En attendant, vos revenus locatifs pourraient bientôt être insuffisants pour couvrir vos versements hypothécaires. Presque tous les nouveaux prêts de la ville sont comparés à Hibor, qui s’est lentement développé. Hong Kong rattache sa monnaie au dollar américain. Ainsi, lorsque la Réserve fédérale commence à augmenter les taux d’intérêt, le coût d’emprunt dans la ville augmente également.
Vous devez étirer vos maths. Le rendement locatif était selon le courtier Centaline Property Agency Ltd. fin 2021 à 2,4 %. Cela devrait couvrir le taux hypothécaire de 1,6 % que vous pourriez obtenir, par exemple, de la filiale locale de HSBC Holdings Plc, Hang Seng Bank Ltd, qui représente une prime de 1,3 point de pourcentage par rapport à Hibor à un mois.
Mais pas pour longtemps. Les contrats à terme sur les fonds fédéraux prévoient environ 2 points de pourcentage de hausses de taux d’ici la fin de l’année, alors attendez-vous à ce que vos coûts d’emprunt augmentent presque en tandem. Le taux hypothécaire moyen sur 30 ans aux États-Unis a atteint près de 4,7 %, le plus élevé depuis décembre 2018.
Si le marché à terme est correct pour la Fed, vous terminerez très probablement l’année avec un portage négatif pour la première fois depuis l’effondrement de Lehman Brothers en 2008. Ce sera un ajustement mental sismique pour la nouvelle génération de propriétaires de la ville.
Pour aggraver les choses, il s’agit maintenant d’un marché locatif. Les propriétaires réduisent les loyers pour attirer et retenir de bons locataires alors que la ville entre dans son troisième mois de verrouillage en douceur. Les expatriés sont grincheux. Beaucoup ont quitté la ville pour toujours. Pendant ce temps, les jeunes, qui constituent une grande partie de la demande locative, pourraient avoir du mal à trouver un emploi en ce moment. L’an dernier, le taux de chômage des 20 à 29 ans était en moyenne de 8,7 %, bien au-dessus du taux global de l’économie de 5,5 %. Peut-être qu’ils vont simplement déménager et dormir sur le canapé de leurs parents.
Reste la perspective d’une hausse des prix des maisons, ce qui semble peu probable. La dernière fois que la Fed a relevé ses taux, c’était en 2018, les prix des maisons ont chuté d’environ 10 % et l’économie a progressé de 2,8 %. Hong Kong est désormais menacé de récession. Les prix des maisons pourraient chuter de 20% d’ici 2025, estime Goldman Sachs Group Inc.
Depuis plus de deux décennies, le marché immobilier de Hong Kong est assez prévisible – en hausse. Au cours des deux dernières années, alors que la ville a levé ses restrictions de distanciation sociale, les prix de l’immobilier ont connu un léger rebond. Certains investisseurs pourraient être tentés à nouveau alors que la vie sociale commence à revenir. Selon Midland Realty, le volume hebdomadaire des transactions dans 35 lotissements a atteint un sommet en 45 semaines.
Mais réfléchissez bien cette fois. En remontant plus loin dans l’histoire, l’immobilier à Hong Kong n’est en aucun cas une chose sûre. Il est dans un marché baissier depuis des années et de nombreux propriétaires sont en eau profonde. Les prix de l’immobilier ont chuté des deux tiers depuis leur pic d’avant la crise financière asiatique en 1997 jusqu’à l’épidémie de SRAS de 2003.
Alors ne combattez pas la Fed et apprenez à vivre avec une récession. Les propriétés de Hong Kong ont une infection dont elles ne peuvent pas se débarrasser.
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Cette colonne ne représente pas nécessairement l’opinion des éditeurs ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.
Shuli Ren est chroniqueuse pour Bloomberg Opinion couvrant les marchés asiatiques. Après une carrière en tant que banquier d’affaires, elle a précédemment écrit sur les marchés pour Barron’s et est titulaire de la charte CFA.