Samuel Población et Teo Arranz Ils ont officiellement rejoint leurs chemins il y a seulement quelques mois, plus précisément le 8 juin. Población était en charge depuis 2005 de l’ensemble du département résidentiel qu’il a fondé, au sein du cabinet de conseil CBRE, tandis qu’Arranz travaillait aux États-Unis depuis l’éclatement de la bulle immobilière en Espagne en 2008. Ensemble, ils ont lancé Próxima Real Estate, une agence immobilière boutique spécialisée dans le conseil en opérations immobilières dans le segment résidentiel, tant en immeubles qu’en terrains. Population et Arranz servir El Periódico de España déjà actifle supplément économique de Prensa Ibérica, pour analyser la situation du marché, mais aussi les objectifs de sa nouvelle aventure commerciale.
DEMANDER. Quel diagnostic général faites-vous sur la situation du marché résidentiel et toutes les alternatives de chambres ?
POPULATION SAMUEL (SP). Les locations résidentielles, neuves ou existantes, sont intrinsèquement liées aux taux d’intérêt et au coût de financement. Là où une rentabilité brute de 3,5% ou 4% était auparavant exigée à Madrid, elle est désormais irréalisable. Les rendements doivent être supérieurs à 5% et à ces prix-là, les propriétaires disent qu’ils ne vendent pas parce qu’ils génèrent des revenus, en espérant qu’à l’avenir les taux d’intérêt baisseront et qu’ils pourront vendre mieux. De plus, celui qui achète ce type de bâtiments est un capital institutionnel, un fonds d’investissement ou un fonds de pension, et pour le moment il attend.
Q. Mais les investisseurs privés et non institutionnels sont plus actifs.
TEO ARRANZ (TA). Un particulier s’adresse à la banque et, s’il obtient un financement à 1%, un rendement de 4% en vaut la peine car, en plus, il gagne la réévaluation du bien. C’est un concept d’investissement différent.
Q. À moyen terme, comment se comportera le marché ?
TA Il y a des gens qui sont positifs et d’autres qui sont négatifs. La récession n’est pas palpable, donc je suppose que tout restera pareil. Il est vrai que les promoteurs parlent d’une baisse significative des ventes, mais je pense que c’est parce que nous sommes dans une période d’incertitude. La même chose se produit avec les chiffres d’octroi de prêts hypothécaires, qui ne sont pas accordés autant en raison de la hausse des taux d’intérêt. Cependant, ces indicateurs ne suffisent pas à garantir que nous sommes en crise. Dans le pire des cas, ce ne serait pas un gros problème d’entrer dans un cycle de récession car il n’y a pas de gros problème d’endettement. De plus, le marché est plus petit qu’avant l’éclatement de la bulle, soit dix fois plus petit. En 2006 ou 2007, la construction de 800 000 maisons a commencé et aujourd’hui nous en sommes à 90 000, mais il y a quelques années à peine nous en étions à 30 000 ou 40 000. C’est un avantage du point de vue que le secteur immobilier est aujourd’hui beaucoup plus contrôlé et réglementé, de sorte que les dommages qu’il peut causer à l’économie sont bien moindres. En 2008, l’impact a été très important et nous en payons encore le prix : il y a des portefeuilles de NPL (dettes toxiques) qui sont en cours d’exécution et cela fait 14 ans.
Q. Ces derniers mois, les ventes d’immeubles de bureaux dans le but de les transformer en logements se sont multipliées, notamment à Madrid. Est-ce une tendance ?
SP C’est une tendance qui va sans aucun doute se développer pour deux raisons. La première est que les immeubles à usage exclusif de bureaux sont toujours très demandés, mais ils doivent être situés au centre de la ville et disposer de certificats de durabilité très élevés, ce qui nécessite des investissements très élevés lors de la rénovation des propriétés. S’ils se trouvent en dehors du centre, il sera très difficile de les louer. Solution? Transformez-les en logements purement résidentiels, là où la réglementation le permet, et en solutions de logement à usage non résidentiel, là où la réglementation ne le permet pas. Ces solutions de logement sont des appartements d’entreprise, des logements flexibles ou des logements.
