Les Australiens ont désespérément besoin de logements plus abordables, en particulier les maisons à louer. La perspective d’accession à la propriété est reculant rapidement pour de nombreuses personnes, en particulier les jeunes générations (comme le montre le tableau ci-dessous). Plus de personnes que jamais sont contraintes à un marché locatif tendu.
Pire encore, de nombreux fournisseurs traditionnels de locations résidentielles, les investisseurs « maman et papa », sont vendre leurs investissements pour prendre les plus-values.
Ajoutant à la demande de logements, les ménages sont de plus en plus petits. La déficit estimé de logements nécessaires pour loger de nouveaux ménages seront de près de 165 000 d’ici 2032. Il faudra construire 20 000 logements supplémentaires par an pour éviter ce déficit de logements.
Alors, que peut-on faire pour fournir plus de logements que les ménages peuvent se permettre ? Une idée émergente est celle des développements de construction à louer.
Le Build-to-Rent consiste généralement à développer des logements résidentiels en vue d’en faire un investissement à long terme offrant des logements pérennes aux locataires plutôt qu’aux acheteurs. Ces développements sont généralement des unités et des maisons de ville, détenues par un investisseur institutionnel.
Notre projet de recherche étudie les possibilités d’améliorer l’abordabilité du logement en Australie. Nous avons constaté un large consensus parmi les principaux acteurs du secteur de la construction locative sur le fait que ces développements sont abordables lorsque le loyer généré convient à la fois aux ménages et aux promoteurs. Mais il y a un hic : nos personnes interrogées considéraient les loyers comme abordables uniquement parce qu’ils sont fixés à un coût raisonnable pour leur groupe cible, les ménages à revenu moyen à supérieur.
Donc, ce « coût raisonnable » est une perspective de marché. Et la plupart des développements de construction à louer actuels sont un produit haut de gamme dans les centres-villes. Comme l’a expliqué une personne du gouvernement de l’État :
« C’est un processus de marché et ils font preuve de diligence raisonnable et ils constatent qu’il y a suffisamment de personnes qui peuvent payer ce qu’elles doivent payer et des personnes qui sont peut-être prêtes à payer une prime pour un meilleur produit et une plus grande sécurité d’occupation, parce qu’elles sachez qu’il va continuer à être proposé en location. Le propriétaire ne va pas dire « Je veux emménager » ou le vendre. »
Alors, où cela laisse-t-il les locataires à faible revenu?
Le Build-to-rent est bien établi à l’étranger mais relativement nouveau en Australie. Sans surprise, il n’existe toujours pas de définition unique de ce que cela signifie exactement, en particulier en tant qu’option de logement abordable.
Par exemple, un étude récente l’analyse de 685 articles de presse et rapports de l’industrie du logement a suggéré que la construction pour la location n’est peut-être pas ce qu’elle semble être. Ce pourrait être juste une autre façon pour les investisseurs de réaliser des gains financiers tout en se faisant passer pour une solution à la pénurie critique de logements abordables et sociaux (disponibles à des loyers inférieurs au marché).
Il n’est pas encore clair si la construction à louer sera une solution efficace pour les personnes qui ont le plus besoin d’un logement abordable. Ils comprennent les ménages à faible revenu et vulnérables, ainsi que ceux ayant des besoins spéciaux.
Dans cet esprit, nous avons interrogé 26 praticiens de premier plan (PDG, présidents de conseils d’administration, directeurs nationaux et directeurs départementaux du gouvernement d’État) dans le domaine du logement abordable et de la construction à louer en Australie pour recueillir leur point de vue sur ce que c’est.
Nous avons constaté que la perspective du marché est en contradiction avec les besoins des ménages à faible revenu. C’est très différent de l’approche sociale du logement, qui se concentre sur les besoins des personnes à faible revenu. De nombreux ménages dans les 40 % de revenus inférieurs souffrent stress lié au logement du fait qu’ils consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement (connu sous le nom de 30:40 indicateur d’accessibilité).
Pour faire des incursions dans la crise de l’abordabilité du logement, les développements construits pour louer devront fournir des logements à tous, y compris ceux qui relèvent de l’indicateur 30:40, et pas seulement aux personnes relativement riches.
Le build-to-rent peut-il aider à résoudre la crise du logement abordable ?
Les participants ont convenu que les développements de la construction à la location peuvent atténuer la crise de l’abordabilité. Cependant, pour soutenir les ménages à faible revenu, ils ont déclaré que des incitations, via avantages fiscaux et zonage inclusifsera nécessaire.
Les allégements fiscaux incitent à développer des logements abordables, par exemple en offrant des crédits d’impôt foncier. Le zonage inclusif impose ou crée des incitations de sorte qu’une proportion définie d’un développement est un logement abordable. Les incitations comprennent généralement des modifications des contrôles de développement et des normes et processus de planification afin de réduire les coûts et les obstacles aux développements de construction locative.
Comment, alors, pouvons-nous nous assurer que la construction pour la location offre des logements abordables pour tous les ménages ? Notre analyse pointe vers deux conclusions principales.
Tout d’abord, une définition légale ou statutaire de «l’abordabilité» en relation avec la construction pour la location devrait être établie. Cela permettra de mieux encadrer le rôle du secteur dans une stratégie nationale du logement. En tant que PDG avec 40 ans d’expérience dans l’élaboration de politiques et la fourniture de logements sociaux et abordables, nous a dit :
« [Build-to-rent] les contextes sont gravement entravés par le fait que nous n’avons pas de stratégie nationale du logement, par conséquent, personne ne se soucie vraiment de résoudre les problèmes difficiles liés à la définition […] cela placera la base des coûts de logement dans un cadre qui dit, est-ce raisonnable, est-ce convenable, est-ce abordable et, une fois que vous l’avez payé, pouvez-vous vous permettre un niveau de vie raisonnablement décent ? »
Une stratégie nationale du logement devrait permettre le développement de niveaux de construction de logements locatifs. Chaque niveau correspondrait au niveau de risque et de rendement dans une section donnée du éventail de types de logements et de modes d’occupation. Ainsi, ces niveaux représentent à la fois les niveaux de loyer et une gamme de types de logements – immeubles de grande hauteur, de faible hauteur, maisons en rangée, etc.
L’objectif est d’offrir diverses options de logement en mettant l’accent sur l’abordabilité et boîtier universel (conçu pour répondre aux besoins changeants des résidents au cours de leur vie).
Un économiste principal supervisant la recherche nationale sur le logement et le développement à usage mixte a déclaré :
« Nous pourrions donc potentiellement envisager un BtR de grade A [build-to-rent], grade B, grade C BtR classes d’actifs et dans différents endroits. Nous devons travailler davantage sur différents types de classes d’actifs BtR, comme c’est le cas aux États-Unis, au Royaume-Uni et au Canada. »
Cette approche contribuera à rendre les développements de la construction à la location plus prévisibles, reproductibles et évolutifs pour correspondre à différents niveaux d’abordabilité. Et cela aidera à créer la confiance et l’enthousiasme dont le secteur a besoin pour produire de meilleurs résultats en matière de logement abordable.
Cet article est republié de La conversation sous licence Creative Commons. Lis le article original.