La pandémie de coronavirus accéléré la nécessité de changer de résidence à la recherche de meilleures conditions, une tendance qui s’est consolidée. Voici comment les données le révèlent : les clients après un prêt immobilier pour changer de logement augmenté de 32 % de 2020 à 2022, selon la société d’intermédiation financière Grocasa Hipotecas. Pour déménager, beaucoup doivent se débarrasser d’une ancienne maison qu’ils possédaient. Choisissez le meilleur moment pour le mettre en vente C’est la clé pour obtenir les meilleures conditions ou ne pas vous ruiner en essayant. Il y a de multiples aspects à prendre en compte tant qu’il n’y a pas d’urgence à réaliser l’opération. La situation du marché et la fiscalité font partie de ces variables qui peuvent marquer le succès ou l’échec d’un des investissements les plus importants qui soient réalisés au cours de la vie.
La hausse de l’inflation, les hausses de taux d’intérêt par les banques centrales et la crise de l’énergie créent une scénario rempli d’inconnues. Et à l’équation, il faut ajouter tous les acteurs impliqués dans ce type de situation, comme les notaires et les banques, en plus des formalités administratives correspondantes. Afin de dissiper les doutes et de savoir quelle est la meilleure feuille de route dans ces cas, ‘activos’ a demandé à différents experts du secteur immobilier et de la vente d’appartements.
Le point de départ est d’être clair sur la situation personnelle. Les ressources et les délais doivent être planifiés en fonction de l’ensemble des besoins et être clair sur la raison pour laquelle vous voulez mettre la maison en vente puis l’acheter, comme détaillé José García Montalvo, professeur et directeur du département d’économie de l’Université Pompeu Fabra (UPF). Des problèmes qui peuvent causer de vrais maux de tête. Le fait d’avoir trouvé la maison idéale mais de ne pas pouvoir la payer faute d’acquéreur pour la sienne, ou si la maison habituelle est vendue et qu’il n’y a toujours pas de place pour déménager, peut pousser l’intéressé à acheter ou vendre à un prix non désiré pour une simple nécessité.
Il est également nécessaire d’avoir une vision large du marché qui nous permette de comprendre s’il existe une opportunité qui vaut la peine d’être exploitée. La vérité est que le marché est dans une tournant après avoir connu l’une de ses étapes de plus grande croissance ces dernières années en raison de la crise sanitaire. L’épargne à la hausse a fait grimper le volume des ventes à 650 000 propriétés en 2022, le chiffre le plus élevé depuis 2007. Cette année, en revanche, les ventes sont fragilisées par la baisse du pouvoir d’achat des familles et la hausse des prix des crédits immobiliers. Dans ce contexte, selon une étude réalisée par CaixaBank Research, un recul du nombre de ventes est attendu jusqu’à 480 000.
Paramètre « logique »
Les prix des logements sont adaptés à cette situation. « Il va y avoir des baisses de prix allant jusqu’à 5% dans des zones spécifiques. Ce n’est pas un coup d’arrêt dans le secteur immobilier, mais un ajustement logique », conclut-il. Anna Puigdevall, directeur général de l’AIC et trésorier de la FIABCI Espagne. Malgré la modération des prix, les experts ne croient pas que ce sera une raison suffisante pour arrêter d’acheter une maison ou attendre pour vendre.
« La meilleure chose à faire est de vendre rapidement et d’attendre un peu pour acheter la prochaine maison, pendant qu’elle est en cours de négociation, jusqu’à ce que les taux d’intérêt aient baissé », selon Gonzalo Bernardo, professeur et directeur d’un master en immobilier à l’Université de Barcelone (UB). L’idée d’acheter maintenant devrait être évitée, selon l’expert, car lorsque les taux d’intérêt augmentent, la circulation de l’argent diminue rapidement beaucoup, ce qui anticipe un mauvais moment pour l’économie mondiale.
D’un autre côté, les hypothèques deviennent nettement plus chères. Depuis que la Banque centrale européenne (BCE) a commencé à relever les taux d’intérêt, l’Euribor a grimpé rapidement. Plus précisément, les données mensuelles ont clôturé mars 2023 à 3,647 %, alors qu’en 2020, elles étaient même négatives, à -0,3 %. Démarrage d’une hypothèque avec ces conditions est un obstacle important pour la plupart.
