L’activité de prêt a rebondi aux niveaux d’avant la pandémie, selon les conclusions de la dernière Rapport sur les prêts immobiliers commerciaux au Royaume-Unirédigé par le Dr Nicole Lux, Senior Research Fellow à Bayes Business School (anciennement Cass).
Le rapport, utilisant des données collectées auprès de 76 principaux prêteurs britanniques, indique un pic de volume de nouveaux prêts, 2021 étant l’année globale la plus solide du marché depuis 2015.
Le nouveau volume de prêts en 2021 a atteint 49,8 milliards de livres sterling, soit plus qu’en 2019 et 48% de plus, en glissement annuel, qu’en 2020. Au cours du premier semestre 2021, l’arriéré de transactions bloquées dans le pipeline à partir de 2020 a été résolu tandis que le le second semestre s’est concentré sur davantage de nouveaux financements d’acquisitions pour les clients existants et nouveaux.
Les principaux points saillants du rapport, qui couvre les données jusqu’en décembre 2021, montrent également :
Dans l’ensemble, les émissions de titres de créance ont été fortes sur tous les marchés. Au Royaume-Uni, les émissions d’obligations Commercial Real Estate (CRE) sont passées de 6 à 10 milliards de livres sterling entre 2020 et 2021 selon le Bayes Bond Monitor. Le marché obligataire CRE, y compris les titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS), représente entre 5 et 8 % de la dette totale garantie du marché CRE.
Alors que le premier semestre de 2021 a montré une reprise rapide de l’activité du marché, les emprunteurs cherchaient à finaliser, restructurer et refinancer des prêts qui avaient été suspendus en 2020. Pour l’ensemble de l’année, cela représentait 52 % des prêts tandis que les 48 % restants étaient nouveau financement d’acquisition.
Les banques britanniques ont dominé leur propre marché, fournissant 39 % des nouveaux financements, suivies des banques internationales (à l’exclusion des banques allemandes) qui détenaient une part de 22 %. Dans l’ensemble, les 12 plus grands initiateurs étaient responsables de 57 % des nouveaux prêts, dont six étaient des banques britanniques.
Le pipeline de financement du développement a diminué de 2020 à 2021, ne représentant que 20 % de la production totale. Cela était principalement dû à la baisse du financement résidentiel.
Les petits prêteurs ont concentré 15% de leurs prêts dans le financement du développement résidentiel, un groupe de prêteurs «Autres prêteurs (fonds d’emprunt)» fournissant 32% des nouveaux prêts au développement résidentiel et les banques britanniques 47%. Pour la première fois depuis le début de la pandémie, un nombre notable de programmes de bureaux spéculatifs ont été financés principalement dans le centre de Londres.
Les marges des bureaux de premier ordre ont légèrement augmenté pour atteindre 2,54 % (contre 2,29 % à la fin de l’année 2020) en raison de l’évolution de l’univers des prêteurs offrant des prêts. Sur une base prêt-valeur (LTV) de 60 %, les marges sont passées de 2,18 % en 2020 à 2,42 % en 2021. La tarification des prêts sur les actifs industriels de premier ordre a également augmenté de 23 points de base. Cependant, pour d’autres secteurs immobiliers tels que le commerce de détail principal et les propriétés secondaires, dont le prix est très éloigné du prix principal, l’écart de prix s’est rétréci entre 15 et 25 points de base.
Un écart de prix important subsiste également entre les plus grands prêteurs au bilan et les plus petits prêteurs, ce qui se traduit par un écart de prix de 1,17 % de points de base pour les bureaux de premier ordre. Par exemple, les marges sur les prêts aux bureaux de premier ordre pour le plus grand prêteur s’élèvent en moyenne à 1,88 %, tandis que les emprunteurs peuvent s’attendre à payer une marge de prêt moyenne de 3,05 % avec des emprunts auprès de petits prêteurs. Avec les récentes augmentations des taux d’intérêt du swap Sonia à 5 ans à 1,86 %, cela conduit à un taux d’intérêt global de 4,4 % pour certaines propriétés proches des rendements des bureaux de premier ordre, ce qui laisse peu de couverture des revenus avec des ratios de couverture des intérêts (ICR) qui devraient aller de 1,4x–1,8x. Cela se compare au coupon moyen pondéré des obligations en livres sterling émises par les sociétés immobilières spécialisées dans les bureaux entre 3 et 5 % pour les sociétés notées « A » ou mieux.
Interrogés de manière générale sur l’appétit des prêts pour 2022, 56% des prêteurs ont déclaré qu’ils étaient prêts à envisager des prêts de détail de premier ordre, contre 8% qui étaient prêts à envisager le développement du commerce de détail. Les investissements industriels et résidentiels de premier ordre sont également deux secteurs que la plupart des prêteurs sont prêts à financer (respectivement 92 % et 80 %).
Pour la première fois, l’enquête a posé des questions sur les secteurs alternatifs de prêt. 31 prêteurs ont exprimé un intérêt pour le financement d’actifs dans les sciences de la vie, dont 23 favorables au financement de centres de données, nécessitant des équipes et des connaissances spécifiques. Seuls 23 prêteurs ont déclaré qu’ils prêtaient dans cette résidence pour personnes âgées.
Le Dr Lux déclare qu' »il est très encourageant de voir la rapidité avec laquelle les prêteurs ont traité les prêts problématiques, montrant une solution efficace et une communication efficace avec les emprunteurs. Le prochain obstacle pour 2022 sera l’augmentation des taux d’intérêt et la baisse des ratios de couverture des revenus, qui devraient diminuer à 1,4x–1,6x sur un certain nombre de prêts. »
Signaler: www.bayes.city.ac.uk/__data/as … survey-juin-2021.pdf