Le marché immobilier chinois autrefois grésillant a commencé à se refroidir

Il y a un an, les affaires étaient florissantes pour Liang Jiawei, vendeur immobilier à Zhanjiang, une ville côtière du sud de la Chine.

Il a pu vendre trois appartements en une journée sans trop d’efforts. Les appartements étaient assez génériques, a admis M. Liang, mais le nouveau complexe – dans un quartier en plein essor non loin d’une gare de train à grande vitesse – était suffisant pour attirer les acheteurs.

Puis vint un coup du sort soudain. Le secteur immobilier chinois a commencé à s’effondrer sous le poids de son énorme dette. Ce qui s’avérait déjà être le pire marché du logement du pays depuis des années a pris un autre coup lorsqu’une nouvelle souche de coronavirus a déclenché des blocages généralisés et a stoppé l’économie.

La tourmente a entraîné une chute des ventes de logements neufs et une chute des prix des logements pour la première fois depuis des années, menaçant les perspectives d’une économie déjà fragile qui s’est appuyée sur le logement pour la croissance de l’emploi et les dépenses des entreprises, un investissement important pour des millions de Familles chinoises.

Jusqu’à présent, les efforts de la Chine pour revitaliser le marché du logement avec des taux hypothécaires plus bas, un crédit plus facile, des subventions et des réglementations assouplies n’ont pas fonctionné. En avril et mai, les prix des logements neufs dans plus de la moitié des 70 plus grandes villes chinoises ont chuté pour la première fois depuis 2016, et les ventes de maisons ont chuté de près de 60 %.

Zhanjiang, ville portuaire de sept millions d’habitants, ont enregistré certaines des baisses de prix les plus prononcées parmi les grandes villes. M. Liang a dit qu’il n’avait vendu que cinq appartements en avril. Mai était encore pire.

« Les prix ont chuté, mais l’enthousiasme pour l’achat de maisons n’est toujours pas revenu », a déclaré M. Liang. « L’économie ne va pas bien et l’impact continu de la pandémie a complètement changé la situation. »

Alors que la Chine sort lentement des fermetures restrictives, le pays s’efforce d’éviter un ralentissement économique. Le mois dernier, le Premier ministre Li Keqiang a convoqué une réunion d’urgence et a exhorté plus de 100 000 responsables à ce que les entreprises et les gouvernements locaux agissent avec « une urgence évidente ».

Le secteur immobilier est un levier important et important. Depuis que la Chine a commencé à adopter des réformes du logement commercial en 1988, la propriété est devenue un pilier d’une économie en plein essor. Selon certaines estimations, il représente environ 30 % du PIB chinois lorsque les industries connexes telles que la construction et la gestion immobilière sont incluses.

La propriété a aussi une signification profonde dans la société chinoise. Pour les jeunes qui veulent se marier, être propriétaire d’une maison est considéré comme une nécessité avant de fonder une famille. Au lieu d’investir dans des actions et des obligations, les ménages chinois investissent la majorité de leur épargne dans l’immobilier – plus de deux fois plus souvent que les Américains.

Une baisse des prix de l’immobilier pourrait également affecter l’économie en sapant la volonté des acheteurs chinois de payer pour des appareils électroménagers, des vêtements, des bijoux ou des voitures.

Avec l’économie dans les limbes, Pékin essaie à nouveau d’inciter les gens à acheter une propriété.

Le gouvernement a suspendu un programme d’essai de taxes foncières en mars. Le mois dernier, les banques chinoises ont réduit leurs coûts hypothécaires du montant le plus élevé depuis l’introduction d’un nouveau système de taux d’intérêt en 2019.

En outre, divers gouvernements locaux ont introduit des dizaines de nouvelles politiques pour encourager l’achat d’une maison. Meishan, une ville de la province du Sichuan, a déclaré qu’elle offrirait des subventions aux nouveaux acheteurs de maisons avant la fin de l’année. Le gouvernement de Wenzhou, une ville de la province du Zhejiang, a déclaré qu’il n’autoriserait désormais que les remboursements d’intérêts sur les hypothèques pour les acheteurs d’une première maison au cours des trois premières années. Huainan, une ville de la province de l’Anhui, a ordonné aux banques de fournir plus d’argent et de raccourcir les délais d’approbation des prêts, ainsi que des taux hypothécaires plus bas et des exigences d’acompte pour les premiers acheteurs.

Pour certains acheteurs potentiels, les incitatifs ne suffisent pas à compenser les risques.

Cao Jingyu, qui travaille pour une entreprise de mobilier d’extérieur à Shenzhen, a déclaré qu’un dépôt inférieur ne signifierait que plus de paiements bancaires au fil du temps. Compte tenu de la fragilité de l’économie et de la possibilité toujours présente d’être licenciée, elle ne veut pas immobiliser une grande partie de son argent dans une maison, a-t-elle déclaré.