La BCE elle-même a constaté que les prêts hypothécaires aux ménages « modèrent en raison du durcissement des critères d’octroi, de l’augmentation des coûts de financement et de la baisse de confiance des consommateurs ». Maria Matos, directeur des études et porte-parole de Fotocasa, souligne que « ce n’est pas le moment le plus favorable pour acheter en raison de l’augmentation des prix des crédits immobiliers, mais c’est pour ceux qui n’en ont pas besoin ». Pour ceux-ci, cela peut même être intéressant car « l’acheteur a un pouvoir de marché sur le propriétaire ». « Il y a beaucoup d’appartements à vendre et ils ont la possibilité d’obtenir des réductions supplémentaires », ajoute-t-il. Cependant, le pourcentage d’acheteurs qui doivent demander une hypothèque pour acheter un appartement est d’environ 75 %.
meilleur moment pour vendre
Malgré la modération des prix, les experts s’accordent à dire qu’ils sont moments parfaits pour vendre. « Les prix sont au maximum et ont connu les plus fortes hausses au cours des derniers mois des 20 dernières années, atteignant près de 10% par an en raison de la hausse des taux d’intérêt », souligne-t-il. des buissons. Même s’il faut tenir compte du fait qu’il y a « moins d’acheteurs en raison de la difficulté de l’Euribor ».
« Les délais de vente vont s’allonger et les contre-offres de prix vont grossir, il est donc recommandé de s’adresser à un professionnel pour faire la gestion », explique-t-il. Emiliano Bermudez, directeur général adjoint de Donpiso. Aujourd’hui, vendre un appartement prend entre 45 et 50 jours, un temps qui s’étend à 60 jours vers la fin de l’année. De plus, lors de l’achat d’une maison, le facteur d’engouement a une grande influence et une forte composante émotionnelle, il est donc conseillé d’être rationnel lors du paiement d’une éventuelle prime.
Définir le budget
Tout a son temps. Évaluer correctement le bien et connaître les gamme de prix de vente du quartier spécifique où il est situé doit être une priorité. Et sachez que, même lorsque le prix s’adapte aux conditions du marché, il y a une marge de négociation. Ensuite, vous devez définir le budget d’achat -avec un prix maximum- et commencer à chercher la maison que vous souhaitez. Lorsqu’il y a déjà un acquéreur, un contrat d’acompte est fait pour réserver le logement et il ne reste plus qu’à gérer le financement nécessaire. « Il faut toujours demander conseil lors d’une vente pour s’assurer que la propriété est en bon état, sans frais ni déversement à venir, et que l’expert vous guide dans le processus. La plupart des clients n’ont pas de formation financière. » il ajoute. des buissons.
Deux possibilités
Une autre des principales questions qui peuvent se poser à quelqu’un qui souhaite effectuer une vente de remplacement – comme on dit vendre une maison pour en acheter une autre – est de savoir s’il pourra accéder à une hypothèque sans avoir vendu la précédente. La chose habituelle est d’utiliser l’argent de la vente pour rembourser la dette, afin qu’une attestation d’encours puisse être demandée à la banque. Une autre alternative est de faire un crédit immobilier relais, un prêt qui permet de changer de logement sans avoir vendu le précédent et sans apporter de nouvelle épargne. Une fois l’acheteur trouvé, la dette est annulée, l’ancien bien est libéré et les mensualités de la nouvelle hypothèque commencent à être payées. Les experts avertissent que, dans tous les cas, la vente de remplacement n’est pas facile et comporte des risques financiers, compte tenu des coûts supplémentaires, en plus des délais et de la souscription d’une nouvelle hypothèque.
Mais tous ne sont pas des problèmes. Il y a aussi des avantages à rembourser la dette auprès du Trésor. Si les propriétaires qui ont vendu leur logement en cours d’année doivent faire figurer l’opération dans la déclaration, ceux qui ont cédé leur résidence principale peuvent bénéficier de l’exonération pour remploi. Cela signifie économiser l’impôt sur le revenu physique (IRPF) lorsque certaines conditions sont remplies. La condition la plus importante est que la maison vendue et celle qui est acquise « constituent la résidence habituelle du contribuable », comme expliqué bernard. De plus, « lorsque vous changez d’appartement, vous avez deux ans pour en acheter un autre afin de bénéficier de l’exonération », ajoute le professeur. Les personnes de plus de 65 ans peuvent également en profiter.
question de dépenses
Actualités liées
Il faut réinvestir tout l’argent de la vente dans l’acquisition du nouveau logement pour être exonéré du paiement de la totalité de l’impôt sur le revenu. Cependant, si une partie seulement est utilisée pour l’achat, le vendeur est dispensé de payer la partie proportionnelle du montant réinvesti. « La fiscalité dépend toujours du profil et du lieu d’exécution de l’opération. Acheter une maison d’occasion n’est pas la même chose qu’acheter une maison neuve, ni en Catalogne ni dans d’autres communautés autonomes », précise-t-il. Bermudez.
Outre les aspects fiscaux, la personne intéressée par ce type de transaction Vous devez prendre en compte tous les coûts impliqués.. Outre la taxe de vente, il y a les plus-values municipales, les dépenses dérivées d’une éventuelle liquidation de l’hypothèque, la commission immobilière, les frais de notaire, les frais de déménagement et les frais de l’acte de vente, ainsi que les réformes dans le nouveau logement, si nécessaire. Par conséquent, il est recommandé créer un coussin économique pour vous couvrir en cas de problème.