Les maisons s’épuisent en Espagne, ou du moins c’est ce que disent les statistiques. Dès la deuxième semaine de février, le nombre d’appartements et de villas à vendre et à louer sur tout le territoire national est inférieur à ce qu’il y avait au cours de la deuxième semaine d’avril 2020en plein confinement en raison de l’épidémie de Covid-19, selon les données compilées par le portail immobilier Idealista.
Le nombre de maisons à vendre est passé de 850 000 annonces à environ 700 000, soit une baisse de 17,6 %. De son côté, le loyer a atteint environ 180 000 unités sur le marché et, deux ans et demi plus tard, il est tombé à 100 000.
Parallèlement à cette baisse du stock, le marché de l’habitation continue de montrer du dynamisme. Avec les données de la plateforme Brainsre, le délai moyen pour vendre une maison (les mois qui s’écoulent entre la publication d’une annonce sur un portail et sa vente) est de 5,3 mois à l’échelle nationale. Cet indicateur a atteint des maximums depuis 2015, en 2018 et 2021, en près de six mois et demi, mais il est toujours resté sans fluctuations majeures.
Pour sa part, les délais moyens de signature d’un bail sont stables à trois moisaprès une augmentation entre 2015 et 2017, qui a ensuite diminué avec un important retracement à 1,7 mois.
Graphique du nombre de logements à vendre et à louer en Espagne entre février 2019 et janvier 2023. IDEALISTA
Tout cela se produit avec certaines estimations pour le marché du logement, sinon catastrophique, puis refroidissement. En 2022, le nombre de ventes chutera d’environ 25 %, selon les prévisions de CaixaBank. Les prix subiront de légères hausses en termes nominaux ; qui, compte tenu de l’inflation, seront des baisses en termes réels.
Au contraire, le marché locatif est le favori des investisseurs et des analystes, qui estiment de nouvelles hausses de prix : ils voient un grand déséquilibre entre l’offre et la demande ; en plus d’une tendance à la comparaison avec le reste de l’Europe, où le pourcentage de personnes qui vivent dans une maison dont ils sont propriétaires est plus faible.
Qu’en pense le secteur ?
L’Association des propriétaires de logements locatifs (ASVAL) estime que « les propriétaires et les investisseurs Ils retirent leurs biens du marché locatif en raison de l’incertitude juridique générées par les différentes mesures que le gouvernement a approuvées ces dernières années ». « L’Espagne souffre d’une pénurie de logements sociaux à louer par rapport aux autres pays européens. Si l’on ajoute à ce fait la réduction de l’offre locative ces dernières années, on constate qu’on a une urgence sociale d’accès au logement, notamment pour les familles les plus vulnérables », ajoutent-ils.
La solution proposée par l’ASVAL pour élargir cette offre de biens à louer est la collaboration public-privé: « Il n’a pas la capacité de le faire, il doit donc avoir les ressources disponibles pour le secteur privé. »
L’Association des promoteurs immobiliers de Madrid (Asprima) considère que les statistiques sur le nombre de propriétés à vendre incluent de nombreuses unités qui restent louées, bien que ils reconnaissent une « tendance à la baisse » claire.
Moins de nouveaux logements sont construits
Pendant les années fastes, 700 000 maisons ont été construites par an. Cependant, avec l’industrie de l’immobilier et de la construction brisée à la suite de l’épidémie, ce nombre a été réduit à environ 100 000 unités. En 2022, selon les données du ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain (Mitma), la construction de 108 895 propriétés a été approuvée, soit seulement 0,5 % de plus qu’en 2021.
Selon un récent rapport de l’Association espagnole d’analyse de la valeur (AEV), Au cours du troisième trimestre de 2022, 22 % de logements neufs en moins ont été mis en chantier qu’à la même période de 2021. « Une baisse des taux d’activité dans la construction résidentielle est observée au cours du premier semestre 2022, confirmant qu’une fois de plus, l’activité effective de construction dans la construction est réduite », explique le XVII Observatoire de l’Evaluation . Ceci est également soutenu par les données sur l’emploi : « La construction résidentielle retrouve une faible trajectoire d’embauche au cours de la deuxième partie de l’année […]. Le fait que la contractualisation résidentielle connaisse un ralentissement n’est pas une bonne nouvelle, puisqu’il se traduit par l’idée d’instabilité, ce qui ne favorise en rien la consolidation de cette industrie, lourdement pénalisée depuis plus d’une décennie ».
« Du point de vue de l’offre, les indicateurs reflètent une continuité des processus une fois le choc pandémique passé : l’emploi et la production se redressent, bien qu’apparemment plus lent que les taux de croissance induisent, et se traduisent par des attentes modérées d’activité future et par un nombre quasi gelé de projets lancés. L’évolution peut changer si les doutes fondamentaux sur une plus grande stabilité économique mondiale (avec la fin de l’instabilité géopolitique) et sur la maîtrise de l’inflation sont levés », conclut le rapport sur l’état de l’offre.