Le plafonnement de 2% du loyer qui s’opère dans l’actualisation des loyers des contrats en cours donne lieu à deux situations différentes. D’un côté, le montant des loyers formalisés en décembre 2022 a augmenté de 14% sur un an; d’autre part, les loyers actuels augmentent également, mais pas au même rythme. Concrètement, cette augmentation annuelle reste à 5 %.
Ce sont des données offertes par la Société d’expertise, avec les statistiques de l’Assurance des loyers, qui montrent que il y a une double vitesse entre les nouvelles locations et celles déjà en vigueur. Ces dernières sont limitées depuis avril de l’année dernière et ont été prolongées jusqu’en 2023 suite à l’accord entre le gouvernement et EH Bildu.
Ainsi, en avril 2022, le gouvernement a temporairement gelé (initialement pour trois mois) la clause dans les contrats de location de logements qui permettait aux propriétaires d’actualiser les loyers en fonction de l’IPC. La raison? La progression irrésistible de l’inflation. Plus tard, il a été prolongé jusqu’à la fin de l’année et, finalement, il a été prolongé jusqu’en 2023 par l’accord susmentionné.
Une revendication (celle de fixer des plafonds de loyers) que son partenaire gouvernemental, Podemos, avait déjà proposé d’inscrire dans la loi logement. Et c’est que, dans l’accord de coalition, il a été établi que l’exécutif favoriserait par la loi »les mesures réglementaires nécessaires pour plafonner les augmentations abusives prix de location dans certaines zones de marché en difficulté ».
« Les nouveaux contrats se multiplient parce que les parties [arrendadores y arrendatarios] Ils parviennent à des accords pour renégocier le contrat. Les enchérisseurs se protègent avec des loyers plus élevés face au fait qu’ils ne pourront pas augmenter le prix dans les années à venir», déclare Juan Fernández-Aceytuno, PDG de Sociedad de Tasación. Et c’est que Podemos veut désormais limiter le prix des locations neuves.
L’offre tient-elle ?
Le prix de la location en Espagne a augmenté de 8,4 % en 2022, selon les données d’Idealista. Une augmentation supérieure à celle des États-Unis, par exemple, où elle atteint 8 %, selon Zillow, mais inférieure à la moyenne de l’Union européenne. Dans ce dernier cas, et sur la base des statistiques d’Eurostat, il a été de 11 %.
Comment cette limitation de 2 % affectera-t-elle ? « Personne n’arrêtera de mettre sa maison en location à cause de cette limite », déclare Juan Fernández-Aceytuno. Et il donne l’exemple d’un loyer de 1 500 euros par mois. Si la limite de 2% est appliquée, la majoration serait de 30 euros. Si l’IPC était appliqué (en décembre il clôturait à 5,8%), la hausse serait de 87 euros. Soit une différence de 57 euros.
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Cette différence serait d’autant plus faible que le prix du bail baisse. « Nous avons eu des périodes d’inflation nulle et rien ne s’est passé. Les propriétaires ont continué à louer leurs propriétés », remarque Fernández-Aceytuno.
Cependant, dans 32 des 52 capitales provinciales, il y a moins de logements locatifs aujourd’hui qu’il y a un an. Cela ressort clairement d’un rapport préparé par Idealista qui montre que ce pourcentage a atteint 48 % à Grenade, 41 % à Malaga ou 36 % à Alicante.
De l’autre côté de l’échelle, dans 18 villes, il y a plus de logements à louer qu’il y a un an. La plus forte augmentation s’est produite à Cuenca, avec une augmentation de 127 %. Ils sont suivis par Ceuta (68%), Jaén (65%) et Córdoba (62%). Gérone (44%), Cadix (32%), Vitoria (24%), Pampelune (22%), Lleida (21%) et Castellón de la Plana (19%) sont en dessous de l’augmentation de 50%.
Pourquoi y a-t-il moins de logements à louer ? En raison de l’insécurité juridique découlant des mesures développées par le gouvernement, telles que la limite de 2% ou la prolongation de six mois des contrats de location, sans oublier la protection contre l’occupation illégale.
Frappez les nouveaux contrats
« L’insécurité et l’incertitude pousseront de nombreux propriétaires à choisir de retirer leurs biens du marché locatif ou pour les déplacer à la vente« , affirme María Andreu, directrice générale d’Asval (Association des Propriétaires de Logements Locatifs).
Une situation qui pourrait s’aggraver une fois que le gouvernement aura approuvé la loi sur le logement, vraisemblablement en février. Car, parmi les propositions que l’on peut faire à la norme, figure la limitation des loyers dans les nouveaux contrats qui sont signés, et l’abaissement du seuil pour les gros porteurs. Dans ce dernier cas, le gouvernement parle d’abaisser le seuil actuel, de 10 logements, à une fourchette comprise entre cinq et dix.
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« Si ces deux points sont confirmés, l’offre se situera entre 30% et 35% et les prix vont continuer à être élevés », souligne José Ramón Zurdo, directeur général de l’Agence de négociation locative (ANA).
Alors que Juan Fernández-Aceytuno reconnaît que, si la limite est appliquée aux nouvelles locations, cela affectera le marché. « Il y aura ceux qui appliqueront la limite et continueront à louer leur maison. Mais on va aussi voir un transfert vers la location de vacances ou un accord entre les parties pour que l’augmentation dépasse la limite imposée », conclut-il.
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