Perturbateur immobilier : Comment Unreserved cible Ottawa

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Lorsque Ryan O’Connor a commencé à planifier sa prochaine entreprise il y a un an, il savait qu’il faisait face à un défi. Sa nouvelle société – Unreserved, spécialiste des enchères en ligne – visait une industrie immobilière totalement étrangère à ce type de vente.

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En vertu des règles actuelles, appliquées par le Real Estate Council of Ontario, il est interdit aux agents qui représentent les propriétaires qui vendent leur maison de divulguer les détails des offres reçues. Le nombre d’offres, oui. Qu’y a-t-il dedans, non.

En vertu de la loi habilitante du pays, les commissaires-priseurs peuvent demander des exceptions. Mais les ventes aux enchères ont historiquement entraîné des difficultés financières.

Pour lancer son entreprise, O’Connor devait montrer que les ventes aux enchères pouvaient offrir des offres satisfaisantes aux vendeurs. Mais il était difficile de trouver des propriétaires ordinaires prêts à tenter leur chance sur un concept sous-utilisé.

Ainsi, le printemps dernier, O’Connor a acheté 25 propriétés à Ottawa par l’intermédiaire d’une société de portefeuille personnelle, Cars 4 Cost Plus 499 Inc., et a commencé à vendre aux enchères.

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« C’était une exagération », a déclaré O’Connor dans une interview concernant les chiffres, qui comprenaient une poignée de propriétés locatives. « Lorsque nous avons démarré en juillet, nous avons reçu des appels de vendeurs potentiels. Mes propres maisons ont été poussées au bout de la ligne », a-t-il déclaré.

Depuis lors, Unreserved a mis aux enchères 101 appartements et condos, dont 20 appartenant à O’Connor. En février, Unreserved a organisé des enchères qui ont abouti à 25 ventes, soit pas tout à fait 2% du marché total.

O’Connor, qui a levé 34 millions de dollars en capital de risque plus tôt cette année, vise une part de marché de 5 % à Ottawa, où il concentre ses principaux efforts. Compte tenu de l’ampleur de sa construction, son entreprise doit probablement faire mieux pour réaliser des bénéfices.

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Unreserved, qui commercialise également ses services à Toronto, compte actuellement environ 100 employés et prévoit d’en avoir 160 d’ici la fin de l’année. La stratégie de l’entreprise consistant à ne facturer qu’un pour cent du prix de vente est compensée par une augmentation des coûts de rémunération. Cela se compare à la norme de l’industrie de 2 à 2,5 % gagnée par l’agent de vente. (Les frais typiques de quatre à cinq pour cent impliqués dans une vente de maison sont partagés entre les agents représentant les acheteurs et les vendeurs).

Considérez maintenant ce que cela signifie pour le marché d’Ottawa, qui a vu plus de 20 000 appartements et condos changer de mains l’an dernier pour un produit brut de plus de 13 milliards de dollars. Une part de cinq pour cent de cela signifierait 650 millions de dollars de transactions pour Unreserved, ce qui rapporterait environ 6,5 millions de dollars de frais par an. La rémunération de plus de 100 employés consommerait aussi rapidement, d’autant plus qu’il faut du temps pour atteindre 5 %. Ensuite, il y a le coût de la croissance de l’entreprise.

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En revanche, c’est à cela que sert le financement du risque. « Nous construisons l’avenir de l’immobilier ici », a déclaré O’Connor.

C’est le but. On ne sait toujours pas si c’est réaliste.

L’attrait d’une vente aux enchères du point de vue de l’acheteur est facile à comprendre. Le marché de la revente d’Ottawa souffre d’un sous-stockage depuis des années.

Source : Chambre immobilière d’Ottawa

Lorsque des maisons ou des condos sont mis en vente, les acheteurs potentiels affluent, déclenchant des guerres d’enchères. Mais lorsqu’ils enchérissent, ils n’ont aucune idée de leur position par rapport à la concurrence, que ce soit en termes de prix ou de conditions.

La plateforme d’enchères d’Unreserved permet aux acheteurs potentiels de répondre immédiatement aux offres concurrentes. Une fonctionnalité permet aux non-enchérisseurs de suivre l’enchère au fur et à mesure de son déroulement. L’ouverture est un coup de pouce pour les demandeurs de maison qui ont perdu dans des guerres d’enchères menées selon les règles habituelles.

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Les frais d’un pour cent d’Unreserved – qui couvrent la publicité, la mise en scène et le coût de l’enchère elle-même – sont également un argument de vente, mais pas aussi élevé qu’il n’y paraît à première vue. En plus des frais sans réserve, le vendeur de la maison paie souvent 2 % du prix de la maison à l’agent représentant l’acheteur, ce qui signifie que le coût total est de 3 %.

Même cela ne se traduit pas nécessairement par une économie par rapport aux frais habituels de quatre à cinq pour cent facturés par les courtiers agréés, car tout dépend de qui se présente exactement pour enchérir sur les propriétés mises aux enchères par la société O’Connor. Un éminent agent immobilier d’Ottawa, qui a demandé à ne pas être nommé, a déclaré : « Dans la plupart des transactions, environ 8 à 10 % du prix d’achat est en jeu. Si vous avez un bon réseau et que vous avez fait vos devoirs, vous pouvez faire plus pour votre client (vendeur) qu’une enchère. »

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C’est aussi que la politique pourrait éroder une partie de l’attrait des stratégies d’Unreserved.

Le gouvernement de l’Ontario présentera cet automne des modifications à la Loi sur les agents immobiliers et commerciaux qui pourraient permettre aux agents de divulguer les détails financiers des offres concurrentes à la discrétion du vendeur. Il est également prévu de clarifier et éventuellement de qualifier les devoirs d’une maison de vente aux enchères pour s’assurer qu’elle ne fait rien d’autre que d’accepter et d’enregistrer des offres concurrentes.

Certains agents immobiliers aimeraient que l’exemption de commissaire-priseur soit entièrement supprimée, car elle crée un système dans lequel des acteurs non réglementés comme Unreserved concurrencent injustement les agents immobiliers agréés.

La Chambre immobilière d’Ottawa, qui représente environ 3 000 courtiers, est neutre au sujet des enchères.

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« Le conseil d’administration ne prend pas position sur les nouveaux entrants dans le secteur immobilier hautement concurrentiel, qui consiste en une variété de modèles commerciaux parmi lesquels les consommateurs peuvent choisir », a noté Penny Torontow, PDG, dans un e-mail.

O’Connor, un entrepreneur expérimenté, veut agir rapidement. Il est le fondateur et ancien dirigeant de E Automotive Inc., qui offre aux concessionnaires automobiles un accès à un marché alimenté par des enchères en ligne. Il a vendu la majeure partie de sa participation avant l’introduction en bourse de 135,7 millions de dollars de la société à la Bourse de Toronto en novembre dernier.

Cela lui donne les moyens de donner à sa plateforme d’enchères un solide essai à blanc. Que cela fonctionne dépend de sa capacité à convaincre suffisamment de vendeurs que les enchères offrent réellement les prix qu’ils souhaitent. Dans un marché aussi dynamique que celui d’Ottawa, cela pourrait ne pas être difficile.