Plus tôt cette année, elle a failli acheter un appartement dans la partie nord de Shenzhen. Après avoir versé un acompte sur une maison en construction, elle a hésité lorsqu’elle s’est rendu compte que seulement 20 % des unités s’étaient vendues. Elle s’est retirée à la dernière minute.

« Je suis toujours inquiète du grand risque d’acheter une maison », a déclaré Mme Cao, 30 ans. « Si je veux vendre la propriété, puis-je m’en débarrasser? »

Il y a un an, les inquiétudes concernant le marché immobilier chinois ne concernaient pas les acheteurs réticents, mais les spéculateurs frénétiques. Lorsqu’une propriété à Shenzhen est devenue disponible en mars 2020, les 288 unités du bâtiment se sont vendues en ligne en sept minutes, selon les médias d’État.

Les autorités chinoises, préoccupées par une bulle immobilière et son impact sur le système financier, ont adopté la politique dite des trois lignes rouges pour freiner les habitudes d’emprunt imprudentes des plus grands promoteurs immobiliers du pays.

Les nouvelles règles, obligeant les entreprises à rembourser leurs dettes avant d’emprunter plus d’argent, ont commencé à révéler des fissures sur le marché du logement. Fin 2021, China Evergrande Group, le promoteur immobilier lourdement endetté, a fait défaut de paiement des obligations aux créanciers. Depuis Evergrande, plus d’une douzaine d’entreprises ont fait faillite.

Au milieu des problèmes de la dette, les responsables chinois ont exhorté les promoteurs à donner la priorité à l’achèvement des propriétés déjà vendues. Mais la ruée des entreprises à court d’argent pour achever des projets a soulevé une nouvelle série de problèmes : les protestations contre le travail de qualité inférieure.

Lorsqu’Evergrande a rencontré des problèmes de liquidités, environ 1,6 million de personnes attendaient que le promoteur termine les maisons qu’ils avaient déjà achetées.

He Qiang, un vendeur de voitures de 27 ans, a acheté une propriété Evergrande en 2019 dans l’espoir qu’elle serait prête en 2021. Il a été reporté au mois de juin.

M. He a dit qu’il ne pensait pas que le délai était réaliste. Les appartements n’ont pas encore d’électricité. Les ascenseurs ne sont pas encore terminés et les planchers en bois ne sont pas encore installés.

Et il a déjà remarqué des problèmes. Les fenêtres fuient. Les espaces extérieurs ne sont que de larges voies réservées aux voitures, sans trottoirs pour les résidents locaux. Il n’y a pas de buissons ou d’arbres, juste des plaques d’herbe nues.

Quand Evergrande a convoqué une cérémonie pour le bâtiment, les habitants ont protesté et l’événement a été annulé. Le promoteur a dit aux résidents qu’il n’y avait pas d’argent pour plus.

« On nous a dit de ne pas être trop exigeants. Il y a encore beaucoup de gens qui n’ont pas pu terminer leur maison », a déclaré M. He.

Evergrande n’a pas répondu aux e-mails demandant des commentaires et les numéros de téléphone répertoriés sur son site Web ont été déconnectés.

Partout au pays, les gens protestent contre les problèmes de qualité et les promesses non tenues.

Louis Lee, un gestionnaire immobilier de 38 ans, a acheté un appartement dans le complexe Moon on the Sea en 2019 à Vanke, l’un des plus grands promoteurs immobiliers du pays. On lui a dit que le complexe de Guangzhou comprendrait à terme un centre commercial avec des épiceries et une école internationale – un argument de vente clé pour Mme Lee, qui a deux jeunes enfants.

Mais plus d’un an après leur emménagement, le bâtiment de l’école et le centre commercial sont vides. Les résidents ont déclaré que Vanke leur avait dit qu’il n’y avait pas assez d’intérêt de la part des entreprises pour remplir le centre commercial et qu’une candidature pour l’école impliquait la bureaucratie gouvernementale.

Le district local a remis en question cette version des événements. Il a informé les habitants que Vanke n’avait pas payé de loyer sur le terrain ces dernières années en raison d’un différend financier avec le village propriétaire du terrain. Finalement, après que l’affaire a été portée devant les tribunaux, Vanke a payé, mais il n’y a actuellement aucun projet pour une école internationale.

En avril, des propriétaires en colère ont accroché une banderole couvrant les 10 derniers étages du gratte-ciel sur laquelle était écrit « Fausse publicité de Vanke », basée sur des photos prises par les résidents. D’autres bannières avertissaient les gens que l’achat d’une maison Vanke « ruinerait leur vie ». Lorsque la police est arrivée pour dire aux propriétaires de retirer les banderoles, les manifestants ont refusé et se sont affrontés avec les agents. Vanke n’a pas répondu aux e-mails demandant des commentaires.

Mme Lee regrette d’avoir acheté la propriété. Elle dit que les problèmes financiers des développeurs entraînent des problèmes de qualité.

« Personnellement, je ne recommande pas d’acheter des appartements pour le moment », a déclaré Mme Lee. « Les gens devraient vraiment réfléchir à deux fois. »

Claire Fu a contribué aux reportages et à la recherche.