Entre une école, une église longtemps fermée et un HLM rouge dans le quartier Hochelaga-Maisonneuve de Montréal se dresse une imposante pierre grise sur laquelle veille la Vierge Marie.
L’ancien couvent de la rue Adam, qui était une école de filles avant de devenir une maison de retraite pour religieuses, est en train d’être converti en un projet de logements abordables.
L’édifice historique deviendra une bouée de sauvetage pour les Montréalais à faible revenu.
« Ce n’est pas un projet à affronter avec une attitude ‘pas dans ma cour' », a déclaré Jean-Pierre Racette, directeur général du SHAPEM. « On va accueillir des personnes à faible revenu, des personnes âgées, avoir une crèche, c’est très mixte. »
SHAPEM est une organisation à but non lucratif dédiée à la création et à la gestion de logements communautaires inclusifs et durables. Avec l’aide du Fonds de solidarité FTQ, le SHAPEM a dépensé environ 2,5 M$ en décembre 2019 pour acheter l’immeuble aux religieuses, qui ont refusé de le vendre à des promoteurs privés.
Le plan est de vider le monastère, de le convertir en environ 80 logements abordables et de transformer la grande cour en un parc pour la communauté et une garderie.
« Je me sens bien ici », a déclaré Racette en visitant les salles colorées du monastère.
SHAPEM est l’une des près d’une douzaine de grandes organisations montréalaises qui travaillent à maintenir le logement abordable en achetant ou en construisant des unités d’habitation et en les gardant hors du marché spéculatif.
Mais étant donné les coûts de construction qui montent en flèche et le besoin de plus de financement, ce ne sera peut-être pas le cas avant des années – et c’est un problème partagé par de nombreux groupes ayant des objectifs similaires.
Ces organisations ont toutes des missions et des modèles de financement différents et desservent différentes communautés. Mais à la base, ils combattent tous la gentrification en protégeant les logements des promoteurs privés et en les maintenant abordables à long terme.
CBC News a parlé à sept de ces organisations – SHAPEM, SOLIDES, UTILE, Interloge, Construisez votre quartierMaison Bonneau et Pierre par pierre – qui ont collectivement acheté ou construit environ 23 800 logements au cours des trois dernières décennies, avec environ 6 200 autres en cours de route.
À Montréal, environ 40 000 personnes sont sur une liste d’attente pour un logement social ou un logement abordable.
François Giguère a travaillé sur un comité de logement à Châteauguay et a poussé pour la construction de logements sociaux au début des années 2000. Lorsque cette demande n’a pas été satisfaite, le comité a cherché une alternative : la socialisation des bâtiments existants.
C’est ainsi que SOLIDES est née, et aujourd’hui l’organisation possède plus de 600 unités résidentielles. Giguère a indiqué qu’ils avaient 600 autres familles sur leur liste d’attente à Châteauguay, Verdun, Lachine et Longueuil.
Leur dernière acquisition est un immeuble de six appartements et un restaurant situé rue Bannantyne et 6e Avenue à Verdun, acquis au début mai.
« Nous recherchons des financements pour acheter des immeubles existants dans le but de fournir un logement aux locataires qui s’y trouvent actuellement, en les aidant à rester dans leur appartement, leur immeuble, leur quartier s’ils choisissent de le faire », a déclaré Giguère.
Ils le font grâce à un entretien régulier, des rénovations et des augmentations de loyer contrôlées qui ne dépassent jamais 2 % par an.
Nous avons coupé le langage juridique pour vous donner des réponses à des questions que vous ne savez peut-être même pas que vous devriez poser. Mon propriétaire peut-il me mettre à la porte pour des rénovations ? Mon propriétaire doit-il me montrer le loyer du locataire précédent ? Des réductions de loyer sont-elles possibles ? Bien que le Québec ait des règles pour protéger les locataires, les locataires doivent être assez intelligents pour surmonter la désinformation, la bureaucratie et les barrières linguistiques lorsqu’ils se renseignent sur la loi.
Bien que SOLIDES ait puisé dans les fonds gouvernementaux dans le passé, plusieurs programmes visant à créer des logements abordables – comme AccèsLogis – se sont taris. Ils utilisent principalement la valeur nette des immeubles qu’ils possèdent déjà pour faire des acquisitions. Cependant, d’autres groupes comptent encore sur divers programmes des trois paliers de gouvernement.
« François Legault veut aider les gens qui gagnent plus de 60 000 $ par année et se fout complètement des gens au salaire minimum, des gens sur l’aide sociale ou des cols bleus. Il est très évident dans leur politique qu’ils ont fait le moins possible dans le secteur du logement et qu’ils ont examiné tant de façons de nier la crise du logement », a déclaré Giguère.
« C’est juste incroyable. »
Retirer quelques milliers d’unités du marché spéculatif joue un rôle crucial dans l’apaisement de la crise de l’habitation, mais cela ne dégage pas le gouvernement de sa responsabilité, a déclaré Véronique Laflamme, porte-parole du groupe d’habitation FRAPRU.
Les industries à la traîne
À Parc-Extension, La gentrification est en hausse Depuis l’arrivée du nouveau campus MIL de l’Université de Montréal en 2017, le quartier connu sous le nom de Park Ex a connu une vague de rénovations et d’augmentations abusives des loyers, poussant les gens à quitter leur logement.
Néanmoins, seuls quelques logements abordables ou sociaux sont disponibles. En 2020, la Ville de Montréal a acheté un immeuble en face du métro Parc connu sous le nom d’Édifice Johnny Brown ou Plaza Hutchison. Mais deux ans plus tard, il est toujours vidé et scellé.
