Nous nous sommes pratiquement habitués à parler de « logement » en termes de problème. Il faut distinguer deux grands mondes, de plus en plus éloignés, comme le « marché de l’achat » et le « marché de la location ». Cette fois, nous allons nous concentrer sur le marché locatif.
Le marché locatif est avec pratiquement aucune offre disponible, avec une demande intense et, par conséquent, avec une flambée des prix, atteignant des niveaux maximaux historiques dans les communes les plus peuplées de la géographie aragonaise, une situation qui se reproduit dans une bonne partie des communes espagnoles. Nous sommes face à un marché stressé.
Il est curieux de contempler le large éventail de réglementations qui ont été modifiées ces dernières années pour « résoudre le problème du logement », mais qui ont conduit précisément à l’inverse, c’est-à-dire d’avoir un nombre toujours plus réduit de logements locatifs et à un prix plus élevé.
Actuellement, il m’est difficile de classer le marché de la location de logements comme un marché. Une règle de base pour considérer un marché en tant que tel est l’existence d’une sécurité juridique. Le peu d’incitations des propriétaires à les proposer en location s’explique principalement par le peu de garanties dont ils disposent quant au respect de ce qui est signé dans un contrat de location.
Les changements législatifs de ces dernières années ont accentué le déséquilibre entre droits et obligations des propriétaires et des locataires. Ces modifications, en essayant d’aider les locataires, ont réalisé exactement le contraire.
Le traitement des situations d’impayés, le gel des loyers, la prolongation des contrats… ont fait que, dans de nombreux cas, il a été décidé « Ne jouez pas selon ces règles. » Dans les régions d’Europe où un pas supplémentaire a été franchi et où les loyers ont été limités, il y a eu un transfert de logements locatifs à vendre, réduisant encore l’offre disponible.
Comme me l’a dit un bon ami qui vit dans l’une de ces fameuses villes européennes où le prix de la location est plafonné, « il est plus facile de trouver un emploi qu’un appartement à louer ». À Saragosse, en regardant le principal portail immobilier, on vérifie comment ils sont proposés 911 logements, pour une ville de 673 000 habitants, c’est-à-dire un logement offert en location pour 740 habitants. La situation ne change pas pour Huesca, avec un total de 46 logements proposés à la location, et Teruel avec 19 logements.
Peu importe combien de tours nous lui donnons, le problème est très clair Il y a un manque d’approvisionnement, et en mettant en place des mesures restrictives nous n’allons pas le résoudre. Dès lors, que faire pour que la location d’un logement ne devienne pas une « mission impossible » ?
La première chose à faire est de différencier selon le profil du demandeur de logement locatif. Fondamentalement, nous pouvons identifier trois groupes : les personnes qui décident librement de vivre en location et disposent de ressources suffisantes pour répondre aux exigences du marché, les personnes qui n’ont pas d’autre choix que d’opter pour la location d’un logement et disposent de ressources, mais pas assez, et un troisième groupe qui correspond aux personnes sans ressources, qui ne peuvent payer aucun loyer.
Les mesures doivent être différent pour chaque groupe et la législation devrait également considérer le marché locatif non pas comme un tout, mais comme un domaine dans lequel coexistent différentes réalités, qui doivent être abordées de manière différenciée.
Pour ceux qui n’ont pas de ressources pour s’occuper du paiement d’un loyer, c’est là qu’il devrait y avoir un politique active du logement du secteur public, promouvoir l’existence d’un parc de logements sociaux qui veille à la couverture de ces situations. Le deuxième groupe devrait bénéficier d’aides directes leur permettant de compléter leur capacité de paiement partiel. Et le premier groupe devrait fonctionner selon les règles du marché, sans aucune intervention du secteur public.
En parallèle, des mesures décisives doivent être prises favoriser l’augmentation du parc locatif. Pour cela, il faudrait commencer par renforcer la sécurité juridique, c’est-à-dire que les contrats de location soient respectés et, en cas de non-respect, le propriétaire récupère son logement rapidement. Il peut y avoir une situation d’incapacité de payer ou de capacité partielle de payer, auquel cas c’est le secteur public qui doit répondre aux besoins, comme indiqué ci-dessus, mais le propriétaire d’un logement loué ne devrait pas être le payeur de telles situations.
En outre, le transfert des logements inoccupés vers le marché locatif ou les logements hérités doivent bénéficier d’un traitement fiscal favorable, à travers différents chiffres fiscaux (taxe foncière, droits de succession…).
D’un autre côté, L’activité entrepreneuriale de construction et de location devrait être encouragée. Les entreprises sont celles qui peuvent injecter un volume important de logements locatifs avec une plus grande agilité et peuvent fournir au marché un parc locatif moderne et professionnel, mais pour cela, elles doivent disposer de la sécurité juridique et de règles du jeu équilibrées.
Je ne doute pas des bonnes intentions des mesures adoptées ces dernières années dans le domaine de la location de logements, mais les résultats sont évidents. On ne peut pas continuer comme ça. L’augmentation de l’offre est la seule solution pour offrir au marché des conditions de prix plus favorables, assortie d’une aide directe aux personnes à faibles revenus et de la création d’un parc de logements pour les personnes sans ressources.