Le prix de l’immobilier augmente et il ne semble pas qu’il le fera lever la pédale d’accélérateur à court terme. Selon les chiffres de l’Institut National de la Statistique (INE), le rebond au cours du deuxième trimestre de l’année a atteint 7,8%, le chiffre le plus élevé de la série depuis deux ans, lorsque les prix entamaient leur fulgurante spirale ascendante.
Augmenter le nouvelle maison -à deux chiffres, 11,2%, atteignant son troisième taux le plus élevé depuis qu’il a atteint son maximum en 2008-, tout comme celui de d’occasionen hausse de 7,3%, son plus gros rebond depuis l’été 2022.
Même si cette situation peut suggérer que les sommets de la crise immobilière de 2008 se rapprochent déjà, la réalité est que ce n’est que sur des marchés chauds comme celui de Málaga, Palma de Majorque, Madrid soit Les Palmiers on a atteint ce point. C’est-à-dire : le rallye haussier de la brique nationale, comme le soulignent les principaux centres d’études et portails immobiliers, a encore de la place.
Où est le plafond ?
À Saint-Sébastien, les 5 000 euros par mètre carré ont déjà été facilement dépassés, à Madrid la question avance à une vitesse vertigineuse – au-dessus de 4 800 dans une grande partie de la ville – et à Barcelone l’accélération est presque identique à celle de la capitale espagnole, avec le prix dépasse déjà 4 500. Les perspectives ne sont pas encourageantes et risquent de s’aggraver d’ici la fin de l’année.
L’amélioration des conditions hypothécaires entraînera l’entrée sur le marché d’un nombre important de citoyens qui il attend depuis des années que les taux commencent à baisser. Et toute cette demande va atteindre un marché où l’offre est pratiquement inexistante.
María Matos, directrice des études à Fotocasa
Les prix des logements continueront certainement d’augmenter tout au long de l’année 2024 en raison de l’amélioration des conditions hypothécaires et du manque d’offre existante. Cette hausse des prix va s’accentuer dans les mois à venir, notamment dans les zones où la pression de la demande est plus forte, comme les grandes capitales et les zones côtières qui ont une grande capacité d’attraction.
Tant que la demande continue de faire pression sur l’offre, le prix augmentera jusqu’à « atteindre le plafond ». C’est le pouvoir d’achat de l’acheteur dans chaque domaine qui fixera la limite. À l’heure actuelle, le prix de l’immobilier est 21,2 % inférieur à son maximum atteint en avril 2007, il peut donc encore augmenter.
La précédente étape de taux restrictifs (2022-2024) n’a pas réussi à réduire suffisamment la demande d’achat pour que l’offre puisse trouver un équilibre et que les prix puissent tendre vers une stabilisation.
Aujourd’hui, avec des conditions hypothécaires plus attractives et une demande accrue sur le marché, l’offre aura encore plus de mal à répondre à l’intensification de la demande des acheteurs. La feuille de route des prix sera haussière tant qu’il n’y aura plus d’offre sur le marché.
Les principaux modèles indiquent que les prix de l’immobilier pourraient augmenter d’environ 3 % pour le reste de l’année. Les prévisions indiquent que cette augmentation s’atténuera vers 2025 et 2026, avec des augmentations proches de 2 %. Bien entendu, dans aucun des cas, il ne devrait y avoir de baisse.
L’inflation dans le matériaux de construction et le augmentation du salaire minimum Ils n’ont pas aidé non plus, ces aspects affectant principalement les prix des nouvelles constructions.
Leticia Poole, professeur d’économie et de commerce à l’Université européenne de Valence
En 2024, les prix de l’immobilier devraient augmenter d’environ 3 %. En 2025 et 2026, les prévisions indiquent une croissance plus modérée, avec des augmentations de 2 % par an. Les facteurs clés de ces prévisions à la hausse sont les suivants.
Augmentation de la population : la demande de logements reste élevée en raison de la croissance démographique, en particulier dans les grandes villes et les zones côtières
Inflation et hausse du salaire minimum : l’inflation a affecté les prix des matériaux de construction. La hausse du salaire minimum affecte la main-d’œuvre et contribue à la hausse des prix des logements neufs.
Pénurie d’offre : l’offre de logements reste limitée, ce qui maintient les prix élevés. La combinaison d’une forte demande, de l’inflation et d’une offre restreinte suggère que les prix ne baisseront pas de manière significative dans un avenir proche.
Les estimations de l’INE garantissent qu’en Espagne il y aura créer 3,5 millions de logements dans les 15 prochaines années. Autrement dit, en Espagne, il faudra environ 200 000 nouveaux logements sur le marché chaque année. En 2023, selon les données de la même entité, à peine la moitié sera construite.
