Les fonds d’investissement immobilier ouverts ne sont pas nouveaux en Espagne. Ils ont travaillé pendant des années, avec Banif Santander l’immobilier et BBVA Propriété comme bannières du plus grand cycle haussier de l’histoire du secteur. La bulle les a submergés, avec plus ou moins de chance pour ses participants, mais non sans polémiques, moins-values et nombreux procès.
Plus d’une décennie plus tard, les Français ont fait irruption sur le marché intérieur avec un modèle similaire. Le SCPISociété Civile de Placement Immobilier, ont proliféré ces dernières années et sont déjà il y en a plus de 200 sur le territoire françaisavec un patrimoine qui dépasse 60 000 millions d’euros. AEW, Corum, Iroko Zen, Perial, BNP Paribas, Advenis, Sofidy, Primonial ou encore Amundi sont les gérants avec les véhicules les plus actifs.
« En fait, elles existent depuis les années soixante du siècle dernier, mais maintenant tout le monde a commencé à en parler car, au cours des deux dernières années, beaucoup de ces entreprises françaises ont décidé d’investir en Espagne pour obtenir des rendements plus élevés qu’en France. « , explique Gustave Rodriguez, directeur de la logistique chez RPE Capital Markets. « Dans un contexte de forte inflation, il est logique que les petits épargnants veuillent se protéger et ils le font dans des actifs immobiliers rentables. Ils ont fait beaucoup d’entrées de capitaux avec succès : ils ont investi en France, ils ont vu que c’était intéressant de le faire en Espagne et ils commencent au Portugal », ajoute Carlos Ruiz GarmaDirecteur des Investissements Régionaux EMEA de Savills.
Les Français gagnent beaucoup de poids en Espagne, à tel point qu’ils représentent déjà 35 % de tous les investissements à ce jour en 2023, selon les données de Savills Research : « Le l’investissement d’origine française s’élève à près de 1 800 millions d’euros au cours des 18 derniers mois, dont 68% correspondent à des fonds et socimis. En volume absolu, en 2022, le chiffre était supérieur de 34 % à la moyenne des dix dernières années avec près de 1 342 millions d’euros ».
Que sont les SCPI ?
Sergio Fernandesdirecteur des marchés de capitaux chez JLL, explique ce qu’est une SCPI : « C’est un fonds ouvert, qui lève périodiquement de l’argent. Ils investissent dans biens en location longue duréequi génèrent revenu stable et sans grand risque. Ils recherchent des emplacements à haut rendement, principalement dans des villes secondaires : ils peuvent acheter une usine à Teruel, un supermarché à Avilés, un entrepôt loué à Amazon à La Corogne ou une pépinière. »
Ces véhicules cherchent à acheter des actifs déjà loués qui leur permettent de verser un dividende périodique à leurs actionnaires dès le premier jour. « Ils demandent un meilleur retour sur leur capital, entre 6,5% et 8%. Pour atteindre ces rendements, ils doivent acheter dans des villes secondaires, avec moins de concurrence », ajoute le responsable de JLL.
« Son modèle principal c’est ce qu’on appelle cession-bailoù le vendeur, une société solvable, reste locataire », ajoute Jésus Sanchez-Quinones, partenaire de la boutique immobilière Kiri Asset Management. Dans cette ligne, Gustavo Rodríguez souligne que « l’achat au-dessus de 6,50%, avec des contrats de 10 ou 15 ans, à la fin des investisseurs locatifs ils auront récupéré la totalité de leur investissement et, dans le pire des cas, il reste la valeur résiduelle du bien et du terrain ».
Quel type de bien immobilier achètent-ils ? La réponse est claire : ceux qui donnent leur rendement requis. « Moins dans le logement locatifqui s’en débarrassent généralement parce qu’elles n’atteignent pas leurs rendements, elles investissent dans presque tout », explique Sánchez-Quiñones. « La plupart des SCPI n’ont pas d’équipes locales et ne peuvent pas avoir d’actifs à gérer. Ils aiment les actifs commerciaux, la logistique ou les bureaux, bien qu’ils soient de plus en plus spécialisés et que certains ne constituent qu’un actif spécifique, comme l’immobilier pour les activités sociales et de santé. En revanche, dans les parcs ou les centres commerciaux, ils aiment avoir des locataires français, comme Carrefour ou Leroy Merlin », ajoute Sergio Fernandes.
Ils ont également tendance à se diversifier dans les emplacements, les locataires et les billets d’investissement. « Ils font des opérations de 2, 8, 15, 35 ou 50 millions. Ils recherchent la diversification géographique, mais aussi la taille des investissements. Si on ne va pas comme prévu, ils ont le reste du portefeuille qui leur permet de verser des dividendes ou des remboursements », explique le consultant Savills.
Leur dernière caractéristique est qu’ils font partie des rares acteurs du secteur qui, pour la plupart, n’ont pas recours à l’endettement dans leurs investissements. « Ils investissent sur fonds propres, ils ne sont pas financésils sont très agiles pour acheter et il est facile d’interagir avec eux », explique Carlos Ruiz-Garma. « Sur ce marché, ne pas avoir besoin de s’endetter est un avantage et garantit qu’ils sont les plus rapides », ajoute le responsable de JLL.
Qu’est-ce que SCPI a acheté ?
