Kategora a commencé ses opérations avant l’éclatement de la bulle, accompagnant les investisseurs immobiliers pour acheter en Europe et, après le tsunami, a récupéré ceux qui avaient encore besoin d’être gérés. Inigo Basurtodirecteur des investissements et de la stratégie de la société, s’occupe de LE JOURNAL ESPAGNOLdu groupe Prensa Ibérica, pour expliquer le passé, le présent et l’avenir de l’entreprise.
DEMANDER. Qu’est-ce que la catégorie ?
RÉPONDRE. Kategora a commencé comme gestionnaire d’actifs immobiliers en 2006, juste avant la crise, en amenant des investisseurs immobiliers espagnols dans les pays d’Europe centrale, notamment la Pologne et la Hongrie. Ici, le marché immobilier était déjà très surchauffé et nombreux étaient ceux qui avaient le sentiment qu’investir dans le marché immobilier espagnol, c’était investir dans quelque chose qui avait très peu de potentiel, certains parlaient déjà de crise. Finalement, cette crise est arrivée et l’entreprise, qui y avait emmené certains investisseurs, a détecté que le marché était dévasté. Qu’est-ce que cela signifiait ? Que de nombreux investisseurs qui y étaient allés ont perdu leur manager et se sont retrouvés avec des investissements à 4 000 kilomètres et sans avoir la possibilité de les gérer, de générer des revenus avec eux. A cette époque, notre fondateur, Kepa Apraiz, a développé une application qui nous permettait de voir ce qui se passait en temps réel : loyers, factures, comptes d’exploitation immobiliers et toutes déclarations fiscales ou administratives. C’était en 2006-2007 et, avec cette application, Kategora rassemblait des propriétés sous gestion et, en très peu de temps, s’est constituée avec un portefeuille de 800 à 1 000 actifs fragmentés. Par exemple, un footballeur qui avait acheté dix propriétés dans un immeuble à Varsovie.
Q. Tous ces actifs en Pologne ?
R. Oui, en Europe centrale, notamment en Hongrie et en Pologne. Il s’agissait d’actifs atomisés, dont, avec cette application, les informations étaient recueillies et livrées aux investisseurs en temps réel. L’objectif fondamental n’était pas de faire un gros profit, mais de sauver les meubles et que l’investisseur se sente serein. Pendant ce temps, Kategora construisait une relation avec les invités, qui au début étaient simplement des invités de longue durée et, plus tard, elle a converti certaines de ses propriétés en appartements touristiques, afin de lui donner un débouché en été. Plusieurs années se sont écoulées et tandis que les rendements augmentaient, les investisseurs gagnaient en tranquillité d’esprit. À partir de là, ils ont commencé à nous demander d’intensifier et de commencer à promouvoir nos propres actifs dans un seul bâtiment et nous avons commencé avec une résidence étudiante en Hongrie.
Q. Avez-vous acheté le terrain, conçu le projet et construit ?
R. Nous avons d’abord vendu les actifs immobiliers fragmentés des investisseurs pour ensuite investir dans un produit plus homogène, avec des économies d’échelle. Cela améliorait grandement la rentabilité et surtout la relation avec les clients. Au départ, les résidences étudiantes étaient destinées aux moyens ou longs séjours, mais on s’est vite rendu compte que, si elles ne vivaient pas l’été, on pouvait y loger des touristes qui cohabitaient avec des personnes en séjours plus longs. Ce dont je parle, c’était en 2013, 2014 ou 2015. Les rendements ont commencé à beaucoup s’améliorer et les investisseurs ont commencé à nous demander des développements en Espagne.
Q. Tous les investisseurs étaient-ils espagnols ou étaient-ils étrangers ?
R. Il y avait de tout, mais surtout c’étaient des Espagnols, orphelins d’un gérant.
Q. Des Espagnols qui avaient des capitaux, ont investi de l’étranger et, maintenant, ils vous ont demandé de revenir.
Q. Oui, ils ont d’abord commencé avec un appartement libre, puis Kategora a promu et leur a proposé un appartement dans une division horizontale qu’ils possédaient dans cet immeuble. Et c’est là le germe de notre modèle économique : avoir la propriété directe du bien, mais ne pas se soucier de la gestion, de sorte que vous percevez un revenu fixe d’environ 3,5 % par mois et un variable qui se règle en bout de ligne. Avec cet apprentissage, en 2017, nous avons atterri en Espagne, avec l’achat d’un terrain à Tenerife de BBVA, pour développer un complexe dans lequel toutes ces idées qui avaient été rassemblées se réuniraient. Nivaria Beach est le premier des complexes, où les clients sont pour des séjours courts et moyens. Avec cela, je tiens à souligner que notre mentalité n’est pas d’atteindre les sites pour leur nuire. Les clients se voient proposer un modèle d’intégration, à la fois dans le lieu et dans le complexe, conscient de la durabilité et de l’impact qu’elle génère.
Q. Combien y a-t-il d’appartements ? Tout vendu ?
R. Nivarian s’est très bien vendu et très rapidement en 2018. Il y a 122 appartements, qui ont été vendus entre 130 000 et 170 000 euros. Il génère actuellement un rendement de 3,5 % fixe et le reste est variable. Il génère environ entre 7% et 8%.
