L’État devra engager des dépenses importantes, ou capter l’appétit des grands fonds d’investissement internationaux, s’il veut construire des logements sociaux à la hauteur du parc disponible avec celui des autres pays de l’Union européenne, comme promis par le président du gouvernement, Pedro Sánchez, dans cette campagne électorale. L’Espagne a environ 300 000 logements locatifs publicsqui couvrent entre 2,5 et 3 % des ménages, contre une moyenne de 9,3 % dans la zone euro, selon un récent rapport publié par l’université catalane Esade.
Bien que l’exécutif ait indiqué que l’intention est de rendre public 20% du parc dans 20 ans et que cela est « pratiquement impossible », selon Esade, de nombreux nouveaux projets de construction sont en cours. Au niveau de l’État, à l’exclusion des communautés et des municipalités, Sareb allouera entre 10 000 et 15 000 logements locatifs abordables, bien que le plan soit encore en phase de conception. Également Entité foncière de l’État Sepesdépendant des Transports, a programmé la construction de 36 000 étagesà la fois sur des terrains appartenant au ministère de la Défense et sur les siens, dont il est propriétaire en tant qu’actifs, bien que nombre d’entre eux nécessitent de nombreuses années de traitement d’urbanisme.
Combien coûterait la construction de toutes ces maisons ?
Les entreprises publiques et le ministère des Transports analysent la formule pour développer tous les appartements promis en collaboration public-privé. Il s’agit de mécanismes de concession où l’Administration met à disposition les terrains nécessaires et une société est chargée de la construction et de la gestion des propriétés, percevant des revenus locatifs pendant une période de 40 ou 60 ans, au moins. Des sources du secteur immobilier expliquent à El Periódico de España, du groupe Prensa Ibérica, que Sepes est déjà en contact avec des fonds d’infrastructure internationaux intéressés par leurs projets, mais qui demandent des changements dans le règlement des concessions.
Au contraire, si l’État a renoncé à chercher des partenaires privés et a décidé de tout développer par lui-même, avec des fonds exclusivement publics, selon Carolina Roca, présidente de l’Association des promoteurs immobiliers de Madrid (Asprima), devrait investir environ 120 000 euros par lieu d’habitation ne couvrir que les frais de construction. De plus, il faudrait ajouter tout le capital qu’ils investissent dans l’urbanisation, le processus de transformation du terrain en finalistes et prêt à démarrer les travaux.
Uniquement pour les maisons qui Sareb et Sepes ont programmé qu’ils auraient besoin de 6 100 millions d’euros pour démarrer les travaux. Cette dépense est supérieure à celle allouée à l’éducation dans le budget général de l’Etat 2023, selon le dernier rapport Asprima. L’association patronale madrilène des promoteurs assure que le logement « n’a jamais eu la dotation budgétaire qu’ont eue l’éducation, la santé ou la promotion de l’emploi », et que c’est la raison pour laquelle « le parc de logements publics est en dessous de ce qui est souhaitable ».
Collaboration public-privé
Bien que les administrations et les partis placent la collaboration public-privé au centre de leurs campagnes électorales, le secteur immobilier appelle à la prudence, rappelant que Ce n’est pas « la panacée » qui résoudra exclusivement les problèmes d’accessibilité au logement. Les communautés autonomes et les mairies qui l’ont lancé Ils ont dû résoudre de nombreux problèmes pour les faire avancer.
La première est que, malgré l’éventuel appétit existant des investisseurs de la part des parties privées, la réalité ne se concrétise pas dans la mesure où il y a des offres intéressantes dans les concours qui ont été lancés. Le financement n’est pas non plus facile à boucler, surtout dans la situation actuelle de hausse des taux d’intérêt. A tout cela, il faut ajouter la récente approbation de la loi sur le logement, qui change les règles du jeu pour les fonds qui ont déjà investi ces dernières années et qui peuvent être réticents à le faire à nouveau.
La La communauté de Madridsur les 15 000 qu’il a voulu mettre en œuvre dans son Plan Vive durant cette législature, n’a réussi à décerner que 6 600 et deux fonds d’investissement internationaux. L’exécutif d’Ayuso a eu des difficultés à obtenir des candidats lors du premier appel, sauvés « in extremis » et avec l’un des quatre lots déserts, en plus de grandes complications lors de la clôture du financement. En outre, lors du deuxième appel d’offres, elle n’a reçu qu’une seule offre.
Le régime de la Généralité valencienne construire près de 1 100 logements locatifs abordables il a échoué lors de son premier appel, pour laquelle il n’y a pas eu d’offres en raison de la faible rentabilité des adjudicataires. Dans le deuxième appel d’offres, elle a modifié le cahier des charges en cours de procédure, incluant Next Generation Funds dans le contrat, et, finalement, elle n’a capté qu’une seule partie intéressée, la « joint-venture » de Visoren et Urbania.
Il mairie de Madrid a lancé un appel d’offres pour le développement de 2 000 appartements dans la commune, qui a été rejeté par d’importants gestionnaires, comme la division immobilière de la compagnie d’assurances Axa ou Avalon Properties, filiale du fonds nord-américain Ares, lauréat de deux terrains dans la Communauté de Madrid. Enfin, il a obtenu le soutien de sociétés de développement, qui seront en charge de la conception des bâtiments et de leur construction, mais, au plus tôt, elles devront le vendre à un tiers.
L’entreprise créée par la mairie et la zone métropolitaine de Barcelone, pour construire 4 500 logements, avec le promoteur Neinor Homes et le patrimonialiste Cevasa, n’est pas non plus un lit de roses. Bien que le prix ait été décerné en mai 2021, La construction des bâtiments n’a pas encore commencé.qui devrait lancer au moins une poignée de promotions au cours de l’été, tandis que les autres sont en phase de licence.
Justement, les délais légaux pour ce type de projet sont un de ses grands inconvénients. Lors de la cession de l’administration du patrimoine, cela doit être fait avec un appel d’offres public et cela implique des mois de traitement jusqu’à l’adjudication finale. Par la suite, les développements entrent dans la phase d’autorisation, qui dépend des municipalités. tandis que dans une construction traditionnelle en deux ans et demi ou trois ans les maisons peuvent être livrées puisque le terrain finaliste est acheté, dans ce type de format cela peut prendre plus de quatre.
Cependant, ces types de polices sont une bonne option pour les caisses publiques car ils ont un coût nul, en plus de résoudre l’accessibilité des revenus moyens et faibles. Dans certains cas, ils représentent des revenus car les adjudicataires paient une redevance annuelle et, dans tous les cas, non seulement le terrain, mais aussi les maisons seront le patrimoine de l’administration à la fin du contrat.