La grande bulle immobilière et son éclatement, avec sa gueule de bois qui a suivi, ont dévasté l’économie en Espagne et changé le paradigme du secteur immobilier. Cependant, la situation presque 15 ans plus tard est complètement différente. Les principaux gestionnaires du secteur défendent qu’ils sont désormais plus professionnalisés, les risques qu’ils ont pris sont moindres et la demande de logements est forte.
Quels indicateurs économiques indiquent que nous ne sommes pas confrontés à une bulle immobilière ?
Les prix n’ont pas tellement augmenté.
Entre 1999 et 2007, le prix de lieu d’habitation en Espagne, il a augmenté en moyenne par an de 12,3 %. Ce n’est pas comparable à la situation actuelle, puisque, bien qu’une croissance importante ait été enregistrée ces derniers mois, la moyenne de 2014 à 2022 est de 2,3% par an, selon CaixaBank Research.
Les augmentations des dix dernières années Ils n’ont pas servi à récupérer les prix d’avant la crise au niveau national. Selon le portail immobilier Idealista, les prix sont inférieurs de 8% à ceux d’avant l’éclatement de la bulle. D’autres sources, en l’occurrence l’évaluateur de Tinsa, placent les prix 18,7 % en dessous des sommets historiques de 2007.
Le ratio d’accessibilité au logement s’est resserré, mais pas autant que pendant les années de « boom ». Le prix du logement par rapport au revenu familial a été multiplié par 5,4 pendant les années de bulle et, au cours des huit dernières années, il l’a fait par 1,5 fois.
Le secteur ne produit pas de logements
L’un des points différentiels entre la situation du marché du logement avant la bulle et la situation actuelle est la différence dans le nombre de logements construits chaque année. Entre 1999 et 2007, la construction de 5,65 millions de nouvelles maisons a été approuvée. Cela signifiait 1,6 foyer pour chaque foyer créé en Espagne. Ce chiffre est bien inférieur aujourd’hui : entre 2014 et 2022, 730 000 logements ont été homologués, ce qui représente 0,9 pour chaque logement créé.
Lors du cycle précédent, la crise était née d’une offre excédentaire de logements neufs. Cependant, à l’heure actuelle, les problèmes sont en demande: On construit moins qu’il n’en faut. Par exemple, deux des grands promoteurs du pays, Neinor Homes et Aedas Homes, ont déjà réservé environ 70 % des appartements qu’ils livreront en 2023 et un pourcentage légèrement inférieur à celui de 2024. Avec les données du troisième trimestre 2022 , les quatre plus grandes sociétés de développement du pays avaient 18 000 logements en construction, dont plus de 13 000 avaient déjà un acheteur.
La grande différence entre le logement d’avant 2008 et celui d’aujourd’hui est le peu d’importance qu’il a sur le marché de la construction neuve. Par exemple, en janvier 2007, la première statistique donnée par l’Institut national de la statistique, 40% des appartements livrés étaient neufs. En 2007 et 2008, plus de 20 000 ou 25 000 maisons nouvellement construites ont été enregistrées chaque mois ; alors que, ces dernières années, ce chiffre ne dépasse pas 10 000 unités.
L’endettement des ménages a été réduit
Un autre des points différentiels entre la grande crise du XXIe siècle et la situation économique actuelle est l’endettement. Selon CaixaBank Research, la dette des ménages a augmenté de 40 %, par rapport au produit intérieur brut espagnol, entre 1999 et 2007. Au contraire, entre 2014 et 2022, il a été réduit de 20 %. au moins partiellement, la dette a été transférée à l’État. Au premier trimestre 2008, l’endettement en Espagne était de 35 % du PIB, par rapport au niveau actuel, qui est supérieur à 110 %.
Dettes d’actifs financiers envers les administrations publiques.
Le nombre de prêts hypothécaires accordés en 2007 a dépassé 1,2 million et, en 2022, il n’a pas atteint le demi-million. Dans l’année qui a précédé l’éclatement de la bulle, 1,75 prêt hypothécaire a été accordé pour chaque vente et seulement 0,78 l’année dernière. Cela signifie que deux personnes sur dix qui achètent une maison le font sans avoir recours à un prêt.
Le montant de ces prêts est également important. Dans le cycle précédent, des crédits étaient accordés au-dessus de la valeur de l’achat lui-même. Cela a été écourté après l’éclatement de la bulle. Avant, près de 15 % des prêts immobiliers comportaient un montant qui dépassait 80 % de la valeur de la transaction, alors que celui-ci a été réduit à 9 %. De plus, ces prêts à taux d’endettement très élevé s’adressent à des jeunes disposant de revenus stables, mais sans épargne suffisante pour pouvoir acheter, ou à ceux pouvant apporter des garanties de solvabilité importantes.
Le mode d’emprunt est également pertinent : Avant la crise, seuls 4% des crédits immobiliers étaient signés à taux fixe et, ces dernières années, ce chiffre a grimpé en flèche à 66%. Cela est principalement dû à l’oasis d’« argent gratuit » vécue ces dernières années, qui a permis à de nombreuses familles d’obtenir un financement pour l’achat d’un appartement très bon marché. C’est une bonne nouvelle car les rend moins vulnérables aux changements dans politique monétaire des banques centralescomme c’est actuellement le cas.
entreprises saines
Les entreprises qui ont émergé dans le feu de la reprise du secteur immobilier espagnol ont pris moins de risques qu’auparavant avec la dette. Les deux grandes sociétés immobilières présentes dans l’Ibex-35, Merlin Properties et Colonial ont un faible endettement : 32,7 % et 36,9 %, respectivement, quant à la valeur de ses actifs. Les promoteurs, chargés d’acheter des terrains pour construire plus tard des maisons, sont moins endettés, notamment : Aedas Homes a une dette de 25,4%, Neinor Homes de 19% et Metrovacesa de 9,4%.
L’un des changements dans le secteur du développement est la coupure du robinet du financement. Avant, les banques prêtaient de l’argent même pour acquérir le terrain. Maintenant, obtenir un prêt développeur est beaucoup plus difficile : il faut avoir les foncier en propriété, un nombre élevé de préventes de logements futurs et avoir obtenu un permis de travail.
Aussi, Les grandes sociétés immobilières et les FPI ont des structures de financement sophistiquées. L’une des causes des faillites au cours de la période 2008-2012 était qu’elles finançaient des investissements à long terme avec des polices courtes. Maintenant non. Marlin et Colonial Ils ont des émissions obligataires importantes, avec des échéances très contrôlées.