Q. Y a-t-il un intérêt de la part des investisseurs pour ce type de transformations ?
SP Oui, sans aucun doute. Les investisseurs mais aussi les promoteurs résidentiels traditionnels se lancent déjà dans ce type de produits. Cela se développe beaucoup à Madrid, mais aussi à Malaga. À Barcelone, pas tellement parce qu’ils sont très stricts au niveau réglementaire, mais la demande existe.
Q. Quelle est la situation du marché foncier ? Quel type de capital souhaitez-vous investir dans le foncier ?
Les investissements et le développement de TA Land ont été interrompus pendant de nombreuses années après l’éclatement de la bulle. Aujourd’hui, de nombreux secteurs ont été lancés, tant à Madrid que dans de nombreuses autres provinces, comme Valence ou Alicante. Le terrain est la matière première des promoteurs, ils doivent donc disposer de mètres carrés à différents endroits où cela a du sens.
SP Le problème est qu’il n’y a pas assez de terres pour satisfaire la demande.
TA Avant, les grands promoteurs n’achetaient pas de terrains en gestion, ils voulaient qu’ils soient finalistes pour qu’ils puissent être chargés le plus rapidement possible. Désormais tout le monde s’est jeté à terre dans la direction car il n’y a pas de finaliste. Cela a suscité un intérêt pour tout ce qui a un projet de remembrement approuvé et l’urbanisation est sur le point d’être réalisée.
SP Tout ce qui ne présente pas de risque urbanistique car les processus de transformation du territoire prennent de nombreuses années. Par exemple, l’Opération Chamartín a mis 20 ans pour approuver son plan partiel. Cependant, si nous voulons produire davantage de logements à des prix abordables, cela nécessite de disposer de beaucoup plus de terrains en transformation qui soient mis à la disposition des promoteurs. C’est la seule solution.
Comme pari personnel, je pense que dans les 5, 10, 15 ou 20 prochaines années, il y aura une grande affaire dans le secteur des logements pour personnes âgées en Espagne.
Q. Le secteur résidentiel est-il la logistique de 2021 ?
SP Cela n’atteint pas autant car nous n’avons pas de disponibilité de « stock » de produits que la logistique avait en 2021, mais il est vrai qu’il aura tendance à augmenter. Vous avez un handicap, ce sont les réglementations qui affectent les différentes communautés autonomes et mairies auxquelles nous sommes soumis. Cela génère parfois des goulets d’étranglement, dans le cas du résidentiel.
Q. Quel type d’actif au sein du résidentiel préférez-vous ?
SP En termes de volume d’opérations et de transactions, le résidentiel continue de représenter environ 80 % ou plus de l’investissement total. Le reste des transactions est constitué d’actifs alternatifs : résidences seniors, résidences étudiants, ‘coliving’, etc. Comme pari personnel, je pense que dans les 5, 10, 15 ou 20 prochaines années, il y aura un grand business dans les « logements pour seniors » en Espagne, qui sont des résidences non médicalisées pour personnes capables d’elles-mêmes. Parce que? En raison de la pyramide des âges et parce que c’est un secteur pratiquement sous-développé. Les actifs opéreront dans les zones touristiques, en Méditerranée, aux Baléares ou aux Canaries, mais aussi en zones urbaines, principalement dans les grandes capitales. C’est un business qui est sur le point d’exploser, qui doit évidemment aller de pair avec un opérateur spécialisé, ce qui aujourd’hui n’existe pas dans notre pays.
Q. Mais la gestion n’est-elle pas plus simple qu’en résidence médicale ?
SP Le problème est que nous avons travaillé toute notre vie dans des résidences médicalisées en Espagne, alors que les résidences non médicalisées sont nouvelles. C’est une entreprise qui va se développer. Non seulement en raison de la structure de la pyramide des âges en Espagne, mais aussi en raison de l’existence d’un climat privilégié. Ce secteur a commencé à se développer en Floride, aux États-Unis, et l’Espagne dispose d’une grande opportunité en raison de son niveau de santé, d’alimentation et de sécurité. C’est attractif pour les nationaux, mais aussi pour les étrangers. En parallèle, je pense que les nouveaux modèles d’habitat vont se développer, le flex living ou le coliving. D’abord, en raison de l’indépendance que cela donne à un jeune professionnel de passer le temps qu’il souhaite dans un espace comme celui-ci, sans être soumis à la loi sur les baux urbains. Deuxièmement, les services associés, outre le fait que les résidents ont une tranche d’âge similaire.