Q. Quelles ont été les prochaines étapes ?
A. Après ce modèle, d’autres sont en cours de génération, comme Nivaria Golf & Marina, qui compte 86 appartements et est très proche. Nous avons également le projet Gigantes de Tenerife, où nous développons également une centaine d’appartements, ainsi qu’un autre à Lanzarote.
Q. Est-ce que vous développez ces 100 derniers maintenant ?
R. Oui, ceux-là vont commencer les travaux sous peu. Nivarian Golf & Marina terminera les travaux l’année prochaine. C’est pratiquement tout vendu et c’est un très gros saut qualitatif. Ici, les prix commencent de 180 000 euros à 280 000.
Q. Qu’avez-vous développé sur la Péninsule ?
R. Katégora a trois métiers : la location de vacances, les appartements de charme en centre-ville et le coliving, ce dernier destiné aux jeunes étudiants et aux professionnels. Dans la Péninsule, nous avons opté pour le coliving, où l’investisseur n’achète pas un appartement, mais le développe pour le revendre ultérieurement à un investisseur institutionnel.
Q. Combien d’actifs avez-vous sous gestion ?
R. En Europe, nous avons deux complexes d’appartements urbains en activité à Budapest, un coliving à Vitoria et celui mentionné ci-dessus à Tenerife, qui est pour les vacances. En développement nous avons un coliving à Pampelune avec 140 unités, un autre à Valence avec 350, les deux en vacances à Tenerife et, en Andorre, un projet d’appartements.
Q. Quelle est la valeur marchande de tout cela ?
R. Entre 300 et 400 millions d’euros.
Q. Quelles nouvelles opérations viendront à l’avenir ?
R. Nous fermons les opérations à Estepona, Alicante, Séville et Barcelone.
Q. À quoi ressemble le modèle de coliving ?
A. Le modèle de coliving immobilier est un club de développeurs qui le développe dans des zones stratégiques et périphériques des villes, mais très bien connecté aux universités, aux nœuds de transport ou aux centres technologiques. L’essentiel est de créer de grands espaces communs pour que les gens se rencontrent parce qu’il s’agit d’attirer les talents. Vous avez quelques services de base qui sont associés à votre appartement et puis beaucoup de services supplémentaires.
Q. Quel est le profil des investisseurs derrière le coliving ?
R. Ce sont toujours des investisseurs nationaux, presque dans 90% des cas, et ce sont des familles industrielles ou patrimoniales. Ce sont des personnes qui recherchent avant tout des investissements productifs, dans des activités avec du personnel, qui leur permettent de réaliser des économies d’impôt sur la fortune et des déductions lorsqu’il s’agit d’augmenter les dividendes générés. Après six ou sept ans, ces investissements sont vendus à un investisseur institutionnel, ils liquident l’entreprise et passent à un autre projet.
Q. Comment voulez-vous grandir ?
R. Nous allons développer quatre projets par an à l’avenir. Dos de ellos van a ser en división horizontal, que son proyectos que se promueven y se liquidan en tres años, y ahí entra un club de inversores, que salen cuando se venden los apartamentos a otros inversores, en el que nosotros como gestores garantizamos una revenu fixe.
Q. En gestion, ils fonctionnent comme une chaîne hôtelière.
R. Kategora a une filiale appelée Kora Rentals, qui est en charge de générer le logement, l’activité opérationnelle dans les complexes et de payer les loyers assurés aux propriétaires. Les investisseurs reçoivent leur revenu fixe et en même temps, ils sont informés de l’activité qui se déroule, avec des cheveux et des marques, dans les appartements.
Q. A qui s’adresse votre modèle ?
R. Il est conçu pour la classe moyenne car il n’est pas nécessaire d’être riche pour acheter un appartement. De plus, il y a la possibilité de financer 50% du coût, avec lequel la rentabilité s’améliore également et vous avez une propriété qui ne vous posera pas de problèmes du point de vue du locataire. Par exemple, nos propriétés échappent à la loi sur le logement car elles sont toujours sur des terrains hôteliers. De plus, il y a un responsable qui s’occupe de l’entretien, qui sera toujours en parfait état à chaque fois que vous irez.
Q. Est-ce toujours un terrain tertiaire-hôtelier ?
R. Il y a des complexes qui ne sont que résidentiels, mais ils sont l’exception.
Q. Combien d’investisseurs avez-vous ?
R. Environ 800, plus ou moins, chacun avec son appartement. D’un côté, lorsqu’ils comprennent ce qu’est Kategora et perçoivent leurs revenus, on leur propose de sauter le pas vers les promoteurs, qui sont des tickets entre 500 000 et un million d’euros.
Q. Quelle rentabilité est offerte à ceux qui entrent dans la promotion ?
R. Il se situe généralement entre 15 % et 22 %, environ, selon le cycle d’investissement. Si vous entrez dans une phase très initiale, il est supérieur à 20 %, et, si vous entrez dans la phase avec le produit vendu, il est de 15 % ou 16 %. Nous ne retenons que nos investisseurs les plus qualifiés ou avec un large niveau de diversification et avec une certaine capacité économique, car nous les invitons à entrer dans ce modèle de plus en plus professionnel.