Manuel Fernández (le nom est fictif, le cas réel) a hérité il y a quelques années de deux maisons, qui se sont ajoutées aux quatre autres qu’il possédait et louait déjà, dans une ville proche de Barcelone. Jusqu’à présent, Fernández était un petit propriétaire, mais avec la nouvelle loi sur le logement, il sera considéré comme un grand propriétaire.
« Je vais attendre et voir comment tout se passe », déclare Fernández, un retraité qui fait partie des 0,3 % de propriétaires privés qui possèdent cinq maisons ou plus en Espagne. « Mais la chose la plus certaine est que vendre les maisons nécessaires pour ne pas être une grosse fourchetteje suis assez vieux et je ne veux pas avoir d’ennuis ou payer plus d’impôts que je ne le voudrais », dit-il.
La nouvelle loi sur le logement, qui fait actuellement l’objet d’une procédure parlementaire, considérera comme grands propriétaires les personnes physiques ou morales avec cinq maisons ou plus à louer dans des zones en difficulté, au lieu de dix maisons ou plus tel qu’il est incarné aujourd’hui. Ce groupe sera soumis à un plafond sur le prix de location maximum, bien que certaines exceptions devraient également s’appliquer.
OBSERVATOIRE DU LOGEMENT ET DU FONCIER. Bulletin spécial Location résidentielle 2022
Tous les experts du secteur immobilier consultés par ce journal ces derniers jours s’accordent à dire qu’il y a un problème de logement en Espagne, et qu’il faut trouver des solutions. Mais ils préviennent également que la nouvelle loi sur le logement peut avoir des effets contraires à ceux souhaités, car cela peut entraîner une réduction du nombre de maisons à louer.
Compte tenu de cet horizon, les bailleurs, particuliers comme fonds d’investissement ou immobiliers, peuvent opter pour vendre les actifs qu’ils ont en location si les marges n’offrent pas la rentabilité attendue.
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« Par expérience, nous savons que tous les excès réglementaires sur le logement finissent par réduire l’offre existante », dit-il. Ricardo SousaPDG des filiales en Espagne et au Portugal de la société américaine 21ème sièclela plus grande franchise de courtage immobilier au monde.
« On ne remet pas en cause les bonnes intentions de la Loi, il y a un énorme problème avec le logement, mais on peut déjà anticiper des effets contraires à ceux souhaités », ajoute-t-il.
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Les particuliers qui possèdent cinq logements ou plus, dès l’approbation de la nouvelle loi, « peuvent vendre ou durcir la sélection des locataires à qui ils vont louer une maison à long terme », dit-il. Albert BoschPDG et fondateur de l’agence immobilière en ligne housfy.
« Si j’avais cinq maisons à louer, je serais très sûr des bonnes intentions de mes prochains locataires », dit-il.
Bosch, qui estime que « de nombreuses visions catastrophiques ont lieu à l’avance », met en garde contre une autre conséquence indésirable de la nouvelle loi sur le logement. « Il y a le problème de la qualité des solssurtout les plus modestes », dit-il.
« Les grands fonds d’investissement qui ont eu ce type de logements dans leurs portefeuilles les ont au moins soignés, ils les ont réformés, ils les ont entretenus », assure-t-il. « Mais maintenant, il est possible que ces investisseurs, si les chiffres ne fonctionnent pas, quitter le marché espagnolet ces maisons vont être laissées en très mauvais état. »
« C’est un paradoxe. Il s’agit de faire passer une loi pour contenir les prix et, au final, de ce qu’on a vu dans d’autres cas comme Paris et Berlin, la situation s’aggrave. Les marges des investisseurs se réduisent et ils quittent le marché » , dit Lorenzo Ritelleresponsable en Espagne de GuestReadyune société suisse de gestion d’appartements touristiques qui s’est installée en Espagne l’année dernière.
« Il est normal maintenant que les propriétaires de cinq maisons ou plus pensent à vendre des propriétés », estime-t-il. « Le propriétaire réagit à quelque chose qui peut réduire ses revenus », dit-il.
Concernant la possibilité que la nouvelle loi sur le logement augmente le nombre de propriétés destinées à la location de vacances, Ritella est sceptique.
« Dans certaines zones, ce nombre a déjà été réduit, dans les zones stressées, tout cela est déjà réglementé et la rentabilité n’est pas très élevée », dit-il. « Nous ne prévoyons pas d’augmentation avec la nouvelle loi« , conclut-il.
La solution : plus de logements sociaux
La solution possible au problème du logement en Espagne, conviennent les experts consultés, est d’augmenter le nombre de logements sociaux disponibles. Les annonces faites cette semaine par le sareb et par le Président du Gouvernement, Pedro SánchezIls vont dans cette direction. Mais ce ne sont pas assez d’initiatives et elles ne sont pas bien planifiées.
« Si tout va bien », dit Lazaro Cuberodirecteur d’analyse en Espagne chez technocasale réseau italien d’agences immobilières franchisées, « au cours des prochaines années 93 000 logements sociauxen comptant les 50 000 communiqués par Sareb et les 43 000 annoncés par Sánchez au Congrès ».
Cela signifie que l’Espagne aura un total de 543 000 logements sociaux dans un certain laps de temps, dans le meilleur des cas, en ajoutant les 93 000 promis cette semaine aux 450 000 déjà existants. « Nous n’aurons qu’à augmenter un autre million de logements sociaux pour se rapprocher de la moyenne européenne« , déplore le gérant de Tecnocasa.
OBSERVATOIRE DU LOGEMENT ET DU FONCIER. Bulletin spécial Location résidentielle 2022.
« L’initiative de Sareb est aussi paradoxale », estime Lorenzo Ritella, de GuestReady. « Il faut plus de logements sociaux, mais Les maisons Sareb ne se trouvent pas dans les zones où elles sont le plus nécessaires, et leur état actuel n’est pas connu« , dit-il. « Les 50 000 annoncés sont très peu nombreux, surtout ceux qui seront à Madrid et à Barcelone. »
« Il y a un manque de maisons. les municipalités ont des terres qu’ils peuvent utiliser pour cela, ils devraient recevoir des aides pour pouvoir construire », explique Albert Bosch, de Housfy. Ricardo Sousa, du réseau Century 21, considère que la solution doit se concentrer « sur les zones les plus stressées et sur les plus vulnérables population, en particulier chez les jeunes, et construire des logements publics par le biais d’accords avec le secteur privé ».
[Esta no es la ley de la vivienda que necesitan los españoles]
L’exécutif soutient que l’aide doit aller aux personnes « dont le taux d’effort pour payer le loyer assumez 50% ou 60% sur vos revenus, pas sur ceux qui ont un taux d’effort de 30% ou plus bas ».
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