Une nouvelle étude évaluée par des pairs, qui analyse les marchés immobiliers de la Floride battus par les ouragans, constate que les zones touchées ont tendance à s’embourgeoiser légèrement dans les années qui suivent une tempête : le revenu moyen des nouveaux acheteurs augmente tandis que la demande à long terme reste stable.
Les auteurs de l’article, qui sont basés à Resources for the Future (RFF), à l’Université de Californie à San Diego et au US Government Accountability Office, utilisent des données provenant d’évaluations fiscales de comté, de la National Oceanic and Atmospheric Administration (NOAA), et Zillow pour évaluer les conditions des marchés du logement et la rotation de la population en Floride de 2000 à 2016.
Le document est publié dans le Journal d’économie et de gestion de l’environnement.
La découverte que la demande de logements n’a pas diminué – et, peut-être de manière contre-intuitive, a attiré des habitants plus riches – a été particulièrement surprenante pour les auteurs, en particulier compte tenu de l’adaptation de la Floride aux ouragans et des mesures de résilience face au changement climatique.
« Les ouragans devraient devenir plus forts », a déclaré le co-auteur et membre de RFF Yanjun (Penny) Liao. « Nos résultats montrent que l’idée que les gens se retireront naturellement des zones dangereuses ne tient pas nécessairement. En Floride, au moins, il semble que les forces du marché n’encouragent pas les gens à se déplacer vers des endroits plus sûrs. »
Les auteurs constatent que les ouragans provoquent une augmentation temporaire des prix des maisons, probablement en raison de la diminution soudaine de l’offre de logements due aux pertes causées par les tempêtes. Cependant, ils constatent que les prix reviennent aux niveaux de référence après une moyenne de trois ans, ce qui correspond approximativement au temps qu’il faut aux zones pour accumuler un parc de logements aux niveaux d’avant la tempête. Mais au cours de ces trois années charnières où les prix des logements sont plus élevés que la normale, les auteurs notent plusieurs tendances importantes :
Une hypothèse pour les phénomènes de gentrification est que les ménages plus riches peuvent déménager plus rapidement dans les communautés après une tempête parce qu’ils ont une plus grande capacité à absorber à la fois l’augmentation temporaire des prix et toute augmentation des coûts d’assurance.
« À certains égards, cela indique une faille du marché compte tenu de l’état actuel du climat », a déclaré le co-auteur Joshua Graff Zivin de l’Université de Californie à San Diego. « Des politiques peuvent être nécessaires pour garantir que ces communautés disposent de solides mesures d’adaptation et d’atténuation pour faire face aux futures tempêtes. »
Les conclusions de cette étude pourraient être utiles au Programme national d’assurance contre les inondations (NFIP) et aux programmes fédéraux d’aide en cas de catastrophe. L’embourgeoisement en Floride pourrait entraîner une augmentation des réclamations d’assurance post-ouragan de la part du NFIP, ce qui pourrait alourdir le fardeau des contribuables fédéraux, qui soutiennent le programme. En outre, les dépenses fédérales en matière d’aide aux sinistrés pourraient également augmenter en conséquence.
Les auteurs notent que les recherches futures devraient examiner les implications en termes d’équité des marchés du logement après l’ouragan, en particulier dans le contexte de la fluctuation des prix des logements et des options disponibles pour les acheteurs et les locataires à faible revenu dans les années suivant un ouragan.
Plus d’information:
Joshua Graff Zivin et al, Comment les ouragans balayent les marchés du logement : preuves de la Floride, Journal d’économie et de gestion de l’environnement (2022). DOI : 10.1016/j.jeem.2022.102770
Fourni par Ressources pour l’avenir (RFF)