Éviter une augmentation excessive des loyers en raison de la hausse de l’inflation. C’est l’argument utilisé par le gouvernement pour inclure dans le plan de choc destiné à atténuer les effets de la guerre en Ukraine le plafond de 2% dans la révision du prix des baux immobiliers. Mesure approuvée le 29 mars 2022 et qui, un an plus tard, n’a pas porté les résultats escomptés. Parce que le prix a dépassé 10%, l’offre a diminué jusqu’à 35%et les propriétaires (plus de 93% sont des particuliers) ont perdu 1 800 millions d’euros rien qu’en 2022 (2 000 euros en moyenne) en ne pouvant appliquer l’IPC dans ladite révision.
L’année dernière, la hausse des prix de location en Espagne a été de 8,7 %, selon Idealista. Il a atteint 11,7 euros par mètre carré par mois. C’est-à-dire, le prix de location maximum historique puisque le marché de l’immobilier a des records.
Ce pourcentage est encore plus élevé selon les records de Fotocasa : 10,2 % en glissement annuel. Bien que le prix du mètre carré soit pair : 11,43 % d’euros par mois. Sadite augmentation d’une année sur l’autre est le plus accusé au cours des 29 derniers moisselon ses statistiques.
Effet inverse à celui recherché
Lorsque la mesure a été approuvée (qui a ensuite été prolongée jusqu’à la fin de 2022 et, par la suite, toute l’année 2023), les acteurs du marché locatif ont élevé la voix contre elle. D’abord parce que Ils prévoyaient que ça allait s’allonger dans le temps. « C’est une formule qui a peut-être perduré », a prévenu José Ramón Zurdo, directeur général de l’Agence de négociation locative (ANA).
Deuxièmement, parce que allait amener les propriétaires à retirer le produit du marché. « L’annonce entraînera dans de nombreux cas le retrait de leurs maisons du marché en raison de l’insécurité juridique évidente qu’elle implique », a déclaré Francisco Iñareta, porte-parole d’Idealista.
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et troisièmement, parce que l’effet que l’on voulait obtenir pourrait être exactement le contraire de celui recherché. « Il y a des gens qui, même avec un salaire proche de 2.000 euros, n’ont pas les moyens de louer seuls un appartement qui ne soit pas un tout petit studio, obligés de recourir à la colocation », explique Ferran Font, directeur d’Estudios de pisos.com. Et c’est que, là où l’offre est moins généreuse, il est plus difficile de trouver un appartement à des prix raisonnables.
Les données ont fini par leur donner raison. Et la conséquence est que cette baisse des stocks (qui se situe entre 30% et 35%) a accéléré la hausse des prix, comme cela a déjà été souligné. « L’abordabilité des loyers reste compromise en raison de l’effort financier croissant que représente la location dans certaines villes », ajoute Ferran Font.
augmentations à deux chiffres
Conséquence de cette situation, non seulement les plans vitaux de certaines personnes sont retardés, mais aussi les dépenses de consommation de loisirs, de restauration, de voyage sont rétractées… « Les revenus locatifs cannibalisent le salaire », souligne Font.
Et c’est que, par exemple, Dans la ville de Malaga, le prix de la location a augmenté de 22,9 % au cours de la dernière année, selon Idéaliste. Mais c’est qu’à Barcelone 20,2% l’ont fait ; à Valence, 19,4 % ; à Palma, 18 % ; à Madrid, 10,9 % ; à Saint-Sébastien, 7,9 % ; à Bilbao, 7,6 % ; et, à Séville, 7%.
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Pour Fotocasa, qui analyse 40 capitales, dans 35 d’entre eux, il y a eu une augmentation interannuelle des prix de location. En fait, dans 15 d’entre eux, l’augmentation était à deux chiffres, tandis que dans seulement six, les augmentations étaient inférieures à 5 %. Autre fait pertinent, dans 15 villes, le prix dépassait 10 euros le mètre carré par mois.
Mais il y a encore plus. Parce que il y avait 17 capitales qui ont atteint un plafond par rapport au prix de location: Madrid, Palma, Valence, Vitoria, Gérone, Las Palmas de Gran Canaria, Séville, Santander, Tarragone, Salamanque, Tolède, Oviedo, Burgos, Almería, Cordoue, Jaén et Huesca.
Destruction de l’offre
« L’actualisation des loyers à 2% ainsi que la prolongation obligatoire des contrats pour 2023 sont deux mesures qui détruisent l’offre locative », déplore José Ramón Zurdo.
Donc, l’indicateur action la location (le nombre de biens proposés parmi le nombre total de logements existants), était inférieur à 1% en Espagne en décembre 2022. Plus précisément, à 0,85 %. Il s’agit de son plus bas niveau depuis mai 2020 (0,77%), selon Idealista. À l’époque, l’économie était paralysée par la pandémie.
De retour à la normale, ce pourcentage est passé à 1,3 %. Pour cette raison, le prix moyen de location a été réduit : il est passé de 11,5 euros le mètre carré par mois en septembre 2021 à 10,5 euros un an plus tard. Soit une baisse de 8,7% en 12 mois.
Depuis, la baisse de l’offre locative s’est accompagnée d’une hausse des prix. Et il est passé de 10,6 euros le mètre carré en janvier 2022 à 11,4 euros en décembre de la même année, atteignant le maximum historique pointé par Idealista de 11,7 euros en février 2023.
Signe de location de maison à Madrid
« Pour que ce marché retrouve l’équilibre perdu et que les prix cessent de mettre nos poches en difficulté il est essentiel de mettre l’accent sur l’offre», souligne Ferran Font. Ainsi, avec le reste des experts, j’ai souligné la nécessité de rechercher des solutions qui élargissent le parc de logements locatifs.
« Les alternatives incluent le développement de nouveaux développements destinés à la location, la reconversion de propriétés qui ont aujourd’hui d’autres usages ou l’encouragement des propriétaires avec un cadre juridique stable ou une sorte de bonus », explique Font.
Parallèlement, l’Association des propriétaires de logements locatifs (Asval) a présenté au ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain (Mitma) 2 000 réclamations de petits et moyens propriétaires. Dans celles-ci, il est demandé à l’État d’indemniser les dommages matériels causés par le plafonnement des augmentations de loyers de 2 % lors du renouvellement des contrats en 2022.
Asval prévoit que ce chiffre finira par grossir si la loi sur le logement, qui fait actuellement l’objet d’une procédure parlementaire, est approuvée. Une règle qui coince dans la conception du plafond des loyers (il est proposé de le faire passer de 2% à 3%) et dans son application dans les maisons qui arrivent sur le marché.
Les calculs de l’association estiment que, durant 2022 et 2023 (période d’application du plafond de 2 %), chaque propriétaire perdra en moyenne 2 000 euros par logement loué. Seulement au cours des neuf mois de 2022 au cours desquels il a été en vigueur, il a signifié 1 800 millions de pertes pour les propriétaires, selon ANA. Et c’est beaucoup d’argent à un moment où l’inflation monte en flèche.
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