Par rapport au reste du monde, l’inégalité des revenus est pas particulièrement élevé en Australie, et la situation ne s’aggrave pas beaucoup – jusqu’à ce que vous incluiez le logement.
La hausse des coûts du logement a considérablement creusé l’écart entre ce que les Australiens à revenu élevé et à faible revenu peuvent se permettre. La hausse des prix de l’immobilier associée à la chute des taux d’accession à la propriété aggravent les inégalités de richesse.
Si nous voulons lutter contre les inégalités, nous devrons réparer le logement.
Le logement épuise les revenus des pauvres
Les personnes à faible revenu, qui sont de plus en plus locataires, consacrent une plus grande partie de leur revenu au logement.
Les revenus corrigés de l’inflation du quintile inférieur des ménages ont augmenté d’environ 26 % entre 2003-04 et 2019-20. Mais plus de la moitié de cette somme a été grignotée par la montée en flèche des coûts du logement, les revenus post-logement n’augmentant que de 12 %.
En revanche, les revenus réels du quintile le plus élevé des ménages ont augmenté de 47 %, et leurs revenus après logement de presque autant : 43 %.
Le logement est à l’origine des inégalités de richesse
Les inégalités de richesse en Australie sont toujours inférieures à la moyenne de l’OCDE, mais elles augmentent depuis deux décennies.
Alors que les revenus moyens des travailleurs à temps plein ont doublé au cours du dernier demi-siècle, les prix des maisons ont quadruplé.
Il a fait de plus en plus d’Australiens des millionnaires. En 2019-2020, un bon quart des ménages propriétaires ont déclaré un patrimoine net dépassant 1 million de dollars australiens.
La hausse des prix des actifs au cours des deux années suivantes, même si elle commence maintenant à s’inverser, signifie que ce chiffre est presque certainement plus élevé maintenant.
La richesse nette médiane des ménages non propriétaires est d’un modeste 60 000 $.
Depuis 2003-2004, la richesse des ménages à revenu élevé a augmenté de plus de 50 %, principalement en raison de l’augmentation de la valeur des propriétés. En revanche, le patrimoine des ménages à faible revenu, majoritairement non propriétaires, a augmenté de moins de 10 %.
Le logement fait grimper les revenus du capital
Les loyers ne représentaient que 2 % du revenu national en Australie. Ils sont maintenant près de 10 %. Cela explique plus du quart de la hausse de la part du capital dans les revenus en Australie depuis 1960.
Comme le logement est devenu plus cher, ce sont les Australiens les plus riches qui possèdent le plus de logements qui en ont le plus profité.
Les économistes Josh Ryan-Collins et Cameron Murray estimation que jusqu’en juin 2019, au cours de plus de la moitié des 30 trimestres précédents, la maison médiane de Sydney gagnait plus que le travailleur médian à temps plein.
En d’autres termes, un investissement à faible risque et à faible effort a fourni des rendements supérieurs à une année de travail acharné.
Le logement crée un monde de Jane Austen
Le fossé grandissant entre les « nantis » et les « démunis » en matière de logement s’enracine à mesure que la richesse est transmise à la génération suivante.
Et le gonflement de la richesse des ménages nationaux à un total de 14,9 billions de dollars – de plus en plus entre les mains des baby-boomers et des générations plus âgées – signifie qu’il y a un énorme pot de richesse à transmettre.
Les gros héritages augmentent le jackpot de la loterie de naissance, le jackpot qui sous-tend les romans de Jane Austen se déroulant au début du 19e siècle. C’était un monde dans lequel aucun des riches s’est enrichi en travaillant.
Parmi les Australiens qui ont reçu un héritage au cours de la dernière décennie, le cinquième le plus riche a reçu en moyenne trois fois plus que le cinquième le plus pauvre.
Et les héritages arrivent de plus en plus tard dans la vie. Comme les miracles de la médecine moderne ont prolongé l’espérance de vie, l’âge le plus courant pour recevoir un héritage est la fin de la cinquantaine ou le début de la soixantaine – bien plus tard que lorsque l’argent est nécessaire pour atténuer la pénurie de logements et d’enfants à la quarantaine.
D’importants transferts de richesse intergénérationnels peuvent modifier la forme de la société. Ils signifient que la position économique d’une personne est davantage liée à l’identité de ses parents qu’à son propre talent ou à son travail acharné.
Pour réduire les inégalités, nous devons rendre le logement moins cher.
Réparer les impôts, mais construire plus de maisons
Le gouvernement fédéral devrait commencer par réduire la réduction d’impôt sur les gains en capital et abolir l’endettement négatif.
L’effet sur les prix de l’immobilier serait modeste…environ 2 % de moins qu’autrement– mais l’impact sur l’accession à la propriété serait beaucoup plus important au fil du temps, car les acheteurs d’une première maison commencent à surenchérir sur les investisseurs lors des enchères.
Cependant, l’inégalité en matière de logement ne diminuera pas vraiment tant que davantage de logements ne seront pas construits.
L’Australie n’a pas construit suffisamment de logements pour sa population croissante, car la construction de nouvelles maisons a été trop souvent limitée par règles de planification.
La planification est une responsabilité de l’État, et l’assouplissement des restrictions de planification est difficile pour les gouvernements des États, car de nombreux résidents ne veulent pas plus de maisons près de la leur.
C’est pourquoi le gouvernement fédéral devrait faire en sorte que les États en valent la peine via le nouvel accord sur le logement qui fixe des objectifs pour les nouvelles constructions et paie les États pour chaque maison construite au-dessus d’un niveau de référence.
Les calculs du Grattan Institute suggèrent que si 50 000 logements supplémentaires étaient construits chaque année au cours des dix prochaines années, les prix et les loyers nationaux des logements seraient de 10-20% plus bas qu’autrement.
Auckland le rezonage à grande échelle en 2016 a permis de construire 5 % supplémentaires du parc de logements en cinq ans. On pourrait faire quelque chose comme ça ici.
Cet article est republié de La conversation sous licence Creative Commons. Lis le article original.