Ces dernières semaines, le les grandes banques nationales ont pris des mesures pour digérer la « brique toxique » héritée de la criselorsque les entités financières se sont vu attribuer des milliers de propriétés en raison du non-paiement des prêts hypothécaires qui leur étaient liés. Les deux derniers protagonistes majeurs ont été CaixaBank et Banco Santander, clôturant des mouvements importants dans leurs filiales qui rassemblent (ou regroupaient) une bonne partie de leurs propriétés ou sortant des entreprises qui ne sont pas stratégiques ou liées à leur activité.
L’été dernier, BâtimentCentrela filiale créée par La Caixa (avant de devenir CaixaBank) pour la cession de ses actifs « toxiques », a approuvé un réduction de 95% de son capital, qui est passé de 2 milliards d’euros estimés à seulement 100 millions d’euros. L’institution financière explique que cette opération est réalisée pour « avoir une situation patrimoniale durable en raison des exigences légales à long terme ». Depuis 2011 (et jusqu’en 2022), la société a accumulé des pertes évaluées à plus d’un milliard d’euros (1 294 698 millions d’euros) et la réduction de capital permet de les compenser pour éviter de faire l’objet d’une dissolution.
Quelques mois plus tard, la deuxième banque d’Espagne, Banque de Santander réalisé une autre opération pour digérer une partie de ses actifs toxiques, en l’occurrence ceux hérités de l’achat de Banco Popular, regroupés au sein du Portefeuille Quasarqui comprend le service Aliseda. Bien que l’entité présidée par Ana Botín ait déjà vendu 51% de cette société à Blackstone en 2017, elle a officialisé ces dernières semaines un réduit sa participation au minimumavec une réduction drastique du capital et une augmentation ultérieure souscrite uniquement par le fonds nord-américain, qui contrôle déjà plus de 90% de l’entreprise. En outre, Santander a également choisi de céder les participations résiduelles qu’elle détenait dans d’autres services, outre Aliseda : en juillet, elle a vendu 15 % d’Aktua à Intrum et l’année dernière, elle a transféré le même pourcentage de la filiale espagnole de doValue.
« La Banque centrale européenne (BCE) a exigé des banques qu’elles se consacrent à leur activité, accordent des prêts et ne gèrent pas d’actifs improductifsqui, s’ils s’ancrent dans le bilan, consomment des ressources et réduisent l’efficacité de l’entité. De plus, l’immobilier n’est pas le métier d’une banque : pour tirer de la valeur de ces prêts, dans de nombreux cas, il faut investir en capex et les entités ne sont pas disposées à apporter ce capital », résume José Masip, associé chez Atlas Value Management.
Álvaro Alonso Arroyo, associé responsable de Portfolio Solutions & Restructuring chez SaT FSO, et José María García-Bouza Mur, conseiller senior chez SaT FSO, tous deux issus des « quatre grands » d’EY, ajoutent : « Pour les banques, les NPL (prêts non performants ) ) ne sont pas préoccupants puisqu’ils représentent moins de 3 % en moyenne de leurs bilans, il existe une quantité importante de terrains illiquides – car des terrains résidentiels sont vendus. se vend vite—, ça Les banques les approvisionnent au maximumprofitant de la fenêtre de taux élevés, qui à l’avenir finira par être vendu. D’autres actifs auront des sorties plus compliquées, comme les immeubles destinés à la location sociale ou occupés illégalement, mais ils sont résiduels.
Le secteur des services
Le secteur qui vit un le moment turbulent est celui de entretiendes « plombiers » spécialisés dans la transformation des prêts impayés en actifs corporels et dans leur vente. Il s’agissait d’une activité très rentable après l’éclatement de la bulle, mais elle est en déclin de plus en plus, notamment parce que l’intensification de la concurrence s’est traduite par une réduction des commissions. Le partenaire d’Atlas Value Management explique : « Les portefeuilles ont été ‘écrémés’, c’est-à-dire que les bons actifs ont été vendus et les plus difficiles restent, soit parce que leur valeur est bien inférieure, soit parce qu’un investissement important rend l’opération non viable ». . Pour cette raison, le entreprise de les réparateurs est devenu de plus en plus petitainsi que le fait que la concentration bancaire a limité le nombre de contrats. « Un rebond des impayés était attendu après la pandémie, mais cela ne s’est finalement pas produit car les prêts ICO ont été activés et le marché a été dopé, empêchant une augmentation en volume », contextualise Masip d’Atlas Value Management.
Alonso Arroyo et García-Bouza Mur d’EY estiment que un processus de concentration « sûr » (fusions entre entreprises) aura lieu. Tous deux, dans des termes différents, soulignent que c’est « inévitable » parce que le marché est de plus en plus petit et qu’il faut une grande échelle pour être rentable. « Chaque fois que nous constatons une plus grande tendance à recruter des clients (banques et fonds), au lieu d’avoir un seul prestataire qui peut tout faire, nous constatons une plus grande tendance à embaucher des sociétés de niche et spécialisées parce que les portefeuilles sont de moins bonne qualité et moins difficiles. Par exemple , les terrains qui ne sont pas vendus dans de nombreux cas nécessitent une gestion urbaine », ajoutent-ils.
Ce phénomène de consolidation évoqué plus haut est déjà en cours. Par exemple, Intrum, ces dernières années, a été l’un des principaux protagonistes, après avoir acquis Solvia (Banco Sabadell), Haya Real Estate (Cerberus) et Aktua (Banco Santander). Cependant, cette tendance ne s’est pas arrêtéemême si la vente de Servihabitat n’a pas trouvé preneur. Dans les années à venir, Hipoges pourrait arriver sur le marchécontrôlé par KKR. Actuellement, Intrum gère 31 % du volume d’actifs, Hipoges 26 %, Aliseda 13 % et Servihabitat 10 %, selon les données d’Atlas Value Management.
Un autre signe de la façon dont l’Espagne a digéré la bulle immobilière et financière de 2007 sera marqué par l’avenir de Sareb. Cette « bad bank » a été créée pour regrouper une grande partie de la « brique toxique » des caisses d’épargne (et de certaines banques), afin d’assainir leurs bilans. Sa date de fin prévue est 2027, mais des sources de l’entité désormais majoritairement détenue par Frob ont ouvertement reconnu qu’il serait impossible de céder l’intégralité de son portefeuille d’actifs avant cette année. Son avenir est en suspens et aucune décision n’a été prise sur ce qui se passera, à ceci près qu’en plus de céder son portefeuille, l’entreprise a commencé à opérer dans le segment de la location abordable depuis que l’État a pris la majorité du capital. .