L’Espagne n’est pas le premier pays européen à appliquer des limites aux prix de location. D’autres économies environnantes, telles que Royaume-Uni, France soit Allemagneont également tenté leur chance avec un résultat très similaire à ce que l’on peut voir aujourd’hui en Espagne.
Comme l’a déclaré il y a quelques mois le Fonds monétaire international (FMI) dans son rapport sur l’économie espagnole, en général, on peut conclure que limiter le prix du loyer finit par générer les effets opposés à ceux souhaités.
En Europe, en fait, il n’y a qu’une seule success story. Une capitale dont le marché, avec caractéristiques particulièresrend la coexistence entre propriétaires et locataires satisfaisante pour les deux parties.
Paris et Berlin
Les cas d’usage les plus récents au niveau européen sont ceux des capitales française et allemande. Dans les deux villes, une série de limitations ont été introduites au cours de la dernière décennie dans le but de stopper la hausse des loyers urbains. Spoiler : les deux enclaves ont obtenu le même résultat.
Berlin, avec un taux de loyer de 85%, s’inscrivait augmente de près de 100% le prix de la location depuis la crise de 2008. La ville accueille en moyenne 40 000 citoyens par an et ne peut construire que 16 000 logements locatifs, c’est pourquoi les autorités ont appliqué le Mietpreisbremse en 2015, un système avec lequel les entités locales pouvaient fixer une limite supérieure aux prix.
Un an seulement s’est écoulé depuis son entrée en vigueur, l’offre d’appartements a chuté de 25%le prix moyen des loyers a augmenté de 36 %, l’offre de logements à vendre soumis à la loi a augmenté de 38,8 % et l’économie souterraine est montée en flèche. La situation était telle que les maisons étaient promues à deux prix, le prix de la Loi et le prix souhaité.
« En revanche, dans les villes allemandes où le prix du loyer n’a pas été limité et où des efforts ont été faits pour encourager les propriétaires, la tendance inverse de celle de Berlin s’est produite. À Hambourg, Düsseldorf, Francfort, Cologne, Munich et Stuttgart ont augmenté le nombre de logements à louer en moyenne de 33,4%, tandis que les ventes ont diminué de 5,9% », ajoute-t-on de Seguro Rental.
Dans la capitale française, la photographie est similaire. En 2015, le gouvernement de François Hollande a décidé d’intervenir sur le marché locatif avec ce que l’on appelle la loi Alur, une règle qui n’a été en vigueur que pendant deux ans.
Le prix de la location a augmenté de 25%. En effet, 33 % des maisons annoncées ont dépassé la limite fixée par la loi. En seulement deux ans, 15 % de l’offre de logements destinés à la location a disparu du marché.
Le chaos de la Suède
L’ampleur du problème du logement en Suède, découlant du contrôle des prix, est sans précédent dans aucun pays occidental. Les listes d’attente pour accéder à une location réglementée dépassent les 20 ans. À l’heure actuelle, 255 sur un total de 290 communes suédoises Ils ont officiellement un déficit de logements.
Le problème trouve son origine dans l’échec d’un plan de logement public qui prévoyait la construction de 100 000 nouveaux logements par an. L’objectif n’était autre que de parvenir à un large parc de logements sociaux pour garantir des loyers inférieurs au marché.
Le problème ? Dans les années 1990, une bulle éclate dans le pays, plongeant les entreprises de construction et les promoteurs dans une crise majeure. Le résultat ? Seulement 10 000 logements étaient construits par an. La conséquence ? Près de 500 000 personnes attendaient un logement social à Stockholm au cours de la dernière décennie.
Les personnes qui accèdent à une location publique le font à vie. Les prix de ces locations sont négociés par les syndicats, ils sont donc effectivement inférieurs à ceux du marché. Le problème vient de ceux qui, pour une raison quelconque, n’ont pas pu accéder à l’un de ces logements.
Acheter une maison en Suède C’est compliqué même pour les fortunésAinsi, dans de nombreux cas, les citoyens qui ne peuvent pas accéder au programme public de location sont obligés de payer des loyers 200 % plus chers qu’il y a quelques décennies.
« En 2017, la Commission européenne a exhorté la Suède à prendre des mesures pour réduire l’endettement des ménages et améliorer la situation tendue du logement. La Commission européenne a déclaré qu' »un marché locatif strictement réglementé rend difficile l’utilisation efficace des logements existants, ce qui aggrave le problème ». » ajoutent-ils du centre d’études Seguro Rental.
Le secret de Vienne
La capitale autrichienne est considérée par de nombreux experts comme la capitale européenne des locataires. Près de 77 % de son offre de logements est destinée à la location sociale et environ 60 % des logements réglementés sont publics.
Depuis des décennies, les entités municipales ont alloué d’importantes allocations budgétaires à la construction d’un parc public de logements locatifs sociaux, faisant de la ville le plus grand propriétaire immobilier au monde. Dans le même temps, les projets privés bénéficiant d’aides publiques au loyer ont été subventionnés. L’investissement annuel dans le logement dépasse 600 millions et les citoyens paient un impôt de 0,5% de leur salaire pour améliorer le parc.
Comment est-il appliqué ?
Le droit autrichien du loyer (Mietrechtsgesetz ou MRG) s’applique de trois manières :
Complet: Règle le prix maximum de location. Il protège le locataire en cas de résiliation du contrat par le propriétaire. Il est appliqué notamment dans les maisons construites avant la Seconde Guerre mondiale et celles appartenant aux autorités municipales.
Partiel: Le prix peut être fixé librement et les parties bénéficient de la protection de la loi. Il s’applique aux logements non subventionnés et aux nouvelles constructions.
Exempter: Aucune limitation de prix et aucune protection spécifique pour les parties à un contrat de location. Tout est réglementé sur la base du contrat libre et du code civil autrichien. Il est appliqué sur le marché privé.
La facilité d’accès au logement rend 80% des citoyens préfèrent louer plutôt qu’acheter. De plus, la construction de logements est réglementée et le prix au m2 est fixé dès le début du projet, évitant ainsi la spéculation.
« En revanche, les caractéristiques du logement locatif social, tant public que aidé, répondent à des critères de qualité exceptionnels, souvent supérieurs à ceux du logement gratuit, ce qui le rend encore plus attractif pour les locataires. Ce type de logement, contrairement au reste du marché, pays d’Europe, ne se construit pas en périphérie », ajoute Seguro Rent.
Depuis avril 2023, l’Espagne réglemente les prix des loyers par le biais de la loi sur le logement. L’application de cette règle, que seules la Catalogne et le Pays Basque appliquent dans son ensemble, a fait monter les prix des loyers au maximum sur les grands marchés.