Le secteur immobilier commence à alerte du problème ce qui signifie la hausse des taux d’intérêt pour le développement de projets de logements locatifs abordables que les communautés autonomes lancent aux mains d’entreprises privées.
Pour comprendre ces projets, il faut remonter à 2021. Cette année-là, les deux premiers plans de collaboration public-privé se sont concrétisés de deux administrations : Habitatge Metròpolis Barcelona (mairie et zone métropolitaine) a conclu un partenariat avec Cevasa et Neinor Homes pour la construction de 4 500 logements et la Communauté de Madrid a confié à Avalon Properties (propriété du fonds nord-américain Ares) et Culmia la promotion de plus plus de 5 200 unités.
Quels sont ces projets ? Les administrations mobiliser les terrains de leur propriété sans construire et ils sont livrés à des entreprises privées, qui construisent des appartements à louer à des prix préalablement fixés et limités par l’administration. Ces sociétés perçoivent des loyers pendant une longue période -de 45 à 75 ans- au terme de laquelle les biens reviennent au patrimoine public.
Cette formule permet aux collectivités et mairies élargir l’offre locative à des prix inférieurs au marché sans avoir à exécuter des jeux à partir de leurs propres budgets. Cependant, pour que le modèle fonctionne la partie privée doit recevoir un rendement ajusté au risque du projet, a priori, faible. Normalement, dans ce type de plans, le rendement obtenu par l’adjudicataire oscille entre 4% et 6% par an. Dans un environnement de taux d’intérêt à zéro, où environ 70% du coût des projets sont financés, les chiffres sortent et c’est le cas jusqu’à présent.
La hausse des tarifs met en péril la collaboration public-privé
Depuis 2022, la Banque centrale européenne a modifié sa politique monétaire, faisant passer les taux d’intérêt de 0% à 4%, ce qui a déclenché le coût de la dette et donc du financement du secteur immobilier. Sans aller plus loin, Culmia et Avalon Properties ont bouclé le financement de leurs premières parcelles Plan Vive de la Communauté de Madrid légèrement au-dessus de 1%, chose actuellement impensable.
François PérezPDG du promoteur Culmia, qui a déjà remporté la construction de 3 700 appartements, s’est posé une question lors des récentes conférences immobilières d’ElEconomista : « Allez-vous investir des fonds dans la location de logements abordables pendant 65 ans qui rapportent 4,5 % quand le coût financier est de 4 % ? Non. Est-ce que des capitaux internationaux vont entrer, comme cela s’est déjà produit, pour entrer dans ces montages à long terme ? Non. Nous avons un très gros problème. J’aimerais que tous les projets soient une collaboration public-privé, mais ils ne fonctionnent pas ». Ce commentaire a été appuyé par Borja García-Egotxeaga, PDG de Neinor.
Garantir la rentabilité ou plafonner les intérêts sur les prêts
La suggestion du PDG de Culmia est d’assimiler le loyer résidentiel à l’infrastructure : « Le logement abordable devra être conçu au fur et à mesure que les fonds d’infrastructure dans le monde seront préparés. J’investis, l’administration me laisse une marge en cas de problème de coût et me garantit un retour, par exemple, 5 %. Si vous obtenez un rendement de 4,5 % avec les loyers, cette différence est prise en charge par l’administration ».
Une autre option, plus discutée, est un accord entre les institutions financières et l’État pour fixer un prix spécifique pour les prêts liés au développement d’appartements locatifs en collaboration public-privé. Francisco Pérez lui-même estime que « nous devons commencer à penser que les taux d’intérêt doivent être subventionnés ». Dans cette ligne, michel palmerofondateur de Libra Gestión de Proyectos, dans un entretien avec LE JOURNAL ESPAGNOLdu groupe Prensa Ibérica, a souligné que, « dans le cadre de la politique du logement, l’argent peut être utilisé pour ajuster les taux d’intérêt : pour promouvoir, l’État devrait articuler une formule d’ajustement des taux d’intérêt afin de ne pas rendre le produit plus cher « .
Daniel Cuervo, secrétaire général de l’Association des promoteurs et constructeurs d’Espagne (ACPE), voit d’un bon œil ces mesures pour que la création de logements abordables ne soit pas stoppée : « Nous avons une urgence et de nombreux logements doivent être mis sur le marché à court terme ». « Les administrations doivent tenir compte du fait qu’avec cette rentabilité, les chiffres ne sortent pas. Une autre mesure positive consisterait à subventionner toute la chaîne des redevances et taxes : ICIO, IBI et licences. C’est une aide et cela ne suppose pas une sortie de capitaux de l’administration, seulement voir les revenus diminuer ; mais sinon, l’autre option est de ne rien saisir », ajoute-t-il.
Le gouvernement lance 4 milliards d’euros
En avril de cette année, le gouvernement a annoncé qu’il mobiliserait dans les mois à venir 4 000 millions d’euros dans le cadre du Plan de relance, de transformation et de résilience pour financer la construction de logements locatifs abordables. Ces fonds seront exécutés par l’intermédiaire de l’ICO, mais les détails ne sont pas connus : les intérêts sur les prêts, les conditions ou ce que l’on entend par logement abordable. La partie positive est que, par rapport aux 1 000 millions précédents qui n’étaient que des promoteurs publics, ces 4 000 millions pourront être attribués à des entreprises privées.
La principale inconnue pour que ces fonds européens puissent donner un coup de pouce aux projets privés sur le domaine public est le taux d’intérêt. Du secteur, ils croient que Il sera fixé au taux d’intérêt légal de l’argent, actuellement à 3%. La réalité est que, bien qu’il soit inférieur à celui proposé par les banques pour ce type de développement, ils ne sont pas à un prix de démolition.