Ce sont les taux hypothécaires qui ont finalement fait tomber la fièvre. Leur ascension inexorable a atteint un niveau qui a changé le comportement des acheteurs. Plus tôt ce mois-ci, les taux des prêts hypothécaires à 30 ans ont atteint leur plus haut depuis 2009. Les demandes d’achat de prêt hypothécaire sont tombées à leur plus bas depuis 2018. Le stock de maisons unifamiliales invendues, bien qu’encore bien en deçà des niveaux d’avant la pandémie, augmente désormais d’une année sur l’autre, selon Altos Research.
Cela semble toujours être un changement gérable pour les constructeurs. Toll Brothers, un constructeur de maisons haut de gamme, a annoncé de solides bénéfices la semaine dernière. Lors de leur conférence téléphonique, ils ont déclaré que la modération de la demande qu’ils ont constatée récemment correspond aux fluctuations saisonnières qu’ils ont connues avant la pandémie. Leurs clients versent un acompte non remboursable de 75 000 $ lorsqu’ils passent une commande – loin des jours de dépôt bas de la bulle immobilière du milieu des années 2000 – donc leur taux d’annulation en mai n’est pas très différent du 1% taux qu’ils avaient au cours du trimestre précédent.
Ils ont également tenté de reconstituer leur inventaire afin que, lorsque les clients recherchent des maisons, le temps d’attente soit plus proche des 9 à 10 mois qu’il a été dans le passé plutôt que des 15 mois l’an dernier. Un léger ralentissement qui permet aux constructeurs de se concentrer sur l’exécution des commandes existantes et le réapprovisionnement des stocks leur convient.
Les acheteurs potentiels ont trois bonnes raisons d’attendre. Premièrement, nous quittons la période la plus saisonnière de l’année. Même dans un marché du logement normal, on s’attendrait à ce que l’offre de logements augmente et que les prix s’aplatissent au cours des prochains mois. Si vous n’avez pas trouvé ce que vous cherchez d’ici le Memorial Day, il n’y a généralement aucune raison de se précipiter pour acheter une place.
Deuxièmement, le marché dévie pour la première fois depuis la pandémie. Dans un mois, il y aura plus de maisons à vendre qu’aujourd’hui. Le pourcentage de maisons qui font des réductions de prix, tout en continuant d’augmenter en dessous de la normale, augmente rapidement. Si l’économie atterrit en douceur plutôt qu’en force, les investisseurs en actions pourraient regretter d’avoir attendu pour acheter, mais la construction de logements est plus lente et a une dynamique différente. Qu’il s’agisse d’un atterrissage en douceur ou d’un atterrissage brutal, vous avez le temps d’attendre un peu pour voir lequel ce sera.
La troisième raison est que les taux d’intérêt à plus long terme ont en fait baissé au cours des dernières semaines en raison de la faiblesse de l’économie globale, qui commence tout juste à se refléter dans les taux hypothécaires. Les taux hypothécaires sont tombés à leur plus bas niveau en un mois cette semaine – si l’économie continue de se détériorer, les discussions sur les taux hypothécaires pourraient passer de 6 % à tomber en dessous de 5 %.
Mon point de vue sur le marché du logement est que nous obtenons le rééquilibrage dont nous savions avoir besoin à la fin de l’année. Les stocks passent de creux historiques à un peu plus près de la normale. La croissance des prix devrait se stabiliser pendant un certain temps, peut-être avec quelques légères baisses sur les marchés qui ont connu la plus forte croissance. Mais une croissance de l’emploi et des salaires supérieure à la tendance devrait l’empêcher de devenir trop extrême. Et il y a de fortes chances que les taux hypothécaires chutent davantage par rapport aux niveaux actuels alors que les marchés deviennent plus confiants dans la capacité de la Réserve fédérale à freiner l’inflation.
Les conditions peuvent ne pas fonctionner exactement comme je m’y attendais, mais il est toujours logique pour les acheteurs d’attendre que l’image soit plus claire. Les actions économiquement sensibles augmenteront avant que l’économie ne se stabilise, mais pas le marché du logement. Beaucoup de choses ont changé au cours des trois derniers mois, et un mois ou deux de plus pourraient faire une différence encore plus grande.
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Conor Sen est chroniqueur pour Bloomberg Opinion. Il est le fondateur de Peachtree Creek Investments et peut avoir des intérêts dans les domaines sur lesquels il écrit.
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