La montée en puissance intervient alors que la Réserve fédérale a lancé une initiative majeure pour freiner l’inflation la plus élevée en 40 ans. Les responsables de la Fed parient que des taux d’intérêt plus élevés réduiront l’inflation et recalibreront le marché du travail. Mais son plan repose également sur l’hypothèse que des taux d’intérêt plus élevés freineront la demande de logements, en particulier lorsque le logement lui-même est si rare.
Les faibles taux d’intérêt ont alimenté la reprise du marché immobilier américain après la Grande Récession et ont contribué à faire grimper les prix des maisons à des niveaux record. Mais après deux ans de flottement à des niveaux historiquement bas, les taux d’intérêt sont à la hausse : en janvier, la moyenne fixe sur 30 ans était de 3,22 %. Il y a un an, il était de 3,04 %. Et même si les taux hypothécaires devaient augmenter, ils l’ont fait plus rapidement que ne l’avaient prévu de nombreux économistes.
« Je ne suis pas surpris que les taux aient atteint 5%, mais je suis surpris que tout le monde soit surpris », a déclaré par e-mail Curtis Wood, fondateur et PDG de Bee, une application mobile de prêt hypothécaire. « Si vous regardez les actions historiques de la Fed dans un environnement à haut rendement et que vous les comparez à ce que la Fed fait aujourd’hui, la Fed sous-réagit à la réalité de l’inflation dans l’économie.
« Je suis surpris que les taux ne soient pas de 6% en ce moment », a-t-il ajouté, « et je ne serais pas choqué s’ils étaient de 7% d’ici la fin de l’année ».
Les consommateurs ont accepté des prix plus élevés dans presque tous les domaines de leur vie, avec des produits de base comme l’épicerie et l’essence en hausse de 8,8% et 48% d’une année sur l’autre, respectivement. Mais des taux hypothécaires plus élevés peuvent limiter considérablement les opportunités d’achat ou les éliminer complètement.
Il y a quelques mois, un acheteur voulait payer 1 347 $ un mois sur un prêt de 300 000 $ à 3,5 % d’intérêt. Mais si l’acheteur avait attendu jusqu’à cette semaine, le même prêt à 5 % coûterait 263 $, portant le paiement mensuel à 1 610 $.
Les efforts de la Réserve fédérale pour maîtriser l’inflation alimentent les hausses de taux d’intérêt. Bien que la Fed ne fixe pas les taux hypothécaires, elle les affecte. La banque centrale a fait ses premiers pas pour réduire l’inflation en mars, lorsqu’elle a relevé les taux d’intérêt pour la première fois depuis 2018. En plus d’augmenter les taux d’intérêt, la Fed entamera bientôt le processus de réduction de son bilan.
La Réserve fédérale détient environ 2,74 billions de dollars en titres adossés à des créances hypothécaires. Il a déclaré qu’il annoncerait son intention de réduire ses avoirs lors de sa réunion de mai. Plus la Fed vend ces obligations de manière agressive, plus les taux hypothécaires augmenteront rapidement.
Les coûts de logement ne sont pas seulement un fardeau pour les acheteurs et les vendeurs. Elle s’est également avérée être une complication majeure pour la reprise économique et compromet potentiellement la capacité des décideurs politiques à contenir la hausse de l’inflation.
L’inflation augmente à son rythme le plus rapide en 40 ans, avec des prix en hausse de 8,5 % en mars par rapport à l’année précédente. L’hébergement représente une part importante – environ un tiers – du panier de biens et services utilisé pour calculer l’inflation, ou ce qu’on appelle l’indice des prix à la consommation. Cela signifie qu’à moins que les prix de l’immobilier ne s’inversent rapidement de manière significative, l’inflation globale sera d’autant plus difficile à ramener à des niveaux plus normaux.
Les frais d’hébergement sont également différents de ceux d’autres catégories telles que l’essence, l’épicerie ou les billets d’avion, qui peuvent être plus vulnérables à des forces telles que la pandémie de coronavirus en cours, les perturbations de la chaîne d’approvisionnement ou une guerre.
