Au cours de l’année écoulée, on a beaucoup parlé et écrit sur l’abolition du jubelton. Le don exonéré qui devait être utilisé pour un logement occupé par son propriétaire a été ajusté au 1er janvier 2023. Une hypothèque familiale est-elle une bonne alternative pour les parents pour aider leurs enfants ?
Le jubelton signifiait que vous pouviez donner jusqu’à une tonne en franchise d’impôt à quelqu’un qui utiliserait le montant pour sa propre maison. Pour lutter contre les inégalités de richesse et calmer le marché du logement en surchauffe, le cabinet a décidé d’abolir le jubelton.
Au 1er janvier de cette année, l’exonération a été réduite de 106 671 EUR à 28 947 EUR. Souhaitez-vous donner plus? Vous pouvez le faire, mais vous payez alors des droits de donation. A partir de 2024, cette exonération pour un logement occupé par son propriétaire disparaîtra complètement et vous devrez faire face à l’impôt sur les donations habituel.
Hypothèque familiale
Une façon fréquemment entendue de résoudre le « manque » du jubelton est l’hypothèque familiale (ou construction de banque familiale). « Le mot veut tout dire : vous contractez un prêt hypothécaire avec votre famille et non avec la banque », explique Menno Luiten, directeur commercial chez De Hypotheker. « Votre famille est la banque et vous prête de l’argent. Une banque doit se conformer à toutes sortes de lois et de réglementations, par exemple qu’elle peut prêter jusqu’à un maximum de 100 % de la valeur marchande. Avec une hypothèque familiale, vous venez en fait avec les conditions ensemble à la table de la cuisine. »
Vous ne pouvez pas simplement facturer un pourcentage très élevé ou très faible. Mais qu’est-ce que la conformité au marché ? Il y a bien sûr une zone grise là-dedans.
Bien sûr, les accords doivent être consignés dans un acte d’hypothèque devant notaire, car il s’agit toujours d’une hypothèque officielle. « Pensez au montant, à la durée et au taux d’intérêt », explique Luiten. « Ce pourcentage doit être en ligne avec le marché. Vous ne pouvez pas facturer un pourcentage très élevé ou très faible. Mais qu’est-ce qui est en ligne avec le marché ? Bien sûr, il y a une zone grise là-dedans. »
La banque veut voir tous vos rendez-vous
En principe, vous pouvez emprunter la totalité du montant d’achat d’une maison à vos parents. « Mais alors vos parents doivent être très riches », déclare Marga Lankreijer-Kos, experte en prêts hypothécaires chez Independer. « C’est pourquoi vous voyez souvent qu’il s’agit de parties d’un montant d’achat. L’autre hypothèque est alors contractée auprès d’une banque. La banque veut voir tous vos accords. Sur cette base, elle détermine elle-même le montant de l’hypothèque à accorder. . »
Vous ne pouvez donc pas vous mettre d’accord sur un intérêt de zéro pour cent avec votre famille. Cependant, vous pouvez simplement déduire ces intérêts hypothécaires sur votre déclaration de revenus. Vous pourrez alors déduire les intérêts hypothécaires, à condition que le financement réponde à l’exigence de remboursement. « Il pourrait alors être intéressant, dans cette zone grise, de maintenir un taux d’intérêt plus élevé que celui pratiqué par les banques », explique Luiten.
On peut donc dire qu’après la suppression du jubelton, l’aide des parents sera également davantage limitée de cette manière.
« En conséquence, vous obtenez plus de déductions d’intérêts hypothécaires. Il est vrai que vous payez alors plus d’intérêts à vos parents, mais ils sont toujours autorisés à faire un don en franchise d’impôt jusqu’à un certain montant chaque année. En 2023, ce montant sera 6 035 euros. Pour qu’ils puissent rembourser les intérêts.
Nouvelles règles : moins de rendement en 2023
Mais si vous souhaitez rentabiliser un tel crédit immobilier en tant que parent, vous serez déçu à partir du 1er janvier. Lankreijer-Kos souligne les nouvelles règles dans la case 3 de l’administration fiscale et douanière. Dans cette case, vous payez l’impôt sur vos avoirs et vos dettes. « Puisque vous prêtez maintenant de l’argent, vos actifs ne sont plus de l’épargne, mais un investissement. A partir de 2023, l’administration fiscale et douanière calcule avec un rendement notionnel de 6,17 %.
Vous payez l’impôt sur la fortune sur cette déclaration, qui passe de 31 à 32 %. À partir de cette année, vous payez donc beaucoup plus d’impôts sur votre déclaration. On peut donc dire qu’après l’abolition du jubelton, l’aide des parents sera également encore plus limitée de cette manière. »
Permettre aux enfants d’accéder au marché du logement
Lankreijer-Kos met particulièrement en garde les parents qui ont contracté des prêts bancaires familiaux ces dernières années. « Le taux d’intérêt hypothécaire était très bas à l’époque, vous pourriez donc maintenant payer plus d’impôts qu’il n’en rapporte. Vous pourriez envisager de revoir les conditions de l’hypothèque si possible. »
Mais rappelez-vous également que si les accords ne sont pas respectés, cela peut entraîner des querelles familiales.
Luiten : « En raison des nouvelles règles, ce n’est effectivement pas une bonne façon de faire un retour. Mais on remarque que les parents font souvent ça pour aider leur enfant et non pour faire un retour. Ils veulent donner à leur enfant l’accès au logement marché. »
Les querelles de famille
Il semble donc intéressant pour les parents d’aider leur enfant. Surtout parce que les revenus d’intérêts ne sont pas imposés pour les parents et que vous pouvez les restituer à votre enfant par petites étapes chaque année. « Mais n’oubliez pas non plus que si les accords ne sont pas respectés, cela peut entraîner des querelles familiales », explique Luiten.
« Vous vous rencontrez régulièrement. Comment allez-vous y arriver ? De plus, il y a aussi moins de filets de sécurité ou d’airbags en cas de problème que lorsque vous contractez un crédit immobilier auprès d’une banque. Il n’y a donc pas que l’or qui brille. »