Le Comité du logement de quartier, le Comité d’action Parc Extension (CAPE) et la coopérative Monde Uni font pression pour que la Ville achète un immeuble sur la rue Jarry. après le blocage d’un projet de coopération.
« Je pense qu’il est absolument nécessaire à ce stade d’examiner d’autres moyens de créer des logements sociaux et communautaires », a déclaré la porte-parole de l’ACEP, Amy Darwish.
« Il y a eu un certain nombre de sites à Park Extension qui ont été acquis par premier refus au cours des dernières années. Mais s’il n’y a pas de financement, il devient très, très difficile de le développer.
brique par-dessus briquee, un organisme sans but lucratif voué au logement communautaire et à la diversité à Park Ex, a récemment fait l’acquisition d’une ancienne usine de peinture qui sera convertie en 31 logements abordables.
Mais il reste encore beaucoup à faire avant d’emménager et 1 000 personnes attendent des appartements dans le quartier.
« La ville est trop peu trop tard, et la province ne fait rien », a déclaré Alessandra Renzi, professeure de communications à Concordia, qui a cosigné un rapport sur l’impact de l’intelligence artificielle à Parc-Extension.
Mais les organisations de base peuvent travailler de manière indépendante et sont conscientes des besoins de leurs communautés, ce qui les place dans une bonne position pour lancer des projets, a-t-elle déclaré.
Leur plus grand défi est le manque de financement et de soutien gouvernemental.
Les organisations à but non lucratif ne peuvent pas se substituer au gouvernement
Comme bon nombre de ces groupes achètent des immeubles existants, ils sont en concurrence avec des promoteurs privés pour les mêmes lots. De nombreux vendeurs recherchent des prix supérieurs à la valeur marchande, ce qui complique la tâche des organisations à but non lucratif. Les coûts de construction ont également explosé ces dernières années.
Pour M. Laflamme du FRAPRU, l’idéal serait qu’un programme gouvernemental soit mis en place pour financer les organismes qui achètent ou construisent des logements abordables.
Des groupes de logement comme le FRAPRU et le CAPE ont critiqué le récent programme de logement du gouvernement de la Coalition Avenir Québec, qui vise à fournir des subventions aux promoteurs privés afin qu’ils puissent ajouter des unités abordables à leurs projets de logement.
Ils disent que les secteurs privé et associatif ne doivent pas se disputer les fonds publics et soulignent que le gouvernement doit maintenir le programme AccèsLogis en activité.
Avi Friedman, professeur d’architecture à l’Université McGill qui a fait des recherches sur les conditions des logements sociaux, a déclaré que les programmes gouvernementaux ouvrent la voie à la reddition de comptes sur la gestion des fonds.
Quiconque reçoit un financement gouvernemental, qu’il s’agisse d’organisations à but non lucratif ou de promoteurs privés, doit déclarer comment il utilise les fonds.
Cette semaine, le ministre des Affaires locales a déposé le projet de loi 37 qui donnerait aux collectivités locales un droit de préemption lors de la mise en vente de terrains ou d’immeubles. Le projet de loi réduirait également le nombre d’années pendant lesquelles le propriétaire d’un immeuble neuf peut augmenter le loyer (section F d’un bail) de cinq à trois ans.
Les organismes à but non lucratif qui utilisent des fonds publics pour acheter des immeubles doivent également obtenir l’approbation du ministre avant de les vendre. En vertu de la loi proposée, le caractère social et communautaire de ces bâtiments doit être préservé.
Parce que l’offre actuelle de logements au Québec est si faible, « tout ce qui fait la promotion du logement abordable est bon », a déclaré Friedman.
Cependant, il ne croit pas que le secteur privé puisse résoudre les problèmes d’offre de logements.
Les groupes communautaires « vont être extrêmement importants car ils répondent à des créneaux de marché qui ne s’intéressent pas aux développeurs », tels que les personnes à faible revenu, les parents isolés, les personnes âgées et les personnes handicapées, a déclaré Friedman.
Les comités de logement ont demandé 50 000 unités de divers types de logements sociaux et abordables au cours des dernières années. Il s’agit notamment de coopératives, mais aussi de logements publics, dits HLM, et de logements pour personnes touchées par l’itinérance ou des problèmes de santé.
« Nous avons toujours dit qu’il fallait plus de logements sociaux ou HLM. Celles-ci répondent à des besoins importants », a déclaré Laflamme. Selon elle, les organismes à but non lucratif et les coopératives ne peuvent remplacer les logements sociaux.
Depuis 2018, le gouvernement caquiste a construit plus de 8 000 logements sociaux et abordables et investi plus de 1,8 milliard de dollars, selon Bénédicte Trottier-Lavoir, porte-parole de la secrétaire au Logement Andrée Laforest.
Certaines constructions pourraient commencer dès cet été grâce au nouveau Programme de logement abordable du Québec, a-t-elle précisé.
Mais Laflamme est reconnaissant que des groupes comme SOLIDES existent parce que le gouvernement « n’a pas agi » et sans eux « il y a des domaines où il ne se passerait rien du tout ».
« Nous devons trouver des moyens de faire ce travail à plus grande échelle », a-t-elle déclaré.
« C’est le seul moyen d’éviter la perte de nouveaux logements achetés par de grandes entreprises à la recherche de profits. […]Ces logements que nous perdons ne reviendront pas. »
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