La façon dont une communauté se remet d’une catastrophe comme l’ouragan Ian est souvent une question « de la poule et de l’œuf » : qui revient en premier : les entreprises ou les ménages ?
Les entreprises ont besoin d’employés et de clients pour pouvoir fonctionner. Les ménages ont besoin d’emplois et des services fournis par les entreprises.
En tant que chercheur en urbanisme qui se concentre sur la récupération de logements après des catastrophes, j’ai trouvé dans ma recherche qu’ils sont mutuellement dépendants. Cependant, dans les communautés côtières, la reprise des entreprises touristiques comme les restaurants et les hôtels dépend en grande partie du retour de logements abordables pour les employés.
Rockport, au Texas, où l’ouragan Harvey a touché terre en 2017, est un exemple du défi. C’est une petite communauté qui s’adresse aux vacanciers et aux pêcheurs sportifs, y compris des célébrités comme le chanteur country George Strait, qui filmé une campagne publicitaire en 2018 exhortant les touristes à retourner à Rockport. Cependant, attirer des touristes n’est pas facile sans restaurants et hôtels entièrement fonctionnels. Dans une revue communautaire publiée à peu près à la même époque, les chefs d’entreprise de Rockport ont déclaré que l’incapacité des travailleurs à bas salaire à trouver un logement dans la région était un obstacle majeur à leur propre rétablissement.
J’étudie le rétablissement du logement depuis 2008, lorsque l’ouragan Ike a dévasté de grandes parties de Galveston, au Texas. J’ai constaté que dans de nombreuses collectivités, le logement abordable ne revient que très lentement après une catastrophe, voire pas du tout.
Les logements abordables ont tendance à être plus anciens
La principale source de logements unifamiliaux abordables dans la plupart des communautés provient de ce qu’on appelle « filtration. »
Les quartiers ont un cycle de vie. À mesure qu’ils vieillissent, ils sont soit réaménagés ou embourgeoisés, soit ils déclinent. À mesure qu’un quartier décline, les maisons sont plus susceptibles d’être occupées par des locataires. Ils deviennent également plus abordables et ont tendance à être moins bien entretenu. Les immeubles d’appartements conçus pour les locataires suivent un cycle de vie similaire.
À Galveston après l’ouragan Ike, nous avons constaté que les logements les plus endommagés était souvent dans des quartiers à faible revenu et à prédominance minoritaire avec des maisons plus anciennes.
Une grande partie des logements de la main-d’œuvre dans ces quartiers ont été construits dalle sur sol, ce qui signifie que le premier étage est au niveau du sol et vulnérable aux inondations. La plupart des maisons les plus chères, en revanche, étaient élevées de 3 à 14 pieds (environ 1 à 4 mètres).
Étant donné que la plupart des logements abordables deviennent abordables en devenant vieux et délabrés, la reconstruction d’une maison de même taille sera également plus coûteuse que l’originale, surtout au milieu du marché de la construction actuelles perturbations de la chaîne d’approvisionnement.
De plus, les familles à faible revenu sont moins susceptibles d’avoir une assurance adéquate ou des économies qui leur permettront de se reconstruire rapidement. Ils doivent souvent attendre l’aide fédérale par l’entremise du Subvention globale pour le développement communautaire Reprise après sinistre programme, qui peut prendre des années pour atteindre les propriétaires.
Il est également plus susceptible d’être gravement endommagé
Les logements abordables se trouvent souvent dans des zones moins prisées, y compris des zones basses sujettes aux inondations.
Notre recherche à Galveston après l’ouragan Ike et dans la région de Miami après l’ouragan Andrew en 1992, il a été constaté que les maisons de faible valeur étaient les plus susceptibles de subir des dommages importants lors d’inondations.
Ils mettent également beaucoup plus de temps à récupérer leur valeur, s’ils la récupèrent du tout. À Galveston et à Miami, des maisons de faible valeur qui ont encore subi d’importants dégâts n’avaient pas retrouvé leur valeur d’avant la tempête quatre ans après l’ouragan, tandis que les maisons de plus grande valeur subissant des dommages même modérés ont pris de la valeur.
