La investissement dans le industrie alimentaire doublera en 2023, jusqu’à environ 2 milliards d’euros. C’est la principale conclusion du dernier rapport du cabinet de conseil CBRE sur « l’agroalimentaire ». Il s’agit de la deuxième année consécutive d’augmentation des investissements, après qu’entre 2021 et 2022 ils aient augmenté de 20 %. Au cours de cette année, environ, les débours seront répartis également dans les opérations d’achat et de vente de terrains et dans tout ce qui concerne l’industrie de transformation et de distribution des aliments agricoles.
Le secteur agroalimentaire revêt une importance vitale en Espagne car il monopolise le 9,2% du produit intérieur brut (PIB) et a contribué pour 8 milliards d’euros de solde positif à la balance commerciale, après avoir clôturé des exportations d’une valeur de 35 milliards en 2022. Plusieurs types d’actifs sont inclus dans le secteur agroalimentaire. « D’une part, tout ce qui concerne les exploitations agricoles ou les entreprises qui ont une production agricole, des cultures ligneuses, comme les oliviers, les amandiers, les avocats ou les pistaches, et des cultures horticoles, comme les tomates, en plus de toute l’industrie qui Nous n’incluons pas ici tout ce qui touche à l’exploitation animale, à la foresterie ou aux activités récréatives à la campagne », explique-t-il. Manuel Valadas d’Albuquerquechef de département au sein du cabinet de conseil pour l’Europe du Sud.
Achat et vente de fermes
Actuellement, en Espagne, il existe 17 millions d’hectares de cultures, dont 76 % sont consacrés aux terres arides et 24 % à l’irrigation. Il s’agit de deuxième pays du Union européenne avec une plus grande extension agricole. Les principales cultures sont l’huile d’olive, les amandiers et les agrumes, selon CBRE. Les terres agricoles sont un marché très demandé. Selon l’étude susmentionnée, au cours des six dernières annéesen moyenne plus de 400 000 propriétés rurales ont été négociées chaque année. Au cours du premier semestre 2023, 234 000 ont été achetés et vendus, dont 43 % en Castille-et-León, en Andalousie et en Castille-La Manche.
Il appétit d’investissement du capital institutionnel dans ces terres cultivées se concentre, pour le moment, sur celles qui ont accès à l’irrigation; tandis que celles qui sont pluviales ou destinées à la production agricole ne font l’objet de transactions qu’entre investisseurs locaux. C’est un marché avec une forte demande. « Les fonds d’investissement n’iront que là où il y a de l’eau: par exemple, à Alqueva, au Portugal, ou dans d’autres régions d’Andalousie ou de Badajoz. De plus, ils préfèrent les grandes terres, avec des cultures ligneuses, comme les noix, les avocats, les agrumes, les fruits subtropicaux, les baies (fruits rouges) ou les oliviers, même s’ils n’excluent pas les plantations horticoles », explique le directeur de l’agro-industrie chez CBRE. .
Qui sont les principaux investisseurs ?
Manuel Valadas d’Albuquerque se démarque quatre profils d’investisseurs dans le secteur agroalimentaire espagnol: des citoyens locaux qui achètent des terrains dans leur quartier, des family offices ou des véhicules privés qui consacrent une partie de leur portefeuille d’investissement au paysage, des entreprises industrielles et, enfin, des fonds d’investissement à profil de private equity. Chacun d’eux participe à une partie de la chaîne. « Par exemple, les sociétés de capital-investissement n’achètent pas de terrains, mais investissent plutôt dans la partie industrielle, dans la génétique ou dans la technologie », souligne le directeur du CBRE.
L’étude du cabinet de conseil a dénombré au total 900 les fonds d’investissement actif et spécialisé dans le secteur agroalimentaire, soit près de neuf fois plus que dans les premières années du millénaire. « L’Amérique du Nord continue de concentrer plus de 50 % de ces investissements, même si l’Europe voit sa part d’activité augmenter, à mesure que les investisseurs et les gestionnaires explorent les opportunités présentées par sa géographie. Plus précisément, la péninsule ibérique joue un rôle très important en raison de la le climat, la variété des cultures, la qualité de leurs terres, l’efficacité des systèmes d’irrigation et la taille des exploitations », soulignent-ils.
Manuel Valadas de Albuquerque, leader de l’agroalimentaire pour l’Europe du Sud (Espagne, Portugal et Italie) chez CBRE. Prêté
La opération la plus répétée dans ce secteur c’est acheter et louer le terrain au vendeur, un type de transaction appelé vente et cession-bail. Les rendements offerts par ces investissements commencent à 5 %, bien qu’ils puissent dépasser 15 %. « L’actif qui rapporte le moins est la terre non plantée », explique Valadas de Albuquerque. Les transactions réalisées par les fonds de pension et les grandes compagnies d’assurance donnent un rendement compris entre 5% et 8%, tandis que l’acquisition d’un terrain et sa gestion par un opérateur peuvent offrir entre 8 et 12%. Dans le cas d’investissements dont le protagoniste est un fonds de capital-investissement, avec des participations dans des entreprises opérant dans le secteur agricole, les rendements attendus peuvent dépasser 15%, selon le rapport du CBRE. La rentabilité est plus faible si les terres sont louées que si un producteur est embauché, assumant dans ce cas le risque lié aux cultures.
« La principale option est d’acheter un terrain avec accès à l’eau et de le louer à un producteur. Il s’agit d’une acquisition à très faible risque, dont la valeur a également beaucoup augmenté ces dernières années. Il y a deux rendements, l’un provenant de la location flux et un autre dû à l’appréciation des terres. Ces dernières années, la valeur des terres agricoles a augmenté chaque année à deux chiffres. Même si le rythme des réévaluations ne devrait pas se maintenir, nous estimons qu’il y aura une variation positive, peut-être un chiffre élevé. Personne n’investit pour gagner 4% seul », souligne le directeur de l’agroalimentaire chez CBRE. Les Les prix de ces terres agricoles peuvent varier entre 30 000 et 100 000 euros par hectare. « Un terrain avec droit d’eau sans rien planté coûte généralement entre 30 000 et 50 000 euros, même s’il peut atteindre ou dépasser 100 000 dans certaines plantations, comme celle des avocats », conclut le gérant.