Au cours de l’année 2023, ils ont réalisé de nombreuses opérations : 35% de tous les investissements en Immobilier Commercial (bureaux, logistique et commerces) ont été réalisés par des capitaux d’origine française. Au cours de cette année, Corum AM a acheté un entrepôt logistique à Tarragone pour 22 millions à Goodman pour 22 millions, ou Iroko Zen a acheté El Osito Commercial Park à Aliseda pour 26,5 millions.
La plupart des opérations ont été concentrées dans des entrepôts logistiques, dans des actifs à Valence, León, Tarragone, Barcelone ou Saragosse. Également des bureaux à Madrid, Barcelone ou Valladolid ; dont un lot de huit stations-service de la société Bdmed, réparties dans tout le pays. Bien qu’il ne s’agisse généralement pas de son type d’actif préféré, un immeuble résidentiel dans la capitale et un autre pour des appartements touristiques à Malaga ont également été négociés.
Un investissement risqué ?
Comme tout investissement, ces SCPI comportent des risques. « Si la tendance est positive, ceux qui investissent recherchent un dividende annuel. Les SCPI n’ont pas vocation à vendre : si quelqu’un veut sortir, il cherche à lever des capitaux. Le problème peut venir si la situation tourne mal parce que plus personne ne veut investir et que vous devez vendre des actifs pour faire face aux remboursements. Cependant, son règlement n’envisage des fenêtres de sortie qu’une ou deux fois par an, en plus d’être limitées à un maximum, qui sont notifiés lors de l’embauche », commente Sergio Fernandes.
Ces véhicules achètent des actifs locatifs afin Un autre risque est qu’un locataire résilie son contrat. C’est la raison pour laquelle ils achètent beaucoup d’actifs afin d’essayer d’atténuer les problèmes qui peuvent survenir.
Certains de ces actifs présentent un risque de liquidité, c’est-à-dire qu’il est difficile de les revendre à un tiers. Beaucoup se trouvent dans des emplacements secondaires, en dehors de la cible d’investissement des grands fonds, ou leur valeur est si faible qu’ils ne correspondent pas à leurs paramètres d’investissement. « Ils achètent au-dessus de 6,50 % et avec des contrats de 10 ou 15 ans ; que, en fin de location, leur permet de récupérer 100% de leur investissement et, au pire, il reste la valeur résiduelle de l’actif et du terrain », pointe le directeur logistique de RPE Capital Markets.
Un modèle exportable en Espagne ?
Le modèle SCPI en Espagne n’est pas mis en œuvre, du moins tel qu’il est développé en France. Oui, il existe des véhicules présentant certaines similitudes. Par exemple, Bankinter a été l’un de ceux qui a créé le plus de fonds: Montepino, spécialisé dans la logistique ; Atom, axé sur les hôteliers ; Minerais, dans les magasins et centres commerciaux ; o Liv Students, en résidences étudiantes.
« Bankinter est une réussite impressionnante : elle a su comprendre ce marché et, bien que pas de manière ouverte et uniquement pour ses clients, elle a lancé de nombreux véhicules spécialisés dans un secteur où la banque a engagé des capitaux et attiré ses clients entre les mains d’un gestionnaire professionnel », souligne le directeur de l’investissement régional en EMEA de savills.
Banofi et les autres fonds ont connu beaucoup de succès dans le passé, mais leur faillite suite à la crise des subprimes les a empêchés de proliférer. « En Espagne, il y avait des fonds ouverts, mais ils ont acquis une très mauvaise réputation. S’ils prolifèrent à nouveau, nous devrons apprendre de nos erreurs et créer des réglementations pour que cela ne se reproduise plus », rappelle Sergio Fernandes. Dans le même ordre d’idées, Carlos Ruiz-Gamas souligne que, ce qui s’est passé dans la première décennie du XXIe siècle, « C’est une dalle qui n’a pas fini de cicatriserce qui empêche la prolifération de ce type de véhicule ».
La chose la plus proche en Espagne de la SCPI sont les Socimis, sociétés de placement immobilier obligatoirement cotées. Ce chiffre bénéficie du fait qu’il ne paie pas d’impôt sur les sociétés, bien qu’il soit obligé de distribuer la majeure partie de ses bénéfices sous forme de dividendes. Dans sa conception initiale, ils ont essayé de rapprocher le détaillant de l’investissement en «brique» et, après dix ans, ils y sont parvenus, au moins partiellement: dans l’Ibex-35, il y a Merlin Properties ou Colonial. Cependant, les grandes successions et les fonds d’investissement ont utilisé cette formule fiscale pour répertorier les sociétés dont les actions ne sont ni achetées ni vendues, car elles appartiennent à moins d’un seul actionnaire.
Le crowdfunding immobilier est une autre des formules récemment créées qui apporte l’investissement aux particuliers, à l’instar des SCPI. Ses limites sont très importantes, puisqu’il ne permet d’investir qu’un maximum de 5 millions d’euros dans un seul projet, pas de possibilité de diversification. C’est la principale différence avec le modèle français, où l’une des clés réside dans la diversification par type d’actifs, de locataires et de localisations. De plus, jusqu’à présent, les financements participatifs, tels que Urbanitae, Wicity ou Fellow Funders, se sont davantage concentrés sur le développement de logements que sur l’achat d’actifs à louer et à percevoir des loyers.