Par exemple, il est peu probable que les prix du gaz ou de l’énergie restent aussi élevés qu’ils l’étaient lorsque la Russie a envahi l’Ukraine et secoué les marchés mondiaux de l’énergie. Les produits d’épicerie peuvent également devenir moins chers à mesure que les chaînes d’approvisionnement se lissent au fil du temps.
Mais ces forces ne s’appliquent pas de la même manière aux coûts de logement. Il est peu probable que les propriétaires qui peuvent obtenir des loyers plus élevés baissent les prix un an plus tard. Les acheteurs continueront de réclamer les quelques maisons disponibles. Et avec le marché du logement gonflé par les guerres d’enchères et les offres en espèces, on ne sait pas dans quelle mesure la demande devra refroidir de manière drastique avant que les coûts du logement ne s’inversent de manière significative.
Même les responsables de la Fed surfent sur la vague. Cette semaine, le gouverneur de la Fed, Christopher Waller, a déclaré qu’il avait vendu sa maison de Saint-Louis à un acheteur au comptant sans inspection.
« Le marché national du logement est incroyable », a déclaré Waller lundi lors d’une séance d’écoute communautaire organisée par la Fed.
Ce sont les actions de la Fed pendant la pandémie qui ont fait baisser les taux hypothécaires. La moyenne fixe sur 30 ans a atteint un creux en janvier 2021 à 2,65 %. En ramenant le taux des fonds fédéraux à près de zéro et en achetant des titres d’État et des titres adossés à des créances hypothécaires pour soutenir l’économie, la banque centrale a inauguré une ère de prêts immobiliers bon marché.
À mesure que les emprunts devenaient moins chers, les prix des maisons ont augmenté, car les acheteurs pouvaient se permettre de dépenser davantage pour se loger. Le dernier indice immobilier Case-Shiller a montré que les prix avaient augmenté de 19,2% en janvier par rapport à l’année précédente. Phoenix, Tampa et Miami ont enregistré des gains de 32,6 %, 30,8 % et 28,1 %, respectivement.
Le prix médian est passé à 357 300 $ en février, selon la National Association of Realtors. Cela représente une prime de 15 % d’une année sur l’autre et 120 mois consécutifs d’augmentations de prix d’une année sur l’autre, la plus longue séquence jamais enregistrée.
Les prix devraient rester modérés, mais la hausse des taux d’intérêt continuera de rendre l’abordabilité difficile. Et même si les taux d’intérêt plus élevés devraient ralentir l’achat de maisons au fil du temps, les facteurs qui ont mené au boom immobilier demeurent. Les stocks restent faibles et la demande reste élevée.
« Nous avons déjà constaté un ralentissement de l’activité des acheteurs en termes de ventes de maisons », a déclaré Lisa Sturtevant, analyste du marché immobilier à Alexandria, en Virginie. « Une partie de cela a à voir avec le fait de ne pas avoir assez à acheter. Je pense que nous allons probablement voir un printemps assez fort alors que les gens essaient d’entrer avant de penser que les taux vont encore augmenter.
Alors que les taux d’intérêt ont augmenté, le boom du marché hypothécaire a ralenti en 2020 et 2021 cette année. Les demandes de refinancement sont tombées à leur plus bas niveau depuis 2019. La Mortgage Bankers Association prévoit que le nombre total de demandes chutera de plus de 35 % cette année. Les accords d’achat devraient augmenter de 4 %, mais les accords de refinancement devraient chuter de 64 %.
« La hausse des taux hypothécaires ralentira le marché du logement et réduira encore la demande de refinancement pour le reste de cette année », a déclaré Mike Fratantoni, économiste en chef de l’association, dans un communiqué. « La hausse des prix des maisons et des taux d’intérêt, ainsi que les contraintes d’approvisionnement en cours, devraient désormais entraîner une baisse annuelle des ventes de maisons existantes. »