Depuis l’éclatement de la bulle précédente, la banque a durci les crédits qu’elle accorde aux immobilier. Par exemple, dans le cas des particuliers sollicitant un prêt hypothécaire, les entités demandent entre 10 % et 20 % du coût d’acquisition du logement ; alors qu’avant 2008 ils prêtaient à 100%, voire 110% pour pouvoir profiter de vacances après la récente acquisition. La même chose est arrivée aux promoteurs, ceux qui sont chargés d’acheter des terrains, de concevoir le bâtiment et de vendre des maisons. Avant la grande récession, ils pouvaient demander des prêts pour acheter le terrain et maintenant la banque les oblige à le faire avec leurs propres fonds.
Cette situation a conduit à l’émergence d’un nouvel acteur du secteur immobilier, les fonds de dette. Ces fonds ne sont pas les mauvais véhicules post-bulle qui se sont spécialisés dans la saisie et la prise de maisons. Ces véhicules fonctionnent comme des banques, octroyant des crédits ; mais ils ne sont spécialisés que dans le secteur immobilier. « C’est une entreprise qui vient couvrir le besoin en capital et financement pour des projets que les banques n’ont aucun intérêt à réaliser. Beaucoup veulent acheter des actifs, mais c’est compliqué car une grande partie du marché s’est concentrée là-dessus. Ce qu’il y a, c’est un manque de financement », explique Eduardo Richi, PDG de Stronghold.
Stronghold est un fonds de dette fondé par un irlandais et un britannique en 2019. Ce véhicule dispose d’une ligne de crédit auprès de la banque d’investissement nord-américaine Goldman Sachs de 100 millions d’euros, avec qui elle exerce son activité. Cette société prête des capitaux pour construire des maisons et accorde des crédits-relais pour les transactions immobilières. « Nous avons commencé à le faire avec des investisseurs non institutionnels, comme des family offices que nous connaissions et avec qui nous étions en relation », résume-t-il.
Autre société qui sera impliquée dans de nombreuses opérations dans les mois à venir, Velox Finance, qui s’appuie sur des fonds institutionnels européens et israéliens, ainsi qu’un family office, et est spécialisée dans la promotion et la réhabilitation résidentielles. « Velox Finance est un jeune fonds qui cherche à occuper une niche. En 2023 nous allons investir 100 millions d’euros, octroyer des crédits de 750 000 euros à 5 millions pour de petites promotions, des développeurs de petite à moyenne taille. Il y a des tonnes de fonds qui donnent de gros billets, mais les petites entreprises ont plus de mal à trouver de l’aide pour financer leurs projets », explique María Pérez del Valle, directrice générale du véhicule.
Les prêts plus chers que la banque
Actuellement, comme l’a expliqué un petit promoteur à EL PERIÓDICO DE ESPAÑA, du groupe Prensa Ibérica, la banque espagnole demande, entre autres, des préventes des maisons qui vont être construites, entre 50% et 80% du la promotion. En outre, Ils n’accordent pas de prêts promoteurs d’un montant inférieur à 1,5 million d’euros, ni ne donnent 100% du coût des travaux. « La banque a besoin de garanties constructives et c’est pourquoi les entreprises de construction qui vont construire le projet étudient beaucoup », explique ce promoteur. Les entités nationales proposent une dette Euribor et un spread pouvant aller de 200 à 300 points de base (2%-3%).
En échange, les fonds de dette nécessitent moins de préventes, autour de 50% voire moins s’il s’agit d’un très bon emplacement. Eux aussi ne réduisent pas beaucoup leur ticket minimum et préfèrent travailler à partir d’un million d’euros car « en dessous des coûts de structure les empêche de fonctionner ».
Velox Finance accorde des prêts avec des taux entre 9% et 14%. « Une réforme d’un grand appartement à Madrid pour le séparer en quatre et le vendre par unités est plus proche de 9, alors qu’une construction à neuf est plus proche de 14% », explique María Perez del Valle. Pour sa part, Stronghold prétend ne pas avoir de prix standard: « Où les banques financent à 4%, nous à 8% ou 9%, et où les banques à 6% ou 7%, nous à 11% ou 12% ; quelque 500 points de base au-dessus (5%). C’est très opération par opération, ce n’est pas la même chose pour quelqu’un avec qui on a travaillé que pour quelqu’un qui ne l’a pas fait ». Cependant, toutes les opérations qu’ils reçoivent ne sont pas approuvées, mais 9 sur 10 sont rejetées.
Différence avec les fonds de dette à bulles
Le directeur général de Stonghold explique en quoi les véhicules qui ont émergé après l’éclatement de la bulle et ceux actuels diffèrent : « Les fonds de dette historiques ont été institutionnels, qui ont effectué d’importants achats auprès des banques et avec un profil opportuniste. Entre 2013 et 2016, ils avaient beaucoup de présence. Nous sommes différents dans le métier que nous exerçons car nous finançons des investissements et empêchons nos prêts de se retrouver en défaut. Notre objectif est de financer et non d’échouer. De plus, la taille de nos opérations est plus petite et nous finançons des développeurs plus petits. »
« Les fonds de dette peuvent sembler être des mauvais fonds, mais non. Le développeur est la tête pensante, celui qui connaît le marché, et nous fournissons le financement à des conditions claires et faciles. Nous sommes un compagnon de route. Le développeur qui ne sait pas le Financement Alternatif cherche un partenaire, mais là il faut répartir les bénéfices qui sont réalisés. Nous ne sommes pas cela, nous ne voulons qu’un pourcentage de ce que nous avons mis et cela permettra d’augmenter la rentabilité du projet », ajoute María Pérez del Valle.
Selon le directeur général de Velox, le financement alternatif occupe 17 % de l’ensemble du marché ; tandis qu’aux États-Unis ou au Royaume-Uni, il atteint 50 %. « Maintenant, vous voyez le retrait de la banque et l’homme d’affaires ne peut pas rester en place, il doit enchaîner les projets et il va s’ouvrir aux financements alternatifs, qui ont beaucoup de marge de croissance », explique-t-il. De Velox Finance, ils assurent qu’ils ont « beaucoup de capital à financer » et ils s’attendent à clôturer 20 transactions au cours des prochaines semaines.