Il existe un consensus général parmi les économistes sur la nécessité d’augmenter l’offre de logements pour réduire les prix et améliorer l’accès au logement en Espagne. Conséquence d’une demande de logement insatisfaite, de nombreux jeunes ne peuvent s’émanciper ni démarrer un projet de vie. Ce problème social conditionne aussi largement le faible taux de natalité dans notre pays.
Pour réduire le déficit d’approvisionnement, l’expérience internationale montre que les Administrations Publiques peuvent jouer un rôle crucial. A cet égard, il convient de noter que la politique de l’habitat protégé, fondamentalement centrée sur la propriété, ne s’adapte pas au contexte actuel de mobilité et de difficultés d’insertion des jeunes. Les Administrations, notamment celles qui ont le plus de compétences en la matière, que sont les Communautés Autonomes, dans le cadre de leur politique de protection sociale doivent disposer d’un parc public de logements sociaux à louer.
En ce sens, les mesures introduites par la nouvelle loi sur le logement pour les consolider ce parc public dont l’inventaire doit être mis à jour en permanencecomme l’interdiction que ces logements puissent être vendus au secteur privé, ou l’obligation de réserver des terrains pour le logement public (40 % sur les terrains ruraux et 20 % sur les terrains urbanisés), et qu’au moins 50 % soient utilisés pour des logements sociaux a louer.
Cependant, il reste beaucoup à faire : actuellement en Espagne, le parc de logements publics, selon les statistiques du ministère des Transports, de la Mobilité et de l’Agenda urbain, atteint à peine 3 % des près de 26 millions de logements existants; alors que dans certains pays européens voisins comme l’Autriche, le Danemark et les Pays-Bas, il atteint 20 % – le troisième secteur étant essentiel – et dans la moyenne de l’UE, il atteint 9 %. Le pourcentage tombe à 1 % dans le cas des logements locatifs publics en Espagne, bien en deçà de la moyenne de 7,5 % dans l’UE ou de 7 % dans les pays de l’OCDE (graphique ci-joint).
Graphique : Taille relative du parc de logements locatifs sociaux (en pourcentage de logements locatifs sociaux par rapport au nombre total de logements, 2020 ou dernière année disponible) Source : OCDE
D’autre part, il convient d’aligner les incitations sur le secteur privé, de sorte que les propriétaires décident de mettre leur logement à la disposition du marché locatif. Les pénalités pour les logements vacants peuvent y contribuer, même si l’impact sera sans doute limité.
La nouvelle loi pour le droit au logement donne aux municipalités la possibilité d’imposer des majorations sur la taxe foncière (IBI), – jusqu’à 50 % si le logement est inoccupé depuis plus de deux ans ; 100 % si cela prend plus de trois ans ; et 150% si le propriétaire a plus de deux logements inoccupés depuis plus de deux ans. En admettant que les propriétaires qui ont la propriété vide en raison d’un transfert de travail temporaire, parce qu’il s’agit d’une résidence secondaire, parce que des travaux ou des réhabilitations sont en cours ou parce que la propriété fait l’objet d’un litige, doivent être exemptés de cette surtaxe IBI.
Mais l’instrument le plus puissant est celui des incitations positives, qui vont avant tout donner des garanties et une sécurité juridique aux propriétaires vis-à-vis d’éventuels « squats illégaux », par des démarches express de « vacances » en 24 heures ; et aussi pour incorporer des déductions fiscales plus importantes pour les petits propriétaires qui louent leur logement pour résidence habituelle. La nouvelle loi institue une réduction générale de 50% de l’impôt sur le revenu des personnes physiques pour les propriétaires personnes physiques n’exerçant pas d’activité économique locative, qui passe à 60% si des travaux de réhabilitation ont été réalisés dans les 2 ans précédant la signature du bail, à 70% si le logement est en situation de crise et loué à des jeunes, et jusqu’à 90% si le prix de location du logement situé en zone stressée est baissé de plus de 5%.
Les pénalités pour les logements vacants peuvent y contribuer, même si l’impact sera sans doute limité
Naturellement, les stimuli mettront du temps à amener l’offre à la hauteur des attentes. En attendant, les Administrations pourraient subventionner une partie du prix de la location aux familles les plus vulnérables. Il s’agit de garantir le droit à un logement décent établi dans notre Constitution, mais en même temps de sauvegarder le droit à la propriété privée également inscrit dans notre Constitution.
De même, dans le contexte actuel de forte inflation, et partant du constat que le logement est un bien de baseétablir dans le nouveau règlement sur le logement des augmentations des prix de location de 2% cette année, de 3 % en 2024 et selon un indice qui sera techniquement déterminé par l’Institut national de la statistique, est correct tant que le parc de logements sociaux n’est pas constitué. L’augmentation des loyers est réglementée dans les pays voisins comme l’Autriche, la Belgique, le Danemark, la Finlande, la France, l’Irlande, l’Italie, les Pays-Bas, le Portugal, la Pologne, la Suède ou la Suisse.
Pour tenter d’empêcher la spéculation immobilière, notamment par les grands détenteurs. La Cour européenne des droits de l’homme approuve les contrôles, à condition qu’ils soient proportionnés, justifiés par l’intérêt général et que le coût de la politique du logement ne revienne pas aux propriétaires.
En sume, le succès de la mise en œuvre de la nouvelle loi dépend d’une bonne planification et la programmation des politiques de logement par toutes les administrations publiques. Mais, surtout, comme cela dépend en grande partie de la participation des Communautés Autonomes -qui, par exemple, sont compétentes pour déterminer les « zones stressées »- et des Mairies -compétentes pour réglementer l’occupation des sols-, c’est la collaboration et la coopération entre toutes les administrations publiques et les agents privés est la clé.
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