Il y a tout juste un an, en novembre 2022, le gouvernement de Pedro Sánchez annonçait l’approbation d’une série de nouveaux développements dans le Code de bonnes pratiques des entités bancaires, qui comprenait la suppression des commissions pour les subrogations hypothécaires, dans le cas où celles-ci étaient faites pour changer le taux d’intérêt de variable à fixe ou mixte. L’augmentation de l’Euribor et des taux d’intérêt officiels par la Banque centrale européenne (BCE) a conduit l’exécutif espagnol de l’époque à prendre cette mesure dans le but, disaient-ils, de «alléger le fardeau hypothécaire de plus d’un million de ménages vulnérables ou à risque de vulnérabilité grâce à la hausse de l’Euribor, préservant la stabilité financière.
Cette norme était obligatoire pour toutes les entités et favorisait la exécutions de subrogations des créanciers, C’est-à-dire que la banque hypothécaire change pour modifier son taux d’intérêt, dans notre pays. A tel point que, « au cours des premiers mois de 2023, plus de la moitié des opérations que nous avons réalisées chez iAhorro étaient des subrogations hypothécaires », explique le directeur des Hypothèques du comparateur et conseiller hypothécaire iAhorro, Simone Colombelli.
Bien entendu, la suppression des commissions de subrogation avait un délai d’exécution d’un an : du 1er janvier au 31 décembre 2023. Et, même si des rumeurs couraient selon lesquelles elle pourrait être prolongée au-delà du 31 décembre, cette année, « avec l’Euribor dans un phase de stabilisation et même quelque peu à la baisse et le arrêt des hausses de taux de la BCE Il est possible que l’exonération des frais de subrogation pour les créanciers hypothécaires prenne fin à la fin de l’année », explique le porte-parole d’iAhorro. Cependant, même si l’évolution de l’Euribor s’est modérée, elle reste autour de 4% et les taux d’intérêt à 4,5%, jusqu’à 1,2 et 2,5 points de pourcentage plus élevé que lorsque cette décision a été prise, respectivement en novembre 2022.
La subrogation du crédit immobilier pourrait coûter plus de 5 000 euros à partir de 2024
Que se passera-t-il à partir du 1er janvier 2024 ? « Les Espagnols paieront à nouveau une commission pour modifier leur hypothèque bancaire », ajoute Simone Colombelli, qui rappelle également quee « ces commissions sont normalement autour de 2% du capital restant dû pendant les dix premières années du prêt et, à partir de là, ils sont réduits à 1,5 %. Bien entendu, chaque banque peut proposer des commissions différentes, voire 0% si le créancier hypothécaire sait bien négocier son contrat de crédit immobilier.
Par exemple, quiconque a embauché un hypothèque variable de 150 000 euros et un différentiel de 0,99% En octobre 2019, alors que l’Euribor était négatif (-0,304%), il a vu son remboursement hypothécaire augmenter. de 461,13 euros par mois puis à 774,96 euros aujourd’hui après la révision annuelle qu’elle a dû faire le mois dernier avec un Euribor à 4,160%. Dans ce cas, l’augmentation du prix a été de 313,83 euros par mois, que vous payez maintenant 68% de plus que ce que j’ai payé initialement. Dans le cas où vous voudriez changer cette hypothèque maintenant pour une hypothèque fixe afin de ne pas subir d’autres augmentations de frais prochainement, la procédure serait pratiquement gratuite « vous n’auriez qu’à payer l’expertise de la maison, qui se situe entre 300 et 400 euros , en fonction de ses dimensions et de l’évaluateur qui le réalise », explique le directeur hypothécaire d’iAhorro.
Cependant, si cette personne, qui possède quelques 132 000 euros pour continuer à payer l’hypothèque, attendre l’année prochaine pour faire cette subrogation, le coût augmenterait considérablement en cas de commission pour la réalisation de l’opération. Si cette commission est celle prévue par la loi, 2% avant les dix premières années de la durée du prêt, le créancier hypothécaire devrait ajouter 2 600 euros supplémentaires au coût de l’expertise, donc Vous paieriez environ 3 000 euros pour modifier votre crédit immobilier bancaire et, avec lui, son taux d’intérêt de variable à fixe ou mixte.
En cas d’augmentation du capital restant dû, le montant de la commission de subrogation sera également plus élevé. Par exemple, si au lieu de 130 000 euros, le créancier hypothécaire reste à payer 250 000 euros également avant de réaliser dix ans de prêt, avec une commission de 2% Il faudrait ajouter les 5 000 euros de commission de subrogation aux 300/400 euros d’expertise.
Vaut-il mieux subroger au début ou à la fin de la durée du crédit immobilier ?
« Moins il vous reste de capital à amortir sur le crédit immobilier, moins cher sera l’échange car les commissions diminuent et s’appliquent sur le capital restant. Cependant, il sera moins rentable pour le créancier hypothécaire de le faire à la fin du prêt car, durant les dernières années du prêt hypothécaire, c’est au moment où le moins d’intérêts sont payés sur celui-ci car en Espagne nous sommes régis par le système d’amortissement français. « , dit Colombelli, qui ajoute ensuite: « Même si cela coûte un peu plus cher de le faire au début du prêt, À long terme, cela sera plus avantageux pour le titulaire du prêt hypothécaire, car il économisera beaucoup plus en payant les intérêts à l’institution financière s’il obtient un meilleur prêt hypothécaire.