« Les paiements hypothécaires ont dépassé les loyers de nombreuses maisons », a déclaré plus tôt cette année Taylor Marr, économiste en chef adjoint de Redfin. « Alors que la location est devenue plus chère, pour de nombreux Américains cette année, c’est désormais plus attractif que l’achat. »
Les données de Redfin montrent que les loyers moyens aux États-Unis ont augmenté de 15 % d’une année sur l’autre en mai et ont dépassé un record de 2 000 $, les loyers demandés à Austin, au Texas, ayant augmenté de près de 50 % et à Cincinnati, Seattle et Nashville, de plus de 30 %. À moins que l’offre d’appartements et de maisons n’augmente, ces loyers resteront élevés et même augmenteront, à moins qu’il n’y ait un ralentissement économique majeur qui oblige les gens à trouver des colocataires et à vivre dans moins d’espace.
Une grande partie du problème est une pénurie de logements aux États-Unis après des années de sous-construction par rapport à la demande. Et il y a des signes que des taux d’intérêt plus élevés découragent les constructeurs de maisons de démarrer de nouveaux projets, exactement le contraire de ce qui est nécessaire pour réduire les coûts. La construction de maisons neuves aux États-Unis a chuté en mai, les mises en chantier ayant chuté de 14,4 % pour atteindre leur niveau le plus bas en plus d’un an.
D’un point de vue plus large, les développeurs ont été particulièrement réticents à faire de gros investissements depuis 2008 parce que les actionnaires ne les ont pas récompensés pour cela. Au lieu de cela, les actionnaires ont donné la priorité aux bilans prudents et aux rendements en espèces des sociétés de logement décimées lors de la crise financière de 2008.
Ou comme Conor Sen, un chroniqueur de Bloomberg Opinion, l’a dit succinctement dans notre discussion Twitter Spaces vendredi, « C’est une chose vraiment difficile parce que nous pensons que les constructeurs de maisons sont dans le domaine de la construction de maisons, mais sur un point spécifique, ils deviennent juste un investisseur base qui dit: « Tout ce qui m’importe, c’est de revenir en arrière ». Je ne me soucie pas vraiment de l’entreprise dans laquelle vous êtes.
Sans autres constructions, il existe encore théoriquement une possibilité pour la politique monétaire de la Fed de faire baisser les prix. Il existe une croyance générale selon laquelle les taux hypothécaires élevés finiront par faire baisser les valeurs et certaines parties du marché immobilier américain commencent à se refroidir dans une certaine mesure. Il y a moins de ventes et plus de baisses de prix dans les maisons classées.
Mais le ralentissement n’a pas encore touché les valorisations de manière significative, et ce ne sera probablement pas le cas avant des années, car de nombreux propriétaires ont acheté à des taux hypothécaires bas et peuvent facilement traverser cette partie du cycle économique. De plus, il y avait moins de spéculation et les investisseurs ont investi plus de fonds propres dans les propriétés en période de pénurie. Cela empêchera de nombreuses familles de posséder leur propre maison et les obligera à louer.
Pendant ce temps, la hausse des loyers rendra plus difficile la chute des principaux indicateurs d’inflation. Les frais d’hébergement représentent plus de 30 % de l’indice des prix à la consommation. Alors que la Fed examine diverses mesures, dont une qui donne un poids inférieur au loyer, l’inflation à la consommation est importante pour déterminer les attentes d’inflation, a noté le président de la Fed, Jerome Powell, lors de sa conférence de presse mercredi après avoir annoncé la décision de relever les taux d’intérêt de 75 points de base. .
La perspective de coûts de logement mensuels plus élevés après d’importantes hausses des taux de la Fed est une notion inconfortable et gênante. Cela souligne la brutalité de l’outil que la Fed utilise pour faire face à la dynamique nuancée et multiforme de l’inflation. En fin de compte, la seule façon d’atténuer systématiquement les hausses de prix sans la coopération du monde physique – dans ce cas, la construction de plus de maisons – est de provoquer une récession suffisamment profonde pour modifier fondamentalement le niveau de vie des gens, du moins à court terme.
En attendant, jusqu’à ce qu’une telle baisse de la demande se produise, la politique de la Fed continuera de serrer la vis à tout le monde, en particulier à ceux qui se situent au bas de l’échelle des revenus, dont la plupart louent leur logement.
Cette colonne ne représente pas nécessairement l’opinion des éditeurs ou de Bloomberg LP et de ses propriétaires.
Lisa Abramowicz est co-animatrice de Bloomberg Surveillance sur Bloomberg TV.
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