Des villes comme Vienne ou Singapour sont souvent mentionnés dans les gros titres de l’actualité proposer des solutions à la crise du logement au Canada. Mais les arguments en faveur des stratégies mises en œuvre par ces villes lointaines ne font souvent que effleurer la surface et peut être facilement rejeté avec une réponse « cela ne fonctionnera jamais ici ».
Il y a une part de vérité là-dedans : le très apprécié situation du logement abordable aujourd’hui c’est construit sur un héritage de plus de 100 ans de priorité au logement social.
Au Canada, le logement social ne représente que 3,5 % de notre offre, soit la moitié de la moyenne de l’OCDE, et un chiffre si faible, même La Banque Scotia est inquiète.
Si les villes étrangères offrent des exemples de comment les choses peuvent être différentes, il est beaucoup plus productif de regarder ce que nous faisons déjà ici au Canada. Heureusement, il existe de nombreux exemples canadiens qui font passer le logement d’un produit spéculatif à un droit de la personne.
Des pistes de solutions
J’ai passé une grande partie de l’été à parcourir le pays pour en savoir plus sur certaines de ces solutions. La plupart sont petits et aucun n’est parfait (les exemples étrangers souvent cités, d’ailleurs). Mais ils offrent tous des voies vers une vision plus système de logement socialement juste.
Voici quatre exemples d’initiatives canadiennes auxquelles nous devons accorder plus d’attention :
1. Autorité du logement de Whistler
Cette société indépendante appartenant à la municipalité a été créée pour superviser le développement, l’administration et la gestion de biens immobiliers à prix contrôlés et de logements réservés aux employés dans Whistler, Colombie-Britannique Elle propose des propriétés à la vente et à la location, avec des règles strictes sur les prix de vente et des loyers fixés à 30 pour cent du revenu du locataire.
Tout cela a été possible parce que la WHA utilise des terrains publics, où il est plus facile de penser au-delà du marché et d’établir des objectifs d’accessibilité plus ambitieux que les terrains appartenant à des promoteurs privés. Cela signifie que la nouvelle offre est adaptée à ce que les résidents peuvent se permettrepas ce qui est le plus rentable.
2. Le règlement anti-rénovation de New Westminster
Rénovations sont un contributeur majeur à l’érosion du logement abordable. En 2019, New Westminster, en Colombie-Britannique, a adopté une règlement anti-rénovation qui infligeait aux propriétaires une amende allant jusqu’à 1 000 $ par jour. Pour se conformer, les propriétaires devaient à la fois démontrer qu’il était nécessaire que le locataire quitte son logement pour des travaux de rénovation et fournir aux locataires une offre écrite de retour dans le logement au même prix.
Résultat : alors qu’il y a eu plus de 300 rénominations au cours des trois années précédant le règlement, il y a eu aucun l’année suivante. New Westminster a montré à d’autres communautés du pays comment elles peuvent éliminer cette pratique injuste et cruelle. En 2021, le gouvernement de la Colombie-Britannique a mis à jour son Loi sur la location résidentielle pour introduire des règles similaires dans toute la province.
3. Politique d’aide aux locataires de Burnaby
Burnaby, juste à l’extérieur de Vancouver, a pris des mesures contre les rénovations et dévictionset a sans doute les meilleures politiques de protection des locataires au Canada.
Il comporte quatre éléments clés Politique d’aide aux locataires: le droit de revenir dans un logement similaire à peu près au même loyer une fois les travaux terminés ; le promoteur ou le propriétaire est tenu d’aider les locataires à trouver un logement provisoire si nécessaire ; le demandeur de rezonage doit payer des frais supplémentaires pour couvrir les frais de location supplémentaires que les locataires engagent pour leur logement provisoire ; et une aide financière aux locataires pour couvrir les frais de déménagement.
Les règles de Burnaby sont beaucoup plus prescrites et détaillées que celles de toutes les autres au Canada. Et ils imposent fermement au propriétaire la responsabilité de garantir le retour des locataires. Ce n’est pas le cas en Ontario, où les locataires ont également le droit de revenir, mais peu sont capables de le faire.
Burnaby a également d’autres règles pour garantir une offre constante de nouveaux logements abordableset cela n’a pas entraîné de baisse des nouvelles constructions. Le développement est en plein essorl’offre augmente et les locataires ne sont pas déplacés pour lui faire place.
4. La politique de droit de préemption de Montréal
En 2016, la Ville de Montréal s’est vu confier le droit de préemption d’acquérir des biens immobiliers et elle a identifié 350 propriétés où elle peut exercer ce droit. Généralement, ce sont immeubles à loyer modique dans des quartiers gentrifiés.
Si l’une de ces propriétés est vendue sur le marché libre, la ville dispose de 60 jours pour s’aligner sur cette offre et acheter le site au même prix convenu par l’acheteur privé.
La politique dispose d’un petit budget, ce qui limite son impact, mais stratégies d’acquisition que démarchandiser le logement sont des outils essentiels pour faire face à la crise des loyers.
Les stratégies de contrôle des loyers sont efficaces
Contrôle de loyers est un ensemble de règles indiquant dans quelle mesure et quand les propriétaires peuvent augmenter le loyer. Dans la plupart des cas, les locataires en place bénéficient du contrôle des loyers, mais il existe une lacune majeure : lorsqu’un locataire quitte le logement, les propriétaires peuvent augmenter le loyer comme ils le souhaitent. En Ontario, Le contrôle des postes vacants a été aboli par le gouvernement de Mike Harris en 1996..
Cela crée une incitation financière pour les propriétaires à expulser les locataires en place, ce qui peut rendre la vie misérable.
Cela contribue également à la perte de logements abordables, dans des villes comme Hamilton, Ontario., plus de 20 unités sont perdues pour chaque nouvelle construction.
Bien qu’il existe un modèle hybride au Manitoba qui a contribué à augmentations modérées des loyers, l’Île-du-Prince-Édouard est la seule province qui contrôle entièrement les postes vacants. Dans ce système de contrôle des loyers par unités, les règles sont régies par le Commission insulaire de réglementation et d’appel (IRAC)qui fixe les augmentations autorisées à environ un à deux pour cent par an, que le logement soit vacant ou occupé.
Il existe des lacunes, comme le fait que les nouveaux locataires n’ont aucun moyen formel de savoir ce que le locataire précédent a payéet la facilité avec laquelle les propriétaires peuvent bénéficier d’augmentations supérieures aux lignes directrices. Mais ce sont là des raisons de renforcer le contrôle des loyers, et non de l’édulcorer.
Beaucoup défenseurs du logement et des chercheurs conviennent que la mise en œuvre d’un contrôle généralisé des postes vacants aurait l’impact le plus bénéfique sur les locataires. Et malgré ce que les promoteurs et les propriétaires pourraient crier, il y a peu de preuves empiriques Indiquer réglementer les loyers entraîne une baisse des nouvelles constructions.
L’avantage du contrôle des loyers est qu’il ne coûte rien aux contribuables. Même si la nouvelle offre doit suivre le rythme de la croissance démographique, il est essentiel de maintenir les logements existants à un prix abordable. Avec une bonne vision et une bonne volonté politique, le contrôle des postes vacants pourrait être mis en œuvre demain. Et tout comme les autres exemples dont j’ai parlé, nous n’avons pas besoin de chercher de l’inspiration à l’étranger pour savoir comment procéder.
Cet article est republié à partir de La conversation sous licence Creative Commons. Lis le article original.