En Espagne, quatre propriétaires de propriétés rurales sur dix et la moitié des propriétaires d’élevage sont sur le point de prendre leur retraite. Ces données signifient que des milliers d’hectares de cultures seront hérités ou laissés sans propriétaire si leurs proches ne veulent pas prendre en charge la terre. Les fonds d’investissement le savent et sont déjà aux aguets : les investissements institutionnels dans le secteur agricole ont augmenté de 20 % en 2022 par rapport à l’année précédente pour atteindre 1 000 millions d’euros, soit 150 % par rapport à 2021 et les estimations suggèrent qu’en 2023 ce chiffre aurait doublé. Ils achètent des entreprises et des terrains basé sur la rentabilité qu’ils veulent obtenir, dans une fourchette comprise entre 8% et 15%, et même les mauvais présages de la sécheresse ne les font pas repenser l’investissement. «Je pense que c’est un phénomène qui est venu pour perdurer», affirme le directeur général des Coopératives agroalimentaires, Gabriel Trenzado.
Les fonds de capital-investissement tirent le meilleur parti des conditions du marché, notamment l’absence de changement générationnel. Selon les statistiques du ministère de l’Agriculture, de la Pêche et de l’Alimentation, 93% des propriétaires sont des particuliers et le nombre d’entreprises est inférieur à 5%. « Les investisseurs institutionnels et les petits et moyens agriculteurs et éleveurs disposant de ressources vont acheter ces terres qui sont sur le marché pour « consolider » de plus grandes zones d’exploitation et pouvoir tirer profit du terrain grâce à des économies d’échelle, en grande partie grâce à mécanisation » des tâches », explique le fondateur de Cocampo. Cette plateforme d’annonces pour la vente et l’achat de propriétés rurales a connu l’appétit des investisseurs institutionnels : elle a multiplié ses annonces par plus de trois au cours des deux dernières années. Au total, les annonces s’élèvent à environ 2 milliards d’euros.
Au cours des deux dernières années, d’importantes acquisitions d’entreprises agricoles ont été réalisées. ProA Capital a acheté Patatas Hijolusa en 2022 et a également dans son portefeuille le producteur de raisins de table fins sans pépins Moyca et ses plus de 2 200 hectares, Édifier a acquis la société de pépinières Agromillora, Frutas Bollo appartient à Capitale Fremman depuis cette année et Capitale Magnum est devenu actionnaire du Groupe Fernando Corral. Partenaires Miura Se démarque sur la liste avec le groupe fruitier Citri&Co, qui réalise un chiffre d’affaires annuel de plus de 700 millions d’euros sur ses plus de 300 hectares. En 2023 Capitale de Portobello acquis 45% de la société valencienne Eurocebollas et Capitale équitable rejoint le secteur agroalimentaire avec le rachat d’Innoliva. Le CVC est également présent dans l’huile d’olive via Deoleo.
Des actifs à diversifier
L’Espagne est le deuxième pays de l’Union européenne ayant la plus grande extension agricole. Elle compte 23 millions de superficies agricoles utiles, dont 17 millions sont cultivées (76 % dédiées aux terres arides et 24 % aux terres irriguées). L’intérêt des fonds d’investissement pour les propriétés rurales espagnoles remonte à 2017. Depuis lors, les unités négociées s’élèvent en moyenne à 400 000, dont 234 000 seulement au cours du premier semestre 2023. Parmi ces dernières, 43% des opérations étaient concentrées en Castille-et-León, en Andalousie et en Castille-La Manche.
Il existe plusieurs stratégies en fonction de la rentabilité que l’entreprise souhaite obtenir. « Dans des secteurs comme les agrumes ou les légumes, il y a eu davantage d’acquisitions d’entreprises et dans le secteur du bois (olive, amande, pistache) davantage de locations ou d’achats de fermes », explique Coca. En Espagne, les exploitations d’amandiers, de pistaches, d’avocats, de kiwis et de fruits rouges se sont récemment agrandies et sont encore développées par un plus petit nombre d’entreprises, de sorte que l’investissement va directement à l’exploitation. Selon l’INE, le nombre d’achats et de ventes de propriétés rurales a atteint son maximum historique en 2021, et bien qu’il ait subi une légère baisse au cours des deux années suivantes, il reste supérieur aux chiffres d’avant la pandémie et au reste de la série historique avec un total de 371.144 transactions, dont près de la moitié (153.889) étaient des successions. Dans le cas des baux, « les fonds Ils louent généralement des terres pour 30 ans avec des primes moyennes comprises entre 1 000 et 1 500 euros par hectare.« , ce qui » pousse les agriculteurs à fuir dans ces zones « , déplore Trenzado.
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Les fonds de pension et les grandes compagnies d’assurance optent généralement pour des opérations à moindre risque, principalement du « buy and leasing », « avec des rendements compris entre 5 et 8% selon la culture et la terre », souligne-t-il. cabinet de conseil CBRE, Héctor Rodríguez. D’autre part, les fonds propres agricoles acquièrent des terres pour les gérer par un opérateur dans le cadre d’investissements à risque intermédiaire, avec des rendements compris entre 8 et 12 %. Et enfin, les fonds de capital-investissement préfèrent les opérations à plus haut risque par la prise de participations dans des sociétés opérant dans le secteur agricole. « Dans ce cas, les rendements attendus sont généralement supérieurs à 15 % », explique Rodríguez.
Il existe dans le monde plus de 900 fonds d’investissement spécialisés dans le secteur agroalimentaire, alors qu’il y a 15 ans il y en avait à peine plus d’une centaine. 50% des opérations sont encore concentrées en Amérique du Nord, mais l’Europe attire de plus en plus de managers en raison de sa géographie et en Espagne, on s’attend à ce que l’intérêt des investisseurs continue à augmenter en raison de la rentabilité, de « l’augmentation des prix des terrains productifs avec de l’eau ». et la possibilité qu’il offre de développer des portefeuilles diversifiés », soulignent-ils de CBRE. Le changement climatique et la sécheresse n’ont pour l’instant pas d’impact significatif sur le volume des investissements, selon le cabinet de conseil, mais ils introduisent des changements dans le secteur. « Ils conditionnent la propriété et l’exploitation des terres. Cela nous affecte car ils sont en compétition pour la production », explique Trenzado. Et en même temps, fait monter les prix des terrains en raison de la disponibilité des terres. « Ce sera un défi pour la production alimentaire au milieu de difficultés comme l’Espagne vide et le manque de relève générationnelle », assure-t-il.