Au cours des 40 dernières années, Le marché du logement a subi un grand changement depuis 1981 à la suite de la Pactes de la Moncloa ce que nous connaissons aujourd’hui sous le nom de marché hypothécaire est né. A cette époque, tant les banques officielles que les banques privées ont commencé à accorder des hypothèques. caisses d’épargne de chaque municipalité et les taux d’intérêt qui les régissaient les premiers prêts signés en Espagne étaient entre 16% et 18% TIN. Ce n’est que dans les années 90 que ces intérêts ont commencé à diminuer en raison de l’augmentation de l’offre hypothécaire et de l’expansion du marché.
Plus précisément, dans les années 1990, les taux d’intérêt atteint au-dessus de 16 % TINselon les données recueillies par l’Association espagnole d’hypothèques (AHE) et se situe désormais à 3,5 % TIN, soit près de 13 points de pourcentage en dessous.
À quoi ces intérêts élevés étaient-ils dus ? Au cours des années 1980 et 1990, en Espagne, différents indices de référence ont été utilisés, comme le Míbor ou l’IRPH, dont les valeurs dictent le rythme des prêts hypothécaires. A cette époque, ils atteignaient 18 %. Actuellement, en fait, il y a des hypothèques dans notre pays qui sont encore régies par certains de ces indicateurs, bien qu’elles soient déjà minoritaires.
Cependant, si l’on regarde les données depuis l’entrée en vigueur de l’Euribor, en 1999, la donnée la plus élevée a été atteinte en juillet 2008 lorsqu’il a enregistré une 5,393%, à ce jour son record absolu. Cette année-là, selon les données de l’INE, le taux moyen auquel les hypothèques ont été signées en Espagne était de 5,857 %. Actuellement, l’Euribor est l’indice de référence pour les hypothèques variables le plus utilisé en Espagne et en Europe.
« Maintenant, une personne qui va contracter un prêt hypothécaire signera sûrement son prêt avec un taux d’intérêt d’environ 3 % TIN. Ce type peut nous sembler très élevé si nous le comparons aux hypothèques TIN à 1% qui prévalaient en 2021, mais ce n’est même pas comparable à ce qu’il y avait il y a 20 ou 30 ans, lorsque la plupart des gens avaient des hypothèques autour 15% NIR», dit Colombelli. Concernant ces taux élevés, le porte-parole du comparateur de crédit immobilier iAhorro ajoute qu' »il nous est impossible de les atteindre actuellement, entre autres parce que les lois entrées en vigueur ne le permettraient pas ».
Il y a 30 ans, les Espagnols consacraient 40 % de leur salaire au logement
Dans les années 1990, les banques accordaient également plus facilement des hypothèques, presque indépendamment du fait que le client pouvait payer la mensualité sans s’endetter trop, mais maintenant la Banque d’Espagne exige des institutions financières qu’elles seulement être accordé prêts des prêts hypothécaires aux utilisateurs qui ne dépassent pas le taux d’endettement établi. Cela signifie que ceux qui consacreront plus de 35 % de leur salaire au paiement de la maison ne pourront pas demander de prêt hypothécaire.
On le voit clairement se refléter dans les taux d’effort des hypothéqués selon l’année où le prêt a été contracté. Par exemple, une personne qui 1994 (première année de la série historique pour laquelle nous disposons de données complètes) a contracté un crédit immobilier, pour un montant moyen de 42 599 euros, un taux d’intérêt de 10,416 % TIN et une durée moyenne de 16 ans paieraient une redevance totale de 456,64 euros par mois. Cela représentait près de 40 % de son salaire, plus précisément un 39,9 %.
Si le prêt hypothécaire avait été contracté dans l’année 2007avec le déclenchement de la bulle immobilière, Pour une hypothèque de 148 865 euros, avec un taux d’intérêt de 5,242 % et une durée de paiement moyenne de 28 ans, il paierait des frais de 845,83 euros et son effort monterait en flèche pour 46,2 %.
Cependant, si vous avez contracté 2022 (dernière année pour laquelle il existe des chiffres complets) une hypothèque d’un montant moyen de 145 247 euros, avec un taux d’intérêt de 2,058 % et d’une durée de 25 ans, la mensualité qui serait versée serait de 619,75 euros. Cela signifie que l’effort demandé à cette personne pour payer cette hypothèque est encore moindre qu’il y a 30 ans : il est réduit à 26,2 % contre 46,2 % en 2007.
Ca parle de quoi? Simone Colombelli détaille qu' »en 1997 et 1998 les taux d’intérêt ont commencé à baisser drastiquement, mais cette baisse des taux s’est aussi accompagnée d’une hausse drastique des prix et en 2007 on a atteint l’effort maximum enregistré, jusqu’à 46,2%, ce qui 20 points au-dessus de ce que nous avons vu en 2022 malgré la hausse actuelle des taux d’intérêt et de l’Euribor ».
Que va-t-il se passer à partir de maintenant ? « Il est possible que lorsque cette année 2023 se terminera et que nous aurons toutes les données complètes, nous verrons que cet effort augmente un peu, peut-être au-dessus du 30% parce que les taux d’intérêt continuent d’augmenter et que les prix n’ont pas beaucoup baissé non plus », déclare le porte-parole d’iAhorro, qui nuance également : « Cependant, nous sommes maintenant mieux préparés à une hausse des taux qu’il y a 15 ans ».
Alors, quelle est la meilleure mesure pour atténuer cette augmentation de l’effort hypothécaire ? Colombelli est clair à ce sujet : « si vous contractez une hypothèque à taux fixe, vous limitez la hausse des taux d’intérêt et, par conséquent, l’effort pour payer l’hypothèque sera beaucoup plus important dans les premières années du prêt. Au fur et à mesure que la vie progresse, la vie progresse également et cet effort porte ses fruits. Dans le cas d’un prêt hypothécaire variable, le calcul de l’effort est plus difficile en raison des mouvements de l’Euribor, mais il convient de noter que les augmentations de l’Euribor s’accompagnent généralement d’une inflation élevée et de moments économiques où tout coûte généralement beaucoup plus cher. plus.