Le logement locatif se redresse deux fois moins vite
Bien qu’il soit difficile de suivre les locataires après les ouragans, nous savons qu’ils sont plus susceptibles de subir un déplacement à long terme.
Nos recherches montrent que les logements locatifs subissent davantage de dommages et récupérer environ la moitié moins rapidement comme logement occupé par son propriétaire.
Pour les travailleurs à bas salaire, l’incertitude quant à leur capacité à retourner dans des logements locatifs peut les amener à décider de chercher du travail et un logement ailleurs. En discutant avec des habitants de Rockport après l’ouragan Harvey, j’ai entendu à plusieurs reprises que des travailleurs avaient déménagé de façon permanente à San Antonio, à 160 miles de là, ou à Corpus Christi, à 30 miles de là, pour trouver à la fois du travail et un logement après la tempête.
Les décisions commerciales peuvent ralentir la récupération des loyers
À Galveston et dans la région de Miami, nous avons constaté que la reprise des appartements et des duplex était beaucoup plus volatil que le logement unifamilial et a pris beaucoup plus de temps.
Étant donné que ces types de logements appartiennent à des entreprises plutôt qu’à des occupants, la décision de reconstruire est moins urgente et moins émotive.
Pour l’anecdote, après Harvey, j’ai beaucoup entendu parler par des organisations communautaires de Houston de l’achat spéculatif de maisons unifamiliales endommagées par des sociétés qui les ont retournées et les ont transformées en maisons de location. Les investisseurs ont également parlé de l’argent ils pourraient faire par acheter des maisons à des prix avantageux après la tempête, les réparer et les revendre avec un gros profit.
Alors que les maisons ont toujours été des produits de base – et un moyen essentiel pour les familles de créer de la richesse – le pratique de la propriété de l’entreprise restreint la disponibilité de logements, gonflant les prix des logements. Le renversement de maisons fausse également les marchés en raison d’augmentations rapides des valeurs.
Que peuvent faire les collectivités ?
Veiller à ce qu’une communauté dispose de logements abordables après qu’une catastrophe commence bien avant qu’elle ne se produise. La création d’un plan de relance communautaire peut souligner l’importance du logement abordable pour la résilience économique de la communauté.
Considérer le logement abordable comme un bien public et le qualifier de « logement de la main-d’œuvre » pour les enseignants, les agents des forces de l’ordre et d’autres fonctionnaires peut aider à surmonter les préoccupations de NIMBY – « pas dans ma cour » -, mais cela peut toujours être une bataille difficile.
Les communautés qui se rétablissent actuellement devront être agressives pour assurer la reconstruction de logements abordables. Cela signifie demander un financement FEMA et Community Development Block Grant et réfléchir de manière créative à la manière de réduire les coûts de reconstruction.
Une approche créative est fiducies foncières communautaires. Les fiducies foncières communautaires sont un moyen d’acheter et de posséder en coopération des terres sur lesquelles des ménages individuels peuvent construire. Identification du terrain qui appartient à l’État ou qui fait l’objet d’un don peut fournir un endroit pour reconstruire rapidement des maisons pour les travailleurs à bas salaire.
Un autre programme innovant de récupération rapide de logements abordables est piloté par l’association à but non lucratif Les résidents du Texas. Plutôt que de faire venir des remorques FEMA après une catastrophe, le Rapido programme construit rapidement et à peu de frais le noyau d’une maison, de taille similaire à une maison mobile. Le noyau est ensuite conçu pour être construit plus tard dans une maison plus grande une fois que les fonds fédéraux seront disponibles.
Plusieurs communautés de Floride sont maintenant aux prises avec des dommages aux logements abordables après l’ouragan Ian. Partout dans le monde, les communautés côtières peuvent apprendre de ce qu’elles ont vécu et se préparer dès maintenant à des tempêtes plus extrêmes à l’avenir.
Cet article est republié de La conversation sous licence Creative Commons. Lis le article original.