur ait le devoir de signaler, l’acheteur a également le devoir d’enquêter. « En tant qu’acheteur, vous devez être en mesure de prouver que vous avez été délibérément induit en erreur. Une maison ancienne comporte toujours des risques. Lors de l’achat, vous acceptez la propriété dans l’état dans lequel elle se trouve à ce moment-là. Ce sont des questions compliquées, dans ce cas. marché surchauffé, on voit de plus en plus de litiges sur les vices cachés.
très en colère
Ils le confirment chez DAS, le leader du marché dans ce type de services juridiques. Ils traitent environ cinq cents cas de ce type par trimestre. Les « défauts cachés » représentent sept à huit pour cent de tous leurs processus immobiliers. « Nous constatons que les personnes sur le marché actuel du logement prennent plus de risques, et parfois ne prennent même pas le temps d’un conseil architectural », déclare Christa Verploeg, avocate et médiatrice chez DAS, « extra fâchée » lorsque des défauts sont mis au jour.
Certains des cas sont résolus par la médiation, dit le porte-parole, mais dans de nombreux cas, les parties se retrouvent devant les tribunaux. « Ensuite, de nombreux experts sont amenés, mais ils ne sont souvent pas d’accord les uns avec les autres… »
Pas du tout étanche
Aussi bien le DAS que la Home Owners Association conseillent vivement aux acheteurs de faire réaliser une expertise architecturale. « Il y a beaucoup d’émotion lors de l’achat d’une maison. C’est compréhensible. Il n’y a aucune émotion chez un ingénieur en structure. Il regarde simplement l’état de la maison », explique André de la Porte. Une telle enquête n’est en aucun cas étanche, car en effet, un inspecteur viendra littéralement regarder† Pas plus. « La maison n’est pas encore possédée, donc ce n’est pas l’intention de creuser ou d’ouvrir un étage dans la propriété de quelqu’un d’autre. »
Sutterland et Van Drunen le savent maintenant mieux que quiconque. Cependant, ils vont au tribunal. Ils tiennent deux responsables : l’ancien occupant et l’entreprise qui a effectué l’inspection architecturale, Perfectkeur de Ridderkerk.
Manqué
Selon leur citation à comparaître, le vendeur « a manqué de manière imputable aux obligations de l’acte de vente ». La principale accusation est qu’elle a délibérément caché les graves problèmes de fondation de la maison de la digue.
Car, disent Sutterland et Van Drunen, ils n’ont été signalés que plus tard par les voisins à un rapport assez important de 2017. A la demande des constructeurs de l’A16, la firme d’ingénierie Nebest a mené une enquête approfondie sur l’état des logements. bloc. Quand ils ont vu ce rapport, toutes les sonnettes d’alarme se sont déclenchées. Page 22 : La « durée d’exécution » de la fondation est estimée entre 1 et 5 ans. Sutterland : « C’est très grave. Et ce qui est aussi grave : nous n’avons jamais reçu ce rapport du vendeur. J’ai tout gardé et ce rapport ne fait pas partie des documents. »
Situation dangereuse
L’ancien habitant de l’immeuble s’est refusé à tout commentaire. Elle dit que cette procédure lui engage des frais et qu’il n’y a aucune preuve que le bâtiment s’affaisse sérieusement. En tout cas, elle-même n’a rien remarqué pendant le peu de temps qu’elle a vécu là-bas. Son avocate, Lenneke Muller, ne veut pas non plus parler et invoque son « devoir de confidentialité ».
