Le débat sur la politique du logement en Espagne a récemment été relancé par l’annonce faite le 14 avril par le gouvernement de coalition d’établir un plafond national sur le taux de croissance des loyers. Cependant, le débat sur cette politique de contrôle des loyers a été éclipsé peu de temps après, avec la succession d’annonces de Pedro Sánchez sur le financement d’un nombre important de logements locatifs.
La discussion sur les effets de la politique de contrôle des loyers a malheureusement été laissée au second plan. Ce n’est pas le cas lors des récents débats à la mairie de Paris et de Londres, où cette politique a occupé le devant de la scène.
Plusieurs appartements à vendre, en dossier image. EFE
Toutes les politiques de contrôle des loyers visent à limiter d’une manière ou d’une autre la hausse des prix des loyers. Alors que les politiques remontant à l’époque des guerres mondiales fixaient des limites de loyer strictes, les politiques contemporaines sont beaucoup plus complexes.
Ils plafonnent souvent les augmentations de loyer avec une augmentation maximale basée sur un pourcentage des loyers du marché environnant ou du contrat de location existant. Et parfois dans les deux. Ils ajoutent souvent des réserves pour limiter les augmentations en cas d’éviction et par rapport aux frais d’entretien supportés par le propriétaire. Ils ajoutent également des protections supplémentaires pour les locataires. Certaines politiques peuvent même inciter les propriétaires à garder leurs propriétés à louer.
Nous sommes confrontés à une nouvelle génération de politiques de contrôle des loyers qui affectent d’importants pays et villes qui nous entourent. En Allemagne, 294 municipalités ont mis en place un contrôle des loyers entre juin 2015 et avril 2016. En France, un plafond national de 3,5 % par an pour les augmentations de loyer a été fixé en juillet 2022. Aux États-Unis, le maire de New York, Éric Adams, a signé une nouvelle législation en juin 2022 prolongeant l’expiration des lois de stabilisation des loyers du 1er juillet 2022 au 1er avril 2024. Et suite à une récente décision de justice contre Blackstone, il y a un débat sur l’opportunité d’étendre cette loi de contrôle des loyers des locations existantes à plus de propriétés a New York.
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D’autre part, l’État de Californie a adopté une politique de contrôle des loyers très controversée en 2019. De plus petites municipalités, telles que South Portland, dans le Maine, avec seulement 26 000 habitants sur la côte opposée, ont établi des politiques de contrôle des loyers. En Espagne, la Catalogne a adopté une politique stricte de contrôle des loyers le 22 septembre 2020, après une hausse spectaculaire des loyers entre 2013 et 2019 (hausse de 43 % à Barcelone, soit 297,25 euros en moyenne par appartement).
Il est bien connu que les politiques de contrôle des loyers provoquent des distorsions du marché. Par conséquent, le débat actuel parmi les économistes n’est pas tant de savoir si ces politiques affectent la structure du marché, mais plutôt si ces distorsions sont réellement bénéfiques pour la société. Ou même s’ils peuvent nuire à ceux qu’ils sont censés aider.
« L’analyse empirique a révélé qu’avec le contrôle des loyers, l’offre de logements locatifs a diminué entre 14 % et 18 % un an plus tard »
Dans un récent travail de recherche mené par l’ESCP, nous avons contribué à ce débat en mettant en évidence l’effet de l’encadrement des loyers sur les loyers, les prix de l’immobilier et l’offre de logements. Pour ce faire, nous nous appuyons sur les données de l’imposition d’une politique de contrôle des loyers au niveau régional dans la région catalane d’Espagne au 22 septembre 2020.
L’orientation régionale de l’étude est essentielle. Parce que les impacts du contrôle des loyers s’étendent souvent au-delà d’une seule municipalité où la politique de contrôle des loyers est imposée. En Catalogne, la stabilisation des loyers a été imposée dans 60 communes de plus de 20 000 habitants qui ont été proclamées marchés immobiliers « stressés » (dont Gérone, Lérida et Tarragone).
Cette réglementation stricte couvre toutes les propriétés de la région, pas seulement les nouveaux contrats de location comme dans le cas comparable des villes allemandes. Si le logement a été loué au cours des cinq dernières années, le nouveau loyer ne peut pas dépasser le niveau de loyer du dernier contrat de location du logement.
Notre analyse empirique a révélé que le contrôle des loyers réduit les loyers de 5 % à court terme. Cependant, l’offre de logements locatifs a diminué entre 14% et 18% un an après la mise en place de la politique. La réduction de l’offre fait repartir à la hausse les prix des loyers. La différence entre les loyers contrôlés et non contrôlés devient pratiquement nulle un an après l’adoption de la politique. En bref, le contrôle des loyers est inefficace après douze mois car il incite à la conversion des logements locatifs en logements à usage propre, augmentant ainsi la rareté des logements locatifs disponibles.
On observe également que seize mois après l’introduction de l’encadrement des loyers en Catalogne, les volumes de vente ont augmenté entre 26% et 38% dans les communes catalanes contrôlées par rapport aux villes non contrôlées du reste de l’Espagne. L’offre excédentaire sur le marché a ainsi provoqué une baisse de 3% des prix des logements. Par conséquent, la taille du parc de logements locatifs diminue également, tout comme la valeur des biens immobiliers.
« Le contrôle des loyers a des implications potentiellement perverses sur l’inégalité des revenus »
Nous constatons également que le contrôle des loyers a des implications potentiellement perverses sur l’inégalité des revenus. Les prix de vente des logements au bas de la distribution ont diminué après l’introduction du contrôle des loyers. Dans le même temps, les prix de vente dans le haut de la distribution ont augmenté, allant de 3,7 % pour le quartile supérieur à 5,7 % dans le décile supérieur dans les communes traitées par rapport à celles du groupe témoin.
En d’autres termes, les propriétaires de plus grande valeur bénéficient d’une augmentation des évaluations de leur maison, tandis que les propriétaires ouvriers souffrent. Il en résulte une augmentation de l’inégalité des actifs entre les propriétaires, ce qui est important car le logement est le principal actif des familles aux revenus les plus faibles.
Les nouvelles réglementations sur le contrôle des loyers pourraient bénéficier à court terme aux locataires à revenu faible et moyen en réduisant les coûts de location et de logement pour les segments de prix inférieurs. Cependant, cet effet positif disparaît un an après l’adoption de la politique.
Les réglementations en matière de contrôle des loyers réduisent également considérablement l’offre de logements locatifs et creusent l’écart des valeurs immobilières entre les propriétaires à faible revenu et les propriétaires à revenu élevé. Ces derniers profitent de la revalorisation de leurs biens, tandis que les premiers sont touchés de manière disproportionnée par la baisse des prix. Compte tenu de ces réalités, toute imposition d’une politique de contrôle des loyers est potentiellement perverse.
*** Jaime Pérez Luque dirige la chaire de l’immobilier à l’ESCP Business School et auteur du livre Desarrollo de viviendas abordables.
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