La sagesse conventionnelle de ces dernières années a imputé une grande partie de la responsabilité de la hausse du coût de la vie dans les villes américaines à des politiques de zonage trop strictes. Mais une équipe de recherche composée d’économistes et d’anciens élèves du Collège colombien des arts et des sciences (CCAS) de l’Université George Washington a découvert que des coûts de transport plus élevés ont un impact plus important sur le coût de la vie que les restrictions de zonage.
Dans une nouvelle étude publiée dans la revue Sciences régionales et économie urbaine, l’équipe a utilisé une version avancée d’un modèle de simulation urbaine pour étudier les déterminants des coûts de logement dans les villes. Une grande partie des travaux universitaires sur les facteurs qui influent sur le coût de la vie dans les villes se sont concentrés sur la réglementation de l’utilisation des terres. Des études antérieures ont suggéré que les politiques limitant la densité de logements, telles que le zonage unifamilial et la désignation de quartiers historiques, ont entraîné une augmentation des prix des logements. Mais ces études n’ont pas utilisé de modèles formels de la ville et ont ignoré les effets des dépenses de transport sur le coût de la vie.
Alors que la nouvelle étude constate que la pénurie de logements causée par les réglementations sur l’utilisation des sols affecte les frais de subsistance des travailleurs dans les zones urbaines, elle conclut que le coût des déplacements domicile-travail est beaucoup plus influent.
Les restrictions de zonage à proximité du quartier central des affaires d’une ville éloignent régulièrement le développement résidentiel du centre-ville. Les logements situés loin du centre-ville ont tendance à être moins chers, ce qui fait baisser le coût moyen du logement dans une zone urbaine. Cependant, les travailleurs vivant dans des maisons moins chères en banlieue doivent supporter des trajets plus longs et plus d’embouteillages, ce qui entraîne des coûts de transport plus élevés.
« Le marché immobilier de la ville est comme un ballon », a déclaré Anthony Yezer, professeur d’économie au CCAS et co-auteur de l’étude. « Les restrictions qui limitent la densité de logements dans certaines zones entraînent l’expansion du ballon dans des zones moins restreintes. »
L’étude a également révélé que les politiques de zonage avaient un effet minime sur le montant de la compensation que les employeurs doivent offrir aux travailleurs pour déménager dans une zone urbaine. Au lieu de cela, ont conclu les chercheurs, les villes seraient avisées d’apporter des améliorations aux transports, telles que l’expansion des transports en commun et la construction de nouvelles autoroutes, afin de compenser les impacts des réglementations sur l’utilisation des terres sur le coût de la vie.
« Le logement est cher dans les villes, non pas en raison du coût de la construction, mais en raison du coût du terrain », a déclaré Yezer. « Rien ne fait plus grimper le coût du terrain que le coût élevé du transport. »
William Larson et al, Politiques d’urbanisme et coût de la vie dans les grandes villes, Sciences régionales et économie urbaine (2022). DOI : 10.1016/j.regsciurbeco.2022.103802