Q. Dans ces alternatives de logement, les prix, qui sont très élevés, ne posent-ils pas un problème ?
SP Les prix sont un problème dans tout, y compris les locations traditionnelles. Nous parlons des augmentations de prix que nous avons eues à Madrid ou à Barcelone, dans les logements à louer, dans les logements à vendre ou dans les résidences étudiantes, mais nous sommes encore très loin des prix qu’ont d’autres grandes capitales comparables en Europe.
Q. Les salaires ne sont pas les mêmes non plus.
SP C’est vrai.
Q. Comment le problème de l’accessibilité au logement est-il résolu ?
SP Nous devons continuer à travailler sur la collaboration public-privé, sur la mise à disposition des terrains par l’administration publique aux promoteurs et aux investisseurs. C’est ce qu’ils ont fait correctement à Madrid, avec le Plan Vive, ou en Catalogne, avec Habitatge Metròpolis Barcelona. Que s’est-il passé? L’inflation a augmenté les coûts de construction, ce qui, associé au manque de main-d’œuvre, a rendu le processus de promotion plus coûteux.
Q. Les plans de collaboration qui ont existé n’ont pas suscité beaucoup d’intérêt parmi les fonds internationaux.
SP Si l’administration publique prépare une liste où la rentabilité du projet est très serrée, il y aura un plus petit nombre d’investisseurs qui viendront. Si vous faites des déclarations attrayantes pour les investisseurs, au lieu d’avoir trois investisseurs, vous aurez le double ou le triple. Par exemple, si vous transférez un droit de superficie, peut-être qu’au lieu de le faire pour 50 ans, il faut que ce soit pour 100 ans pour que les chiffres ressortent et que ce soit attrayant.
Q. En parlant de Próxima Real Estate, quelle est l’ambition de cette nouvelle société ?
SP Teo et moi sommes de très bons amis depuis plus de 20 ans. Nous avons tous deux travaillé dans le secteur du développement, en promouvant et en livrant des logements, tant en Espagne qu’aux États-Unis, dans le cas de Teo. Dans mon cas, après mon passage dans l’entreprise familiale de construction, j’ai rejoint CBRE, où j’ai développé mon parcours professionnel pendant plus de 17 ans, en créant et en dirigeant tout ce qui concerne les produits résidentiels et fonciers. Nous avions toujours autre chose en tête et, suite au retour de Teo des Etats-Unis, le moment est venu. La société a été créée le 8 juin et se concentre sur ce que nous appelons le marché intermédiaire, en conseillant sur des opérations entre 5 et 25 millions d’euros, notamment sur les produits « hors marché », en travaillant avec des actifs en pleine propriété et avec de la dette. Teo a beaucoup d’expérience dans le travail sur les processus de faillite, il a réalisé plusieurs opérations et dispose d’un réseau de contacts pour ce faire. Nous dimensionnons actuellement nos effectifs et espérons intégrer trois profils expérimentés (seniors) d’ici la fin de l’année. Cette année, nous conseillerons sur des opérations d’une valeur de 60 ou 70 millions. Notre objectif n’est pas d’être présent dans toute l’Espagne, pour l’instant seulement à Madrid, au Levant, en Andalousie et dans la zone nord.
TA Nous nous concentrons également sur le foncier et tout ce qui relève du secteur « habitation » (logements locatifs, coliving, résidences étudiantes, etc.). Nous ne sommes pas des courtiers fonciers typiques, qui ne présentent pas d’informations détaillées. Nous étudions les opérations, les présentons au client et lui donnons une vision de la façon dont nous les voyons à partir de notre expérience d’avoir été promoteur.
Q. En quoi consiste exactement le conseil en opérations hors marché ?
SP Dans des opérations comprises entre 5 et 25 millions, dans lesquelles la plupart des protagonistes sont des familles et non des investisseurs institutionnels. Ces types de propriétaires évitent généralement les processus qui font beaucoup de bruit sur le marché. S’ils veulent vendre un actif, ils veulent le faire en silence, à un certain prix et sans en faire la publicité. Ils recherchent un courtier qui connaît très bien le marché, qui prend des clichés très précis, sans se donner beaucoup de visibilité sur le fait qu’il s’agit d’un produit à vendre et qui touche toujours des acheteurs très bien analysés qui savent qu’ils s’orientent vers ce type de produit.