L’impossible devient possible dans marché résidentiel. Selon les données de l’Association espagnole des hypothèques (AHE), prenant en compte les valeurs d’expertise du ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain (Mitma), Il existe onze provinces en Espagne où le prix des logements protégés est plus élevé que celui du marché libre.. Cela signifie qu’il est moins cher d’acheter une maison sans restrictions de vente ou de location qu’une maison qui le fait.
Il existe plusieurs types de logements sociaux, depuis les logements sociaux officiels classiques (VPO), jusqu’aux logements sociaux à prix limité (VPPl) ou VPPB de base, qui varient dans leurs tailles maximales, ou encore les logements sociaux publics en location (VPPA), les ce dernier doit être utilisé pour la location. La qualification de ce type de propriété est donnée par le type de terrain sur lequel elles sont construites, qui a été établi dans l’urbanisme d’une ville, et Ils seront vendus ou loués au prix maximum fixé par la communauté autonome.
A priori, Luis Corral, PDG de Foro Consultores, souligne : « Cela n’a aucun sens de payer plus pour une maison protégée que pour une maison gratuite ». Ce phénomène se produit dans les provinces de Teruel, Ville royale, Bassin, Lérida, Lion, lugo, Tolède, Cordoue, Albacete, Orense et Castellón. Dans ces régions, les différences entre les deux types de maisons varient de seulement neuf euros le mètre carré, dans le cas de Castellón, à plus de 335, à Teruel. La plupart de ces villes se trouvent à l’intérieur de la péninsule et échappent au centre d’intérêt des investisseurs immobiliers.
Comment ce phénomène peut-il se développer ?
Le directeur du Foro Consultores souligne plusieurs situations qui pourraient conduire à ce que le prix du logement gratuit soit inférieur à celui du logement protégé. Le premier serait un « déséquilibre temporaire ou que l’offre gratuite de logementsen principe utilisé, être un parc dégradé ou mal situéDe manière générale, ce point inclut des populations qui continuent de perdre des habitants, ce qui entraîne une baisse des prix et rend difficile leur évolution au-dessus du niveau protégé.
Aussi peut se produire dans un cycle baissier marché de l’immobilier. Cela s’est produit dans les années qui ont suivi perforation du bulle immobilière 2008: les prix des modules, prix maximum auquel les logements subventionnés peuvent être vendus, ont été fixés par les communautés de manière rigide et artificielle, tandis qu’une offre excédentaire et une faible demande sur le marché ont provoqué une baisse des prix sur le marché libre. Cela finit par générer cette incohérence sur le marché résidentiel où certains prix sont inférieurs à d’autres, alors que ce devrait être l’inverse.
D’un autre côté, il existe également une situation dans laquelle construire de toutes pièces une maison protégée a un coût, surtout après l’inflation enregistrée ces derniers mois. Sans tenir compte de la valeur du terrain, il y a quelques années, on pouvait le construire pour moins de 1 500 euros le mètre carré, ce qui n’est pas viable aujourd’hui. Cela provoque que, Même si c’est pour se protéger, la maison a un prix minimumsans lequel aucun promoteur ne se lancerait pour le promouvoir.
Si le prix de vente maximum, appelé prix du module, est inférieur aux coûts de construction, au terrain et aux taxes, en plus de la marge, aucun investisseur ne construira une seule maison subventionnée. C’est ce qui se produit en grande partie dans la Communauté de Madrid, où le module n’a pas été mis à jour depuis 2008 et empêche, avec les coûts de construction actuels, la construction de ce type de maisons abordables. Luis Corral propose une formule pour corriger ce déséquilibre du marché : « Dans de nombreuses régions, les modules de logements officiellement protégés (VPO) n’ont pas été mis à jour depuis des années. Cela signifie que même si le logement gratuit est régi par l’offre et la demande, la personne protégée ne bouge pas et provoque ces déséquilibres, que les administrations compétentes peut être résolu en ajustant le module à la réalité de chaque marché« Pour commencer, cela n’a aucun sens que quiconque achète une maison subventionnée plus chère avec les restrictions qu’il y a en matière de vente, à moins que la maison gratuite ne remplisse pas les conditions », conclut le gérant.