Le climat politique actuel n’arrange pas non plus la situation. Il Parti populaire et le PSOE Ils ne sont toujours pas parvenus à un accord sur la fameuse réforme de la loi foncière. Loin qu’il y ait un minimum d’entente à ce sujet entre les deux grandes forces constitutionnelles, on pourrait dire que la distance est totale.
Ferran Font, directeur des études chez Pisos.com
Les prévisions dont nous disposons aujourd’hui indiquent que cette facilité d’accès au crédit rendra le secteur plus attractif et que l’intérêt des gens pour l’achat d’un logement sera plus grand.
Ce rebond de l’activité va faire continuer à augmenter les prix, et ils vont le faire un peu plus que jusqu’à présent. Nous n’excluons pas que d’ici la fin de l’année nous assistions à une augmentation des prix de plus de 10 %.
Alors… Y a-t-il une bulle ?
Même si les prix augmentent d’une manière très similaire à celle de 2008, le la situation du secteur au niveau structurel est très différente. Le marché est beaucoup plus solide, les ratios d’accessibilité sont meilleurs et le financement hypothécaire est plus prudent.
En fait, de grandes entités bancaires espagnoles, comme Bankinter, se sont prononcées sur ce sujet et toutes excluent l’existence d’une bulle. Dans le même esprit, le Banque d’Espagne et le Fondation pour les études d’économie appliquée (FÉDEA).
María Matos, directrice des études à Fotocasa
Il n’y a pas de bulle. Pour que les conditions de proximité d’une bulle se produisent, il faudrait que certains aspects mesurant le risque soient réunis, comme la surévaluation du prix des logements, le taux d’endettement élevé des ménages ou l’augmentation du crédit hypothécaire, entre autres aspects.
Le marché se réchauffe, oui. L’activité immobilière a été frénétique ces dernières années. Cependant, les chiffres sont très loin des excès de 2007. La production de logements neufs, bien qu’elle ait atteint près de 100.000, est loin des 600.000 approuvés au moment du boom. Il n’y a pas de surconstruction, mais une pénurie de stocks ajoutée à la forte demande d’achat, ce qui fait grimper les prix. C’est le déséquilibre entre l’offre et la demande qui exerce une pression sur les prix.
Les institutions financières sont dans une situation saine et sur des bases plus solides, puisqu’elles ont encore en tête ce qui s’est passé en 2008. Aujourd’hui, le secteur se distingue par un moindre endettement des agents du marché, ainsi qu’un taux de créances douteuses plus faible. un niveau beaucoup plus faible de spéculation sur le logement.
De plus, les acheteurs actuels de logements sont plus solvables qu’en 2008 et les politiques monétaires sont conçues pour éviter les excès typiques d’une bulle.
À ce sujet, le secteur est clair : il faut promouvoir davantage de nouveaux logements, en particulier en augmentant l’offre dans les zones urbaines où la demande est forte.
Leticia Poole, professeur d’économie et de commerce à l’Université européenne de Valence.
Dans son rapport immobilier, Bankinter conclut à l’absence de bulle immobilière. Ils soutiennent que les fondamentaux du marché sont solides, avec des ratios d’accessibilité meilleurs que la moyenne historique et un financement hypothécaire plus prudent.
De leur côté, la Banque d’Espagne et la Fondation d’études économiques appliquées (FEDEA) affirment que, même si les prix de l’immobilier ont augmenté, les mêmes facteurs de risque qui ont conduit à la bulle immobilière de 2008 ne sont pas observés.
La solution implique davantage de nouveaux logements, facilitant la rotation du marché des logements usagés et augmentant l’offre de logements abordables, entre autres aspects. La combinaison d’une offre accrue, d’incitations fiscales et de l’adoption de nouvelles technologies dans la construction peut être essentielle pour atteindre cet objectif.
Selon les principales études, près de 100 000 logements seront construits en Espagne au cours de l’année 2024. Ce chiffre, par rapport au nombre de logements créés, continuera à avoir un solde négatif.
Selon les données de la Banque d’Espagne, jusqu’à 225 000 logements seront nécessaires dans le pays au cours de la période 2024-2025 pour commencer à apaiser la tension actuelle. D’ici 2026, ce nombre passera à 360 000.
Idéaliste
La situation actuelle du marché n’a rien à voir avec celle d’alors. Les hausses de prix actuelles sont soutenues par les niveaux très faibles de l’offre à vendre (qui ont été réduites en moyenne de 25% au cours des 5 dernières années), les critères de risque de la part des banques n’ont pas été assouplis pour l’octroi de prêts hypothécaires. et la demande n’a pas de composante spéculative.