La sécurité du logement des 1,7 million de locataires néo-zélandais pourrait être menacée si le Projet de loi modifiant le projet de loi sur la location résidentielle devient une loi.
Parmi certains changements potentiellement positifs de l’amendement, comme le introduction d’une caution pour animaux de compagnie…sont des changements de règles qui pourraient causer un réel préjudice aux locataires. En particulier, la proposition de retour de expulsions « sans motif » est troublant.
Les propriétaires pourront donner un préavis de résiliation de 90 jours pour mettre fin à toute location périodique, à tout moment, sans donner de motif. Actuellement, les propriétaires peuvent expulser quelqu’un pour un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer, lorsque le propriétaire souhaite vivre lui-même dans la maison ou souhaite qu’un employé habite sur place, entre autres motifs.
Les propriétaires doivent fournir le motif de la résiliation, et tout avis peut être contesté devant le Tribunal des locations.
Pour les locataires, l’amendement proposé pourrait poser de réels problèmes. Les soumissions sur le projet de loi sont ouvert jusqu’au 3 juilletc’est donc le bon moment pour réfléchir aux objectifs de cette loi et aux personnes qu’elle pourrait potentiellement blesser.
Qui est perdant en cas d’expulsions sans motif ?
Le ministre du Logement, Chris Bishop, a affirmé l’année dernière que les expulsions sans motif étaient une « démarche progressive et favorable aux locataires » demandée par les personnes qui travaillaient en première ligne auprès des sans-abri (bien que des informations ultérieures aient été publiées). n’a pas réussi à trouver des preuves appuyant la demande).
Il est difficile de comprendre comment les expulsions sans motif pourraient être favorables aux locataires. Les locataires ne sauront pas pourquoi ils sont expulsés et ils ne pourront pas le contester. Ils n’auront plus qu’à faire leurs valises et partir.
De plus, les locataires supporteront tous les coûts liés au déménagement, ainsi que le temps nécessaire pour consulter les locations et postuler pour de nouvelles propriétés. Si le locataire a des enfants, il peut y avoir un changement d’école et des frais d’uniforme associés.
Les locataires supporteront tout le fardeau mental, physique et financier d’être contraints de déménager contre leur gré.
Les changements de règles signifient également que les locataires seront réticents à se plaindre des problèmes liés à la propriété. Une récente enquête des locataires par le ministère du Logement et du Développement urbain ont constaté que 15 % d’entre eux estimaient avoir de mauvaises relations avec leur propriétaire.
Ces mauvaises relations étaient principalement causées par le logement non conforme aux réglementations en matière de santé et d’incendie, de problèmes de condensation, de maisons humides ou froides et d’un défaut de réparation ou d’entretien de la propriété.
Comment ces problèmes seront-ils résolus si les locataires savent que le fait de porter plainte pourrait entraîner leur expulsion ? Les locataires en Australie ont signalé les avis d’expulsion arrivent parfois après le dépôt de plaintes.
Les expulsions sans motif sont également devenues un problème question électorale au Royaume-Uni. Le Parti conservateur et le Parti travailliste ont tous deux s’est engagé à les abolir s’il est élu en juillet.
Un changement inutile
Le rétablissement des expulsions sans motif est problématique pour trois raisons.
Premièrement, il manque de preuves à l’appui. Selon le ministère du Logement et du Développement urbain étude d’impact de la réglementation accompagnant la modification proposée : « Notre analyse est limitée par des preuves limitées concernant les impacts spécifiques que les modifications du RTA de 2020 ont eu sur le marché locatif et […] HUD ne dispose pas, et n’est pas en mesure de créer facilement, un modèle d’analyse de marché qui nous permettrait de produire des estimations quantifiées de l’impact potentiel des changements réglementaires sur le fonctionnement du marché et les résultats escomptés.
En d’autres termes, selon le ministère du Logement et du Développement urbain, rien ne prouve que le retour des licenciements sans motif aidera les locataires.
Deuxièmement, c’est une mauvaise loi car elle privera les locataires de l’un des droits légaux les plus anciens : le droit à la justice naturelle. L’idée d’écouter l’autre partie est ancrée dans le droit britannique (puis néo-zélandais) depuis la publication de la Magna Carta en 1215. Autrement dit, chacun a droit à un procès équitable.
Se voir retirer le droit de vivre dans une maison louée sans en connaître la raison ni avoir la possibilité d’expliquer sa version des faits va à l’encontre de ce principe juridique fondamental.
Troisièmement, les expulsions sans motif porteront préjudice aux personnes les plus vulnérables de la société néo-zélandaise : celles qui ne peuvent pas acheter leur propre maison et les Maoris. Comme décrit dans la déclaration du ministère du Logement et du Développement urbain accompagnant l’amendement proposé : « Les preuves suggèrent que les propositions liées à la résiliation auront un impact négatif sur la sécurité d’occupation réelle et perçue pour de nombreux locataires par rapport au statu quo. Ces impacts négatifs sont susceptibles de affectent de manière disproportionnée les Maoris, car les Maoris sont plus susceptibles de vivre dans un logement loué, d’avoir un revenu médian global plus faible et sont plus susceptibles d’être victimes de discrimination que la population générale.
Toute loi qui porte préjudice aux plus vulnérables devrait donner aux législateurs une pause pour la reconsidérer.
Revenir aux expulsions sans motif donnerait tout le pouvoir aux propriétaires et gestionnaires immobiliers— une profession encore non réglementée, dans laquelle les propriétaires et les gestionnaires n’ont besoin d’aucune qualification ni formation, et dans laquelle ils ne sont responsables devant aucun organisme professionnel. Les gestionnaires immobiliers et les propriétaires auront tout le pouvoir pour déterminer si un locataire a un endroit où vivre.
Et surtout, tous les autres motifs d’expulsion des locataires (retard de loyer, comportement illégal ou antisocial par exemple) resteront accessibles aux propriétaires. L’expulsion sans motif s’ajouterait à celles-ci. Alors, à quoi sert exactement l’amendement sur les expulsions sans motif ?
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