Le courtier vendeur, Joe van de Vijver, est prêt à répondre. Il dit qu’il a transmis le rapport Nebest. « À mon avis, nous avons partagé tout ce que nous savons. » De plus, le rapport n’indiquerait pas non plus qu’il y a une situation extrêmement grave. « Le rapport ne montre pas que la fondation devra être réparée demain. Encore moins qu’il y a une situation dangereuse. » Même si c’est toujours difficile avec les vieilles maisons, dit-il. « Il n’est pas surprenant qu’une maison de digue soit tordue. Elle avait également l’air bien. Mais les acheteurs soupçonnent une intention malveillante, et ce n’est absolument pas le cas. »
vide sanitaire
Deuxièmement, l’acte d’accusation se concentre sur Perfectkeur, le cabinet de conseil en architecture qu’ils ont engagé pour une inspection. Cette société aurait donné des conseils erronés, selon Sutterland et Van Drunen. Le rapport indique qu’« aucune autre enquête sur la fondation n’est nécessaire ». Van Drunen : « Vous devez pouvoir vous y fier, n’est-ce pas ? À quoi d’autre ces types de rapports sont-ils destinés ? »
Perfectkeur est situé à Ridderkerk et propose, selon le site internet, des conseils en architecture pour 389 euros. « Un inspecteur en construction vous guidera dans toutes les pièces de la maison et vérifiera également l’extérieur de la maison. Nous inspectons également le vide sanitaire. À condition que cela soit possible en toute sécurité, bien sûr. »
déshydratation
Le rapport architectural de 37 pages de juin 2020 sur Rottekade 254 contient plusieurs conclusions sur la fondation. Par exemple, il existe un avertissement général selon lequel de nombreuses maisons, en particulier celles construites en 1970, risquent de s’affaisser en raison de l’assèchement du sol. Mais aucune mention n’est faite sur le bâtiment spécifique : « Il est inconnu et il n’a pas été possible de savoir lors de cette inspection technique comment l’objet a été fondé. »
Bien qu’il dise un peu plus loin que le biais et l’affaissement de la maison ne sont pas graves. » Il peut y avoir un problème avec la fondation ou la structure du sol. Mais dans ce cas, nous ne recommandons pas une enquête de suivi. » Et c’est précisément ce passage qui les a mis sur la mauvaise voie, affirment Sutterland et Van Drunen.
Dette
Perfectkeur s’en tient à une réponse écrite – détaillée – à cette accusation spécifique. Bien qu’ils veuillent d’abord souligner, comme cela est également indiqué dans le rapport, qu’il s’agit d’une «inspection visuelle» et n’a qu’une «fonction de signalisation». « Nous évaluons les défauts visibles ou les caractéristiques qui donnent lieu à d’éventuels défauts. »
Mais eux non plus n’étaient pas au courant du rapport Nebest, disent-ils. Et le propriétaire de la maison aurait dû le signaler. « Nous avons expressément demandé s’il y avait des défauts architecturaux connus qui n’auraient peut-être pas été détectés visuellement. Aucune mention n’a été faite d’un rapport de Nebest dans lequel ils ont trouvé des problèmes de fondation. Perfectkeur rejette donc la faute sur le vendeur. Ils précisent même que ‘une obligation légale a été négligée’.
Procédures inutiles
Sutterland et Van Drunen sont assistés par le bureau de Salejeclaim.nl. Le conseiller juridique Rob de Haan a accepté cette affaire car il pense être en position de force, dit-il. « Lorsque vous achetez quelque chose, vous pouvez supposer qu’il convient à l’usage. Par exemple, qu’il y a un moteur dans une voiture. Tout comme avec une maison : elle doit être habitable. Et une bonne fondation est nécessaire pour vivre. C’est notre point de vue. principal argument », explique-t-il.
Est-ce que ça va se passer comme ça ? L’affaire sera poursuivie ce mois-ci. André de la Porte de Vereniging Eigen Huis sait que ce n’est pas le premier, et certainement pas le dernier, litige sur les « vices cachés ». « La question est de savoir dans quelle mesure la maison est vraiment inhabitable. Alors il faut qu’il y ait une ruine complète. Il faut que les gens se rendent compte qu’il y a une garantie sur la construction neuve, mais pas sur la construction existante. Il y